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在房地产业高歌猛进的近二十年，有一类物业的价值在宁波却始终纹丝不动，让无数投资者肝肠寸断，这一制造了投资界罕见惨案的物业就是写字楼。

2006年，位于天一广场南的中信银行大厦，彼时还叫金隆国际，号称宁波第一座5A写字楼，当时售价已达16000。16年后，这座鼻祖级5A写字楼售价还是10000多。

2007年，一份关于金隆国际的推广资料

写字楼的价格逻辑和住宅不同，高度受制于租金回报率。因此宁波写字楼价格的悲剧，始作俑者就是租金。十来年前主流日租金1块多，十来年后，主流还是1块多。能到2块以上的都可以叫高端写字楼了，比如东部新城。能到3块的可以称为塔尖写字楼了。

上面提到的中信银行大厦，租金已经从起初喊出的3块+，变成如今的2块+，终于算认清了现实。

2020年，我和一伙伴租了一间能直面三江口的办公室，60多平，一个月才2500不到，这已经不是白菜价了，是白菜中的菜杆价。

假设一间100平的办公室日租金是2块，1年的满租金就是73000，按照5%的回报率反推，合理售价146万，单价也就只能有14600，这个回报率还没算进物业费。宁波写字楼价格就是这么被锁死的。

去年和老司机一起开过一场小范围咨询沙龙，当场有一位投资客向我们吐槽，前后投资了9间办公室，十年价格没涨，租金也只是微涨，问我们该怎么办？我们也没办法，后来问他租金回报率，大约在6%，就说先拿着吧，LPR大概率是一路下行的。他听到最后一句，终于获得了少许安慰。

02

我们继续用逻辑推演，租金又是怎么来的？当然是行业层级。行业层级越高，人均效益越可观。同样的人力，一个行业的年营业额达1个亿，另一个才3000万，前一个行业的租金承受力自然远比后一个高。

怎样的行业租金承受力高呢？我们用经验主义来解答，看看上海的写字楼主流行业。

先看租金，这是一张反映上海写字楼租金差的图表。无论是纯办公还是综合体写字楼，日租金你看不到6块以下的。

所以结论就是，上海写字楼租金远远高于宁波。那么是什么行业支撑起了上海的写字楼租金？看下一张图表。

最关键的就是发达的金融行业。上海甲级写字楼租户的金融服务业占比，高达34%以上。

再细分一下。金融服务业中，保险、银行、证券，金融三巨头占比超50%，公募/私募基金的综合占比也在15%以上。其余则有风投、期货等。

都是富得流油的行业。

仅次于金融服务业的是科技新媒体，就是类似大众点评、抖音之类的。其在中央商务区和非中央商务区的占比在2020年分别达到了10%和21%。

上海的写字楼租金就是这么被托起来的。

再看宁波一直暗暗较劲的杭州。杭州的写字楼租金可见下表。

黄龙钱江高居第一层级，日租金3.5起步。第二层级是武林、庆春、湖滨，日租金3块起步（未来科技城接近第一层级）。文教、城站排在第三，日租金1.5起步。

那么宁波的商务区大概在什么水平？看下号称宁波宇宙中心的东部新城去年的租金表现。

如果没有新入市的国华，东部新城连杭州第二层级商务区的门槛都够不到。其余商务区都在杭州的第三第四层级徘徊。

那么杭州写字楼的主要客户是哪些？继续上图。

黄龙，主要靠房地产、咨询服务业和总部经济。武林和庆春除了贸易货运，以金融证券、集团公司（类总部）、生产制造为主。

简而言之，总部经济、咨询服务（律所、设计事务所、企业管理咨询、会计事务所等等）撑起了杭州传统商务区的租金格局。

再转贴一份2019年的杭州写字楼市场调研报告的原文：

据仲量联行研究数据统计，除去总部自用面积，2019年全年甲级办公楼新增需求量约4成来自传统金融服务业，包括银行、信托、保险等均在年末录得大面积扩张，加上钱江新城核心区楼宇提供的优质软硬件服务及现阶段的高性价比，持续吸引这些优质企业。此外，设计、律所、教育为主导的专业服务业新增需求稳定，占据全年甲级办公楼新增需求量的近20%。

这份报告进一步表明了杭州写字楼客户的头部金主身份，也是金融服务业和咨询服务业。

再列两张图表。

跨国企业和“硬核科技”，也就是接近“科技新媒体”的行业，是杭州写字楼市场的另两大生力军。杭州的未来科技城就是这类企业的大本营。

那么宁波写字楼客户构成呢？

03

根据沃德地产最新的宁波写字楼分析报告，以下三大行业决定了目前宁波写字楼市场的平均租金。

图片来源：沃德地产

软件科技、商务服务、外卖物流。其中占比最大的依然是外贸物流。

而拔高上海和杭州写字楼租金的金融服务业，2022年在宁波写字楼客户中占比还不到5%。总部经济、科技新媒体、咨询服务业同样占比极低。

以南部商务区为例，同样是来自沃德的报告。“园区（南部商务区）以现代贸易、广告文创、金融服务、软件信息、商务服务五大产业为发展重点”，金融服务只是五大产业之一，而且占比肉眼可见的不高。

这导致南部商务区的“整体租金区间在1.3--2.1元/㎡/天”，这一租金水平在杭州仅处于第四层级。

图片来源：沃德地产

再看东部新城，主要产业是“国际会展贸易、国际航运物流、国际金融服务”，因此东部新城的租金区间可以在2-4元/㎡/天。

金融业对写字楼租金的支持力度，在三江口商务区也同样突出。

奉化江两岸的两座塔尖写字楼，宁波塔和中国人寿大厦，日租金都在3元以上。后者的金主已经不言而喻，前者的宁波塔，平安人寿就占了两层。但宁波塔还不是平安的总部，他的总部在东部新城的新晋写字楼之王——国华金融。总之，类似平安这样的有着超高营业额的金融企业，选择写字楼就一个原则——不求最好，只求最贵。

当下已是如此，未来会如何？根据沃德地产的历年报告，似乎喜忧参半。

忧者，金融服务业占比逐年降低。2019年沃德的报告中，金融服务业占比还在14%，2022年已跌落至5%左右，不知道宁波这几年的金融服务业究竟遭遇了什么，希望有关部门核实一下该数据。

图片来源：沃德地产

喜者，原本一家独大的外贸货代行业，正被三大行业并驾齐驱的模式改变。尤其是软件科技和商务服务业（接近于咨询服务业）的崛起，给宁波写字楼市场的未来掀开了一道曙光。

图片来源：沃德地产

而且这两大行业是三年来持续增长。

04

又到了总结的时候了。

宁波写字楼的售价和租金，本质上受制于宁波的产业特征和产业层级。当前的租金水平，和宁波的两大主要产业——外贸和制造业是高度匹配的。

跨国企业、总部经济、互联网和金融服务业，这几个最能拔高写字楼价值的客户类别，暂时难以成为宁波写字楼市场的支柱客户。

将研发和现代制造业确定为宁波的两大经济抓手，让宁波的写字楼市场有了弯道超车的机会。

总结完，顺便也吐个槽。

2020年我写过一篇引起很大争议的文章《宁波该反思一下高楼崇拜》。其核心观点是：超高层写字楼由于成本昂贵，需要较高的租金回报才能回本。但宁波的产业层级撑不起较高的租金回报，所以无需去追求太多的超高层写字楼，留几座撑一下城市门面就足够了。

比如绿地中心，目前租金似乎仅在2块+，但其实以绿地中心的建安成本，3块+或许才勉强保本。为什么高不上去呢？没有那么多匹配的客户嘛。

PS：要我说，绿地中心还不如改名“外滩中心”。一则绿地的品牌已经没了号召力；二则绿地中心所在的街道就是外滩街道；三则，外滩中心，这名字听上去就非常的高大上。

这篇文章写完后我发现，也许是我的表达不到位，相当一部分读者在看完后，其思维模式依然停留在“高楼多才能展现城市量级；你没有高楼，优秀企业怎么会来”这类路数。

这里我要再强调下：什么样的企业会来，不是取决于你楼造得好不好，而是取决于你这座城市的主流行业到底是什么类型和水准。企业都是要开门做生意的，不是来享受智能马桶和9米大堂的。对了，宁波塔的卫生间用的就是智能马桶。

同样道理，什么样的人才愿意来一座城市，核心不是取决于这座城市的人居环境，而是你能提供怎样的发展机遇。人才怎么可能为了空气特别好，地铁多么空就愿意来？又不是来养老。

三年前，一位ABB的海归高管被一宁波人忽悠到高桥落户（我太佩服这个宁波人的忽悠功夫了）。一开始这位海归满想着大展拳脚，回报祖国，结果走了一圈就傻眼了，自己的企业咨询服务当地企业压根没法消化。她的每日服务费是万元起，非规上高科技企业完全无法匹配。而且这万元起都是折下来的价格，当时她对我说出这个服务费时，是从牙缝里勉强嘣出来的，因为她在北上广深和欧美的日均服务费至少是2万起步。

你让这样的人才或者相关的企业怎么来大举落户？每天走在阪急和CBD，然后幻想自己走在陆家嘴吗？

归根结底。不是写字楼的水准决定了行业的水准，而是行业的水准决定了写字楼的水准。所以要提升宁波写字楼的价值，核心还是在于产业的提振。从产业提振到相关人才导入，到优质产业和企业的培育，由此加大对金融服务业和咨询服务业的吸引力，最终才能让万年不动的宁波写字楼租金，更上一层楼。