深圳楼市年报⑤｜二手写字楼抗压力出色，租金、回报率齐回升

2023-08-02

深圳二手写字楼交易税费（深圳楼市年报⑤｜二手写字楼抗压力出色，租金、回报率齐回升）

深圳写字楼市场篇

一手写字楼遭遇滑坡，成交分布明显改变

二手写字楼抗压力出色，租金、回报率齐回升2022年写字楼市场供应企稳，市场整体成交向好

一手写字楼遭遇滑坡，

成交分布明显改变

（1）供应量持续走低，新兴商圈成为主力

据美联物业全国研究中心统计的数据显示，2021年一手写字楼新增供应面积约为80.10万㎡，同比下降26.2%。近年来，写字楼供应持续走高，2020年及2021年在疫情的影响下，供应出现持续下滑，且下滑幅度持续加大，已跌破百万级别供应，回落至2016年的水平，虽然，前海区域未来仍有乐观的供应前景，但想再度突破百万，仍是一件难事。因此，预计2022年全年供应将维持在80-90万之间。

从分月的供应情况看，供应主要集中5-11月，较往年有明显不同，供应整体提前，不再是年底翘尾的行情。图1：2012-2021年深圳一手写字楼新增供应量走势图

分区域来看，2021年供应结构有明显改变，原关外区域（含深汕）以53.46万㎡供应超过原关内区域的26.64万㎡，一改往日以原关内区域为主的局面。其中，龙岗区供应量占据全市第一，占比25.6%；其次为宝安区，占比20.6%；随后才是罗湖和南山区，分别占比17.3%和13.4%；光明、深汕和龙华提供小幅供应；福田和盐田则占比极低，坪山和大鹏持续零供应。图2：2021年深圳各区域一手写字楼新增供应面积占比

（2）一手成交高开低走、年末翘尾，价格走势波动明显

据美联物业全国研究中心统计的数据显示，2021年深圳一手写字楼共成交2956套，成交面积34.40万㎡，同比下降21.2%；在住宅市场走低的大环境影响下，写字楼市场关注度有所提升，但受疫情持续的影响，需求仍稍显疲软。全年平均成交价格为57069元/㎡，同比上涨3.4%。

套均成交面积有所上涨，达到116.4㎡，中小面积写字楼产品在市场上仍是主力产品。图3：2012-2021年深圳一手写字楼年度成交量价走势图

数据来源：深圳市住建局、美联物业全国研究中心图4：2021年深圳一手写字楼月度成交量价走势图

数据来源：深圳市住建局、美联物业全国研究中心分月份看，成交全年呈高开低走、年末翘尾行情，2月、4月、11月和12月出现了明显的走高行情，其他月份大多处于低位运行状态。价格方面受成交结构的影响，走势变化较大。分区域看，2021年原关内四区均有所上涨，原关外各区均有不同程度下滑。其中，南山、罗湖成交放量，成为成交的热门区域，亦是全市成交的主力；盐田成交延续了2020年的热度，在原有高位更进一步；龙华和坪山则出现了较为明显的下滑，未能延续2020年的热度。表5：深圳各区2020年、2021年一手写字楼成交面积对比（单位：㎡）

2021年的一手写字楼市场，成交分布相对集中，宝安、南山、罗湖和龙岗占据主力位置，其他区域占比较小。图6：2021年深圳各区一手写字楼成交面积占比图

数据来源：深圳市住建局、美联物业全国研究中心

表7：2021年深圳一手写字楼成交排名表Top10

二手写字楼抗压力出色，

租金、回报率齐回升

（1）成交量稳价跌，市场步入调整期

2021年二手写字楼共成交1140套，成交面积11.59万㎡，面积同比下降3.5%，总成交仍远低于一手写字楼。整体来看，二手写字楼凭借优势的地段及配套目前仍能保有一定的成交量，且抗压性明显好过一手写字楼。不过，写字楼一、二手市场产品的替代效应较强，随着一手供应区域的逐渐成熟，优势将持续减弱，此消彼长之下，未来相互竞争将愈发激烈。价格方面，44311元/㎡的年度均价较2020年下降2.6%，需求的疲软导致成交回落，价格出现持续的回落态势。图8：2012-2021年深圳二手写字楼年度成交量价走势图

数据来源：深圳市住建局、美联物业全国研究中心近年，二手写字楼成交相对较低，稍有放量便可带动月度成交走势的明显变化，因此全年成交量走势呈明显的震荡态势；价格方面，则受租赁市场空置率上升，租金快速走低行情的影响，价格出现了持续下滑，下半年虽有小幅回升，但也未能阻止全年均价持续出现小幅下跌。图9：2021年深圳二手写字楼月度成交量价走势图

数据来源：深圳市住建局、美联物业全国研究中心深圳二手写字楼市场虽出现了一定的下滑，但依靠其成熟的特性，表现出了不同寻常的抗跌性，整体下滑幅度较小。其中，罗湖和福田两区出现一定下滑，其他四区均有一定上涨，尤其是宝安和龙岗涨幅较为明显，写字楼商圈需求出现持续外溢现象。目前，虽然原关外区域成交总量并不算太大，但随着越来越多的新项目转变为二手项目，未来成交将不再集中于现有的成熟写字楼商圈。表10：深圳各区2019年、2020年二手写字楼成交面积对比（单位：㎡）

从成交占比看，福田依然是全市的成交主力区域，成交面积52870.14㎡，占比45.6%；罗湖成交14366.32㎡，占比12.4%；南山则保持了不错的成交态势，成交18032.73㎡，占比15.5%；宝安和龙岗成交有明显上涨，占比进一步提升，虽较福田尚有一定差距，但已和罗湖、南山需求接近。整体来看，2021年成交分布与2020年基本相同，成交主要集中在原关内区域，以福田、罗湖和南山为主，但原关内占比较2020年下滑近10个百分点，未来或仍有下滑的空间，原关外区域的潜力已开始逐步呈现。图11：2021年深圳各区二手写字楼成交面积占比图

数据来源：深圳市住建局、美联物业全国研究中心

（2）蓝筹租金携回报率同步小幅回升

图12：深圳写字楼蓝筹租金及回报率走势图

数据来源：美联物业全国研究中心2021年度写字楼蓝筹租金价格为151元/㎡.月，租金由年初的147元/㎡.月回升至至年底的160元/㎡.月，上涨约9%。一方面，深圳疫情控制情况较好，经济活动逐步恢复，写字楼租赁需求有一定回升，带动了租赁市场的提升；另一方面，新增供应持续减少，给与了市场一定时间消化，整体写字楼物业空置率有所回落，空置率由2020年的25%回落至20%左右。另外，同期租金回报率报由3.96%上升至4.33%，全年的平均租金回报率上升至4.10%。

2022年写字楼市场供应企稳，

市场整体成交向好

回首2021年，虽然疫情仍在持续，但经济已经复苏，写字楼需求呈现出上升态势，结合各区的表现，市场需求出现由成熟商圈向新兴商圈、由旧物业向新物业转移的趋势，预计这一趋势将延续至2022年。整体供应方面，预计2022年供应企稳，维持在80-90万之间，其中前海及新兴商圈供应占比有望进一步走高。同时，受前海及深圳湾区域高档写字楼的供应占比加大的影响，一手整体价格将持续小幅上涨，二手则在经济复苏、需求回升的前景下，价格或有所回升。租赁市场方面，短期内市场需求将处于持续回升的阶段，整体空置率有望持续走低，全市写字楼的整体空置率在2022年将重回20%以内，这将进一步促进市场租金的回升。同时，我们看好大宗成交未来的高光表现，预期整体成交能够迈入上行区间。总的来说，我们对2022年写字楼市场持较为乐观态度。

表：2022年深圳写字楼供应及成交量预测表