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2020年，全球经济不确定性，加之新冠疫情影响，多重冲击之下，今年深圳的写字楼市场现状如何？成交、租金、空置率怎么样？

前两天，楼兔子和一位专业运营写字楼多年的粉丝朋友吃饭交流，他在南山、宝安都有大量写字楼出租，对福田、龙华、坪山等区域写字楼市场也很了解，和我们分享了一下这几年的情况。

1、南山区目前写字楼空置率最高的是前海。但是，前海整个片区还远远没有成熟，还是一个大工地，交通、配套等也没有完善，现在的情况用空置率来考核并不公平。

2、深圳湾、科技园目前写字楼租金在下滑。科技园以前大约140元/平·月，现在只能租100左右，深圳湾以前可以租到190，现在租大概140。不过他说，度过这段低谷之后，未来租金还是会上扬。

3、坪山写字楼热销飘红，上半年办公市场成交TOP榜前三。我们得到的数据是，宝安海府一号认购套数75套，位居第一；会展湾·南岸认购套数24套，排第二；坪山益田·益科大厦认购套数20套，排行第三，比龙华、罗湖还要火热。

4、展望后市，持续看好。他认为，目前深圳写字楼处于一个暂时的低谷，但是深圳经济依然很有活力、韧性，经济结构转型快，比如他的客户中就有很多的科技类、设计类、新媒体类公司活的很好。相信深圳写字楼市场一定可以跨越低谷，后续依然看好。

我们和这位粉丝朋友交流后，发现在全市一二手住宅悄然大卖半年的同时，深圳写字楼市场也出现了热卖行情。最令我们吃惊的是坪山，这里是深圳东部写字楼表现最好的区域。

分析原因的话，一方面是客观条件上，深圳这几年在坪山下了大功夫，坪山的规划、交通、商业、配套和办公条件在不断完善，商务环境正在迭代升级。

另一方面更主要的是，追求低成本的写字楼客户的转移。许多客户公司经营压力大，压缩办公成本，从福田、南山转移到了坪山。

坪山除了办公成本更低，还有一大优势，员工的居住成本和交通通勤也方便。南坪快速三期主线已经通车；地铁14、16号线正在快速建设，还有深圳首条云轨——云巴T1线也在开始建设。

靓丽的数据背后，我们研判，坪山写字楼极具投资价值。如果说南山区的烟花房是沪深股市主板上的权重股，那坪山写字楼真的有深圳楼市科创板的气质！潜力极大！

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坪山又一重要规划曝光

国务院正式批准，坪山综合保税区来了

前几天的最新消息，坪山又一重要规划曝光，国务院正式批准广东深圳出口加工区，整合优化为深圳坪山综合保税区。

综合保税区作为开放型经济的重要平台，对发展对外贸易、吸引外商投资、促进产业转型升级发挥着重要作用，是海关特殊监管区域的最高形态，是我国开放层次最高、优惠政策最多、功能最齐全、手续最简化的特殊监管区域。

坪山综合保税区的批复，将为深圳外贸高质量发展增添新的动力引擎，按照定位，未来将打造国际检测维修中心。据了解，大疆正在计划进驻坪山综合保税区，打造大疆产品全球检测维修中心，预计年维修货值约30亿元。

很明显，坪山区政府为了吸引未来高新产业，不遗余力地“出钱又出地”。不只是坪山保税区，还有深圳面积最大的高新园区、对标硅谷的坪山大学城，以及相当于升级版的欢乐海岸+福田会展中心的燕子湖城市会客厅……

6月29日上午，坪山区2020年第二批重点项目集中开工，共15个重点项目，总投资152.40亿元，主要包括坪山半导体产业园（多彩）、坪山新能源汽车产业园区、深福保科技生态园区、高中园建设、市二十高、聚龙学校、老坑学校、汤坑第一工业区城市更新配套学校、坪山区优质饮用水入户（第二阶段）等项目。

从开工项目可以看出，坪山极为重视学校配套和饮用水等民生建设，大力支持新能源、生物医药、信息技术等高新产业，切实提升民生幸福感和城市竞争力。

我们的研判是：坪山正在稳步发展，大批科技企业迅速向这一区域聚集，带来的是一群高素质的人、新的信息、企业与企业之间新的重组等等，最终能带动相关的产业经济链，从而拉动区域经济、就业和居住。

坪山重要到哪个程度？事实上，深圳把全国首个区级自主政务区块链平台，放在了坪山，智慧坪山正在启动。

作为深圳唯一入选首批90个国家智慧城市试点之一的城区，基于聚龙链的全国首个区级自主政务区块链基础设施在坪山上线，有力地推动了坪山新型智慧城市密码应用迈上新台阶，为深圳打造区块链“创新高地”注入了新动能。

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西部前海金融，东部坪山科技

深圳下一个10年，就看坪山

今年是深圳经济特区40周年，从筚路蓝缕到引领新时代，深圳奔腾向前之势从未改变。

有人说，回顾深圳发展轨迹，第一个10年看罗湖，第二个10年看福田，第三个10年看南山，第四个10年看前海。那么下一个10年看哪里？

我们给出的答案是：深圳下一个10年，看坪山。

1、前海是国际金融重心，坪山则是科技发展重心，下本钱正当时。

推动经济全球化最重要的动力，是科学技术的发展。因为科学技术的发展决定了整个生产力的发展，而且是跨国界的，它不像市场、财富，更不像国家的力量，具有强烈的政治色彩。中国从中央到地方都很重视科技，深圳现在把科技放在特别重要的位置。

深圳西部，前海资本跃跃腾起，深港合体，为新兴国际金融中心的输送澎湃燃料，很可能成为一个国际金融创新基地。

深圳东部，将形成以坪山高新区为“智心”，与国际低碳城科技城与坝光国际生物谷交相呼应打造东部创新高地。

当下深圳，东西两极遥已相呼应，西部前海金融，东部坪山科技，“金融+科创”双凤腾飞，担当深圳最具有活力的崭新引擎，令人更待想象空间。

2、高铁地铁云轨在手，坪山交通网络变化翻天覆地。

2013年底，坪山跨越式地步入高铁时代，快速触达湾区、连通全国。

2019年1月，南坪快速三期主线通车，坪山出发40分钟到福田、50分钟到南山。

不久的将来，坪山将开启地铁14、16号线双地铁时代。其中，14号快线是深圳首条全自动无人驾驶的地铁，设计最高时速120公里，超过地铁11号线（时速110公里)。

地铁14号线，预计2022年通车。作为东部快线，从福田岗厦北至坑梓，经过坪山中心公园站，未来将极大地缩短坪山到往福田和南山的通勤时间。

地铁16号线，预计2023年通车。未来将会联系大运新城、龙岗中心城、坪山站及坪山新区等地区，是东部组团内部的轨道线路。

另外，地铁19号线、33号线也在规划中，深圳首条云轨——云巴T1线也在建设当中。近日，深圳坪山云巴项目最后一榀钢横梁吊装完毕，标志着云巴项目轨道梁安装全面完工，为深圳坪山区云巴全线通车，打下了坚实基础。

此外，坪山形成“两横四纵”的城市快速干道网。已开通的坪山大道、南坪三期，在建的坪盐通道、东部过境高速以及深圳首条空中云巴等重点工程，将打通坪山交通“任督二脉”。

不得不说，未来坪山的交通将极大的为坪山联系其他片区提供便利，同时吸聚粤东和福田地区的人流。人过来了，经济就也过来了，坪山的发展自然也会随之爆发。

3、产学研实用经济裂变爆发，人才“智汇”新高地

为了打好深圳东部科创中心这副牌，坪山高新园区把‘科技基础研究’和‘市场应用经济’接力融合，将产学研应用经济直接形成产能。

一头，利用区位和土地优势，对标硅谷，与南山深圳大学城和龙岗国际大学城差异化发展，发展应用技术类高等教育高地，规划了超155公顷坪山大学城，容纳6-8所高校的深圳东部高校园区，中国药科大学、北京中医药大学、深圳技术大学、深圳大学-希伯来学院等均入驻。

另一头，直接连通产业集群，最近距离转化科技和催化技术，配合构筑产业集群和产业链的落地生根，催化产业化和商品经济的迅猛发展。

近两年来，坪山高新区新引进了海王全药网等18个优质项目，开沃新能源汽车、中芯国际12英寸芯片生产线等加快建设。在坪山高新园的大棋盘中，培育壮大机器人及智能装备、节能环保、新材料、军民融合等四个产业，再造一批千亿级产业集群，推动工业总产值达万亿。

此外，坪山高新园区对于人才的吸纳，亦不含糊。按计划，2020年35万高端就业人才，2030年50万高端就业人才。

人才有了，研发也给力，坪山高新园区在2020年全社会研发投入占GDP比重达到5%以上的国际领先水准，产学研和实用经济积势爆发近在咫尺。

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益田、华侨城、华润争先布局

头部品牌助力头部区域，坪山地标写字楼正在热卖

坪山近几年在发展机遇刺激下，头部品牌房企纷纷加码布局。继万科、金地、中粮、招商、京基、深业、财富城、碧桂园、泰禾等进驻坪山后，2019年伊始，旭辉和中海陆续抢先进入区域；随后，华润联手平安、招商、五矿快速布局坪山，世茂及华侨城将携手坪山政府打造新的片区新商务地标。

5月22日上午，华侨城坪山综合体开工仪式在坪山举行，项目涵盖商业办公、酒店等场所，其中一栋楼设计高度达249米，将打造成为都市摩天商务文旅地标。

华侨城坪山双子塔效果图

华润首进坪山，第一次进就同时开工两个项目，分别为马峦街道（G11340-8034）和碧岭街道（G11325-8023）地块。另外，从坪山区人民政府网站发布的信息可以看到，华润要在坪山区再打造一座新的万象城。

据悉，坪山区人民政府网站上有关区域规划的文件中写到，坪山区打造一座新的万象城。同样列在规划中的不少项目已经在建了，如坪山中心区、城投广场、华侨城综合体等。华润万象城的到来很可能改变坪山现有的商业版图，也将是继罗湖万象城、深圳湾万象城后的深圳第三家万象城。

来源：坪山区人民政府

此外，益田集团以其前瞻性的视野，早早就重资落子坪山，在燕子湖城市会客厅湖畔投资建设共和城邦项目，打造会客厅“高级名片”，综合体地标。

这共和智慧城邦，毗邻深圳东部乃至粤港澳大湾区东部地区的城市新客厅-坪山燕子湖国际会展中心，一个包含‘会展+会议+星级酒店’的中式汉唐风格建筑群，与“深圳会展中心”、“深圳国际会展中心”，形成深圳“一城三馆”的东、南、西互为犄角的会展发展格局。

2016年2月中国城市和小城镇改革发展中心、日中经济协会、华为、益田集团、软通动力正式签署合作备忘录，确定将益田共和城邦打造成中国智慧城市的样板。

该项目包含办公、商业、住宅、公寓等超百万平全生命周期配套。同时，通过人才智库、行政机构、商务配套、人文配套、医疗配套、公园配配套构筑坪山高效商务版图。

益田益科大厦作为其中的写字楼，当前正在热销。

根据我们得到的消息，买家大部分是坪山高新园里面的中下游企业，刚刚搬过来没多久，业务就在坪山高新园，每天从益科大厦门口路过，过来看过一次就买了。这些企业的购买力非常强劲，在福田、南山以及全国主要购买力没进来之前，已经买了益科大厦一半的物业。

事实上，2020以来，受大环境影响，全国市场谋定而动，坪山写字楼燃起了一把火。

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别人恐惧的时候我贪婪

买坪山写字楼的四个理由

在我们看来，深圳商办市场有可能处在一个“大周期”启动的前夕。对于长期持有、稳健型的大鳄资金来说，这个时候，是一个逢低进入坪山商办市场的不可多得的机会。

1、企业数量的增加以及质量的提升。

这是最根本的，就像人口与家庭数量的增加，会长期直接影响到住宅价格的上升一样。写字楼价格的远景，主要取决于一座城市企业数量的增加，与质量的提升。

统计数据显示，2019年，坪山规模以上工业企业增至601家，较2018年增加112家；新增生物医药企业135家，增长46%，总量达到430家；引进世界500强企业项目3个、中国500强企业项目4个。

同时，去年11月份，坪山区政府更是一次性与海康威视、瑞声科技等20个海内外重点企业进行集中签约，总投资近150亿元，可形成产值规模超300亿元。

未来坪山高新区产值上亿元的工业龙头企业达到52家，世界500强企业11家，国家级高新技术企业约257家，外商投资企业381家，境内外上市公司及相关公司53家。

2、预计坪山对全球优质企业的吸附力显著提升。

产业结构的转型，粤港澳大湾区、先行示范区接连的政策暴击，让深圳已经处于引擎中心。这几年来，虽然不平静，但大趋势看，海外优质企业涌入深圳，是无疑的。像苹果、空客、ARM等等，都在深圳设下研发中心。

深圳已经进入一个企业迁出与迁入同时发生的震荡上升期，尤其是先行示范区的红利，加上坪山保税区、坪山科技园等等，会更加助推坪山吸引国内以及海外的优质企业涌入。

3、大机构的逆市入场。

所谓春江水暖鸭先知，2019年全年，深圳大宗交易成交金额达到550亿元人民币，同比增长77%。大宗交易外资机构成交金额达到80亿，其中领展基金以66亿购置中心城，为历史上外资最大的投资案例。

2020年一季度，虽然受新冠疫情影响，深圳大宗交易市场依然录得4宗大宗物业交易，总交易金额31.73亿。且从市场表现来看，此次疫情对潜在投资者带来了更多的机会。

港资延续上年活跃度持续加码深圳，2020年一季度，从成交金额来看，港资占比近4成，内资占比6成，其中总部企业自用买家占比33%

4、深圳写字楼与住宅价格的倒挂。

目前你到福田、南山，沿着深圳湾海岸线走，这里的新房基本都已经是10w+。但是，你知道深圳的甲级写字楼多少钱吗？

5-6万/平！你可以在福田CBD，买到很好的甲级写字楼。比如在KKONE，它周边的二手住宅价格动辄都要10w+，但这个写字楼只要5万一平米。这个价格，就是横向同类对比，和北京上海的写字楼对比，也是低得不成比例。

如果我们看好深圳的长期经济发展，那么写字楼价格不应该如此之低，它和住宅的价差价差太大了，这中间有供求关系的因素，有经济调整的因素。但差距过大，它是不正常的。

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益田·益科大厦，生态商务坐标

全球发售，迎接区域价值腾飞

坪山“东部智心”的大手笔打造，将使得这里成为对标世界的产学城创新区，未来区域内活跃的是各大科技创新公司的高管、全国一流高校的科研人员、教授，以及坪山高铁站集散的来自全国的高端商务人群，随之而来的是对区域办公、居住的迫切需求。

项目效果图

位于坪山中心区燕子湖畔、坪山东部智心的益田·益科大厦应运而生。

项目位于燕子湖城市会客厅之内，距离坪山燕子湖国际会展中心仅约1公里，是该区域内唯一在售写字楼。项目与高新园路隔路相望，紧邻坪山大学城，旁边便是坪山行政服务大厅和坪山国际会展中心，还规划引入深圳自然博物馆、文化艺术中心、滨水商业街、独角兽企业等一大批高端配套。

自然博物馆室内体验

益科大厦门口200米处为深圳首条云吧线（毗邻燕子岭站，预计2020年内开通），未来链接高铁和地铁，快速接驳深圳中心区。

根据测算，项目距离坪山高铁站4.5公里，距离正在修建14号线地铁线（坪山中心公园南站）直线距离1.2公里，距离坪山规划19号地铁线（南布站）约500米距离。

项目门口为坪山行政服务大厅公交站，同时商业一楼内自带5000平米公交首末站，八条公交线路直达全城，交通十分便捷。项目周边3公里范围内集聚城市商务生活配套，5到10分钟车程即可到达。

此外，周边环绕着‘三园一湖’，把燕子岭公园、坪山河湿地公园、金牛公园、燕子湖等绘出了别具大气的小径湾，拉近大城市业态之间的距离，构建漫步、健身、社交等精彩生态互联城邦生活，为员工创造力的爆发和高幸福指数赋予满满的能量。

可谓是，草地购物、屋顶散步、花香里办公。

除了位置极好之外，益科大厦项目还首创了美国SVO办公服务体系，除为客户提供5A硬件标配外，还为企业提供从技术创新到上市加速等全流程指导等，为客户提供一站式商务解决方案。

项目实拍图

项目还以公园办公新模式，打破传统“格子沉闷办公”，花园露台、天空农场、休闲空中花园等，为商务菁英提供鲜氧办公。

此外，项目自带约2.1万㎡体验式集中商业，为商务精英量身定制高品质商业配套，满足不同企业多样性商务接待与品质生活需求。

项目效果图

在产业运营方面，益田·益科大厦将依托益田集团新兴产业积累的丰富平台及资源，充分利用坪山高新科技产业集聚、大学城人才智库等资源优势，为入驻企业提供一系列产业扶持服务，企业在此可以链接上下游各产业链的交流与合作，实现业务纵深发展。

综合来说，在现在的情况下，炒股、炒币、炒鞋、炒猪肉都没赚钱，深圳楼市才是成年人投资的最正确选择。如今，南山烟花房、摩天轮房追不上啦，“科创板”坪山写字楼正在投资风口上，一旦风吹起来，价值无限。

目前，益田益科大厦在售建面约161-1400平的办公产品正在热销，感兴趣的朋友可以重点关注。坪山写字楼唯一在售项目，交付在即，臻席以待，全球发售，错过它就错过整个坪山写字楼市场啦！