2023-07-25
出租写字楼合同要注意什么（租写字楼，签《租赁合同》该注意些啥？律师总结了10个要点｜范本附后，拿去，不谢！）
受疫情影响，好多企业因订单大幅下滑，往往采取缩减规模的方式进行自保。
企业缩减规模，绕不开两个重要问题，一是裁员，二是缩小办公面积。关于裁员，本文暂且按下不表，以后另写文跟大家好好聊聊这个事（大家帮我记一下）。今天想跟大家聊聊《租赁合同》，因为缩小办公面积，涉及退租，涉及提前解除《租赁合同》，很多企业此时才想起翻看当年签的《租赁合同》，不看则已，一看不得了了，当年合同怎么签的这么草率？那么租写字楼，签《租赁合同》都该注意些啥？今天就来详细聊聊，我总结了10个要点：
01弄清房屋的产权状况核实出租人是大房东？还是二房东？查看产权证上的产权人与房东是否一致，也可以到房产交易中心查询核实产权人。如果产权证上显示为多人共有的，为避免纠纷，全体共有人应共同在合同上签字，或者其他共有人出具书面材料同意出租房屋。如果是二房东，应要求二房东提供与大房东签署的《租赁合同》，确保二房东有权转租（或取得大房东同意转租的书面文件），且注意确保转租期限、用途、装修改造权限等不超过二房东与大房东之间《租赁合同》确定的内容。到不动产权登记中心查询，看房屋是否存在抵押、查封情形。租户真金白银地投钱对房屋进行装修改造，一旦因查封、抵押等导致无法继续使用房屋，房东应就租户的装修改造成本、搬迁费等进行赔偿，这一点要在《租赁合同》中事先写清楚。02要明确计算租金的面积关于租写字楼的计租面积，较为普遍使用的三个面积概念是建筑面积、套内建筑面积、使用面积。对租户而言，使用面积才是可以真正用于经营的面积，所以建议租户最好按照使用面积作为计租面积。合同后最好附上《房屋平面图》，明确标注所有计租面积的区域。有的房屋还附带阳光房，一般很难作为办公区使用，通常作为员工休闲、吸烟区域。这部分面积可与房东商量打个折，单独计租。例如约定：主建筑（500平方米）租赁单价为150元/平方米，阳光房（50平方米）租赁单价为100元/平方米。实践中律师见过有些房东私自违建办公区域，租赁时合法面积与违建面积分别计租，违建的打五折。律师不赞同这种违建行为，不过单独计价的思路倒是用的挺溜。03核实消防验收证明文件写字楼通常要进行消防验收，实践中常常出现写字楼未经消防验收即出租，从而引起一系列法律纠纷。对租户来说，可要求房东将房屋通过消防验收的证明文件作为租赁合同的附件，确保房屋已通过消防验收。04装修条款千万别漏掉租户未经房东同意装饰装修的，房东可以要求租户恢复原状或者赔偿损失，所以在合同中要明确约定房东允许租户进行装饰装修，以便租户按经营需求开展装饰装修活动。对于租户“被动退租”时，装饰装修残值损失的风险，租户可以在合同中明确约定因房东违约、征收、城市更新、不可归责于双方的事由导致合同解除，房东应向租户赔偿/补偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失，并尽量明确约定装饰装修残值金额的确定方式，因为残值究竟值多少钱，有时很难说清，事后容易说不清的最好事前就说好，避免双方分歧过大。05交付与返还时记得拍照、录像，双方签字确认一般情况下，房东交付租赁房屋时，双方会签一份《房屋交付确认书》（文末有模板领取方式），涉及房屋内物品、设施、房屋状态等一系列内容，以防退租时发生纠纷，尤其是《租赁合同》约定退租时需要恢复原状的情形。另外，退租时双方也会签一份《房屋返还确认书》（文末有模板领取方式），也就是我们常见的房东在收房后出具的确认书。上面两个《确认书》目的都是为了确认房屋的相关状态，因此落款日期处千万别留空白，这样才能准确反映何时的房屋何种状态。不过，无论文字描述多么细致，永远无法跟影像比拟，有了一前一后影像的对比，显然更为直观。因此，建议进场当天要拍照录像，退租搬空后还要拍照录像，拍照录像尽量不留死角。画面里除了房屋，相关人员最好也拍进去。
双方应当在照片上签字确认，如果录像的，现场声音内容应当包括时间、地点、人物、在做啥。比如交付当天可以说：“今天是2023年6月6日，在这个良辰吉日，王总将XX大厦66层的办公楼租给我公司使用，我们来走一圈吧。”看！只需要一句话，所有的关键信息都有了。
06提前约好退租时的房屋状态《租赁合同》一定要对租赁房屋返还时的状态进行约定，是按现状返还？还是恢复原状？实践中这类纠纷众多。作为租户，尽量争取按现状返还，这能最大程度避免因恢复原状而产生额外的费用。租户应将房屋及时腾退返还，将钥匙等物品移交房东，并要求房东出具签收依据，以免扩大自身损失。如果房东迟迟不来收房该咋办？为避免房东逾期不配合办理返还房屋的手续，可以在合同中约定通知房东后的合理期限内视为返还房屋，且房东承担对其不利的法律后果。07有损坏时谁来维修要写明白要明确约定维修保养责任及房东的维修期限，防止维修保养约定不明、维修拖延或者房东借维修维护之名影响租户正常使用。比方说可以约定，租户发现租赁房屋及其附属设施有损坏或故障时，应当及时通知房东修复。房东应当在接到租户通知后的5日内完成维修。无法通知房东或房东接到通知逾期不维修的，或者因情况紧急必须立即进行维修的，租户有权代为维修，费用由房东承担。因维修房屋影响租户使用的，应相应减少租金，相应的租金租户可直接从应支付租金中扣除。按上面约定，租户就不会担心了。比如遇到卫生间渗水通知房东维修，房东拖着不给解决，那么租户就可以自己采取行动了，毕竟楼下天天过来闹也会影响大家办公。08提前退租付出的代价得写清《租赁合同》的期限一般都比较长，但风云变幻、世事难料，一般来说，合同约定双方都具备单方解除合同的权利是比较公平合理的。因此，相应的违约金/补偿金要约定清楚。作为租户，一方面要考虑当房东提前解除合同时我们的损失，我们前期投入越大、经营稳定性要求越高，越不能允许房东随意解除，违约金/补偿金也应当相应地提高；另一方面，也要考虑当我们提前解除合同时的成本，按照惯例，违约金/补偿金肯定是跑不掉了，一般约定为支付房东1个月、2个月的租金。另外，尽量向房东发送书面的《解除合同通知书》（文末有模板领取方式），方便保存证据。应避免口头通知，因为一般来说，合同上都会要求至少提前多久通知，如果未按要求通知或会承担法律责任 。09约定未如期搬离的违约金计付标准公司租写字楼不像我们个人租房子，电视机、洗衣机、电冰箱等找个搬家公司拉上车就走，公司涉及事项较多，有时只能大概算下搬家的日期，有的还会翻翻老黄历确定几个好日子，错过了前面的还得等下一个。因此，最好事先约定好逾期后该如何计付违约金。我查了下一些城市官方发布的《租赁合同》模板，很多文本上赫然写着“每逾期一日应当按照日租金金额的2倍支付违约金”，这对于租户来说成本可太高了，我们一定要手动把倍数调低。一般情况下，如果发生纠纷诉至法院，法院也不会按2倍计算，会酌情调整违约金按租金的1.2 倍、1.3倍左右计付。10留下房东靠谱的联系方式租期内需要通知房东的事项众多，譬如卫生间渗水了、心血来潮想重新装修了、企业效益不好想提前退租了等等，一般都需要通知房东一声。要留下房东靠谱的联系方式，并写清楚房东如果变更联系方式要及时通知租户，否则房东承担对其不利的法律后果。联系方式一般包括地址、电子邮箱、微信号、手机号，尤其房东是个人的，微信该加就加、手机该存就存，毕竟电子邮箱这玩意不是每个人都会天天查看的。