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回顾2021年，广州办公楼市场需求端复苏明显，积极的产业政策推动各行业稳健发展。在供应端，2021年随着珠江新城、天河北片区多个甲级办公楼的落成，传统商务区办公楼市场基本全面转向存量市场竞争。同时，琶洲和国际金融城两大新兴商务区的快速建设和发展将深刻改变现有市场竞争格局，需求和供应的迭代升级将共同促进办公楼市场高质量发展。

新增办公体量集中释放 市场需求持续回暖

2021年第四季度全市甲级楼宇办公面积达到557万平方米，其中天河区和海珠区办公空间占比超90%。本季度新增5个优质项目入市，均位于琶洲片区，为办公楼市场注入约29万平方米办公面积。

新增供应项目集中入市推动全市空置率环比上升2.2个百分点至9.7%，全市基准租金中值164.9元/平方米/月，较上季度环比小幅下跌0.7%。其中，琶洲商务区租金环比下降1.9%。本季度甲级办公楼市场需求持续回暖，各重点商务区仍不断吸引租户入驻，珠江新城和天河北空置率小幅下降，租金略有回升。

广州主要行政区甲级办公楼2021Q4主要指标广州主要商务区甲级办公楼2021Q4主要指标

办公楼净吸纳量较上季度大幅增长

第四季度全市甲级办公楼净吸纳量约为12.7万平方米，较上季度实现大幅度增长。从区域上看，办公楼租赁交易主要分布于珠江新城及琶洲商务区；琶洲商务区则于本季度有多个优质项目入市，多栋甲级办公楼从预租赁阶段进入正式交付阶段，优质楼宇配置吸引片区外企业进驻琶洲，为本季度净吸纳量的大幅增长做出有效贡献。

2021年Q4广州办公楼租赁交易热力图

从交易结构上看，第四季度交易类型以搬迁及新设立为主，两者共计贡献了约83%的租赁交易数量。另外，扩租交易占比较上季度增长了7.4个百分点，经济回稳给予企业积极发展信号，租赁市场呈现稳中求进态势。

2021Q4广州办公楼租赁交易结构

第四季度行业租赁交易概况

第四季度办公楼租赁市场中信息技术、贸易、零售与物流以及金融为最活跃的三个行业。制造业交易数量占比显著提升，其他行业总体延续了上季度的表现，活跃度小幅变动。

01.信息技术

信息技术行业在办公楼租赁市场中的交易数量占比为24.1%，虽较上季度有所下滑，但仍是本季度表现最为活跃的行业。琶洲逐渐浓厚的产业聚集氛围吸引信息技术企业进驻，本季度该片区录得多起与软件服务企业相关的交易。

02.贸易、零售与物流

贸易、零售与物流行业的租赁活跃度在第四季度有大幅提升，贡献约22.2%的租赁交易量，较上季度增加6.9个百分点。在政策的积极引导下，后疫情时期消费扩容提质，新消费成为重要引擎，刺激贸易与零售行业加快增长并推动物流行业稳步前行，其在租赁市场的影响力逐步提升。

03.金融

金融机构在本季度的租赁市场表现依旧活跃，贡献约18.5%的租赁交易量，本季度录得多宗银行、保险等传统金融机构的租赁交易。广州市财政金融政策联动发力，推动整体金融市场稳健运行。

2021Q4广州各行业交易占比第四季度大面积租赁交易案例

2021年办公楼租赁市场回顾

2021年交易类型以搬迁和新设立为主，两者共计贡献约88%的租赁交易数量。租赁交易主要发生于天河区和海珠区，分别占62.3%和29.5%。天河及海珠区得益于较浓厚的产业集群氛围，其区域内留存率较高。

2021年广州甲级办公楼交易类型占比

新增供应影响租户搬迁路径，海珠区呈现明显的租户净流入态势。琶洲作为新兴商务区，多个新增项目于今年集中落地，表现出强大的吸引力。由于科技龙头企业聚集琶洲，浓厚的产业氛围吸引来自各区的科技行业上下游进驻。

2021年租户搬迁流向图

2021年办公楼租赁市场中最为活跃的租户行业为信息技术行业，该行业交易数量占比为28.9%，其次为金融行业，占比为20.8%。在 “促消费活市场、促外贸抓招商“的政策支持下，贸易、零售与物流行业租赁表现较为活跃，贡献了约18.1%的租赁交易数量。

2021年广州各行业交易占比

未来五年新增办公体量持续释放

2022-2026年广州商业办公楼总供应量预计约为892万平方米，其中，重点区域未来五年约释放462万平方米的办公体量。琶洲和国际金融城两大商务区为未来办公楼新增供应的主要力量，占比分别达到41.6%和32.5%，将为广州办公楼市场注入新活力。

2022-2026年重点区域办公楼未来供应分布

我们的发现与展望

回顾2021年，广州办公楼市场需求端复苏明显。“十四五”规划中提出，加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。随着广州加快建设国际消费城市和综合交通枢纽，贸易、零售与物流行业的发展潜力得到充分释放，在办公楼市场上的表现活跃；现代产业体系的加速构建为现代服务业的发展提供平台，积极的产业政策和持续优化的营商环境引导金融、专业服务和信息技术产业提质增效。

在供应端，2021年随着珠江新城、天河北片区多个甲级办公楼的落成，传统商务区办公楼市场基本全面转向存量市场竞争，未来部分企业总部的迁出将为片区释放数万平方米的优质办公空间；琶洲商务区则在年内迎来供应高峰，科技龙头总部项目的落成和正式投入使用进一步带动区内产业集聚。2022年琶洲片区预计将释放约65万平方米办公面积，区内产业氛围将日趋浓厚；同时，2022年国际金融城将迎来新一批入市楼宇，区域基础建设和商务配套水平有望得到提升。两大新兴商务区的快速建设和发展将深刻改变现有市场竞争格局，需求和供应的迭代升级将共同促进办公楼市场高质量发展。

道远咨询合伙人古诗雅女士表示：“回首2021年，在国家政策性调控下，房地产、教育及游戏等行业遇冷，其办公楼租赁需求萎缩。然而，广州均衡的产业结构在应对市场变化上呈现出较大韧性，整体经济运行稳健，需求端复苏明显，办公楼租赁成交旺盛，推动办公楼市场积极发展。其中，得益于优质的楼宇配置和浓厚的产业氛围，备受新经济青睐的琶洲片区呈现明显的租户净流入态势。

展望2022年，持续的高峰供应及核心区潜在存量空间的释放将进一步为需求端提供多元选择；但现有物业同质化程度较高，市场仍面临去化压力，物业需进一步探索租赁策略及租户结构等维度的优化方式，以应对挑战，把握机遇。”

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道远咨询研究部负责人-吴先生

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