西安楼市预测（第一太平戴维斯发布《2023年上半年西安房地产市场回顾及未来展望》报告）
· 独特消费场景打造为市场带来新意 绿色生态的空间探索成为趋势
· 商务租户结构处于调整阶段办公租赁成交类型变化明显
零售物业市场
2023 年上半年 , 西安零售物业市场整体运营平稳 , 消费需求活跃度呈缓慢回升态势 , 全市购物中心空置率基本保持稳定 , 为 11.7%。在供应端 , 西安零售物业市场上半年迎来三个新项目入市 , 合计带来约 26 万平方米的新增供应面积。
供应放量 新项目于二季度集中入市坐落于高新商务区的大茂城紧邻地铁三号线 , 地理位置优越 , 其中庭的森系场景搭建及灵活的动线规划为周边消费群体带来颇具新意的体验。同样以自然、生态为设计主题的南飞鸿 · 乐荟中心 , 在品牌招引方面引入西北首家 Meland Club。浐灞印象城融合社区功能与商业空间 , 打造 15 分钟便民生活圈 , 构建宠物友好空间来塑造便捷、包容、友好的新商业空间 , 推动城东商圈提质趋优。
消费场景打造为市场带来新意 细分饮品赛道持续加码布局 从消费需求端来看 , 新增零售业态占比仍居首位 , 上半年约占总新增租赁需求的 49%。大悦城引进西北首家 SDN ’ LeBei 毛绒玩具集合店 , 吸引众多年轻消费群体到店消费 ; 专业户外品牌 ARCTERYX 在赛格国际购物中心开出西北最大旗舰店 , 店内极具艺术气息的高山户外元素为消费者带来更为沉浸的购物体验。此外 , 餐饮赛道下细分饮品品类持续加码布局。中式纯茶品牌 tea ’ stone 在大悦城开出西北首店 , 独具东方美学的店铺设计与大雁塔遥相呼应 , 为消费者提供了高品质的休闲社交空间 ; 无印良品 MUJI 在大悦城不仅开出城市级 TOP 店 , 更推出 Caf é MUJI, 同时在咖啡包装及设计上融入西安元素 , 推出独具城市特色的产品。从创新的产品设计到独特考究的店铺风格都进一步地挖掘了年轻群体的消费需求。此外 , 茉酸奶、柠季手打柠檬茶、霸王茶姬等品牌也表现活跃 , 积极入驻购物中心。
绿色生态的商业空间探索创新成为趋势 将绿色自然与城市商业空间相融合 , 打造生态开放的商业空间成为近期商业地产的新发展关键词。季内新开的南飞鸿 · 乐荟中心 , 打造了西北首个巨型水晶瀑布 , 绿植环绕的购物空间极具吸引力 , 通过合理的绿植景观布置、流畅的动线规划 , 将自然生态与消费场景需求相结合 , 为消费者营造出绿色轻松、体验感强的消费场景氛围。下半年有望入市的集乐里购物中心亦是将生态理念融入设计 , 打造地上生态公园、地下购物中心的生态型消费环境。
展望 2023 年下半年 , 预计有超 10 万平方米的新项目入市 , 推动西安零售市场迈向更高能级发展。第一太平戴维斯华西区代理部 ( 商业楼宇 / 商业及零售服务 / 产业及物流地产 ) 负责人、高级董事戴晖表示 :" 随着消费需求的不断细化 , 越来越多的品牌注重建筑空间美学设计与门店的独特性打造 , 在为消费者提供优质产品及服务的同时 , 通过提升消费场景体验以挖掘新消费需求成为品牌的新关注点。"
甲级写字楼市场
2023 年上半年 , 西安甲级写字楼市场未录得新项目入市 , 截至目前已连续四个季度无新增供应 , 总存量保持在 211 万平方米。供应端放缓在一定程度上缓解了租赁去化压力 , 市场呈平稳去化态势 , 空置率环比小幅下降 0.5 个百分点 , 至 26.9%。租金方面 , 部分楼宇采取降低租金的方式吸引更多租户 , 推动西安甲级写字楼市场平均租金环比小幅下降 0.2%, 约为人民币 102.3 元每平方米每月。
租户结构处于调整阶段 上半年 , 西安甲级写字楼租赁需求逐步释放 , 带看量与成交量略有上升。分季度来看 , 二季度的新增租赁量相较于一季度提升了约一倍 , 市场租赁情绪略有好转。然而与此同时 , 大面积租户退租情况亦表现活跃 , 租户稳定性有所下降 , 租户结构处于调整阶段。短时间内未能及时填补的大面积退租致使净吸纳量明显下滑 , 上半年仅约 0.9 万平方米 , 环比下降 42%, 同比下降超 70%。除部分企业受运营战略调整明显缩减办公面积致使退租规模上涨外 , 第三方联合办公企业自年初起持续缩减承租面积 , 上半年在甲级写字楼内退租超万平方米。
医疗健康类企业表现亮眼 上半年新增租赁需求主要来自于房地产 , 信息技术及消费者服务行业 , 占比分别约为 22%、17% 和 13%。值得一提的是 , 医疗健康类企业在上半年表现亮眼。医疗健康类行业在过去几年快速发展 , 产业规模不断扩大 , 加之年初西安提出着力打造千亿级生物医药产业 , 进一步推动西安医疗健康行业快速发展 , 生物医药、医疗器械设备等领域的企业于上半年快速扩张 , 租赁需求上扬。
租赁成交类型变化明显 企业成交类型在上半年发生明显变化 , 扩租和升级类型的企业合计约占新增租赁总量的 54%, 同比上升 15 个百分点。受宏观经济影响 , 部分新设立企业在办公租赁方面更为审慎 , 致使新设立类企业入驻甲级写字楼的占比下滑明显 , 同比下降 20 个百分点。相反 , 一些运营状况良好的企业 , 在甲级写字楼市场租金处于低位的节点下选择扩租或升级搬迁至甲级办公楼。
展望 2023 年下半年 , 预计将迎来约 30 万平方米的甲级写字楼入市。优质楼宇的入市将为租赁市场带来更为丰富选择的同时 , 也将不可避免地加重租赁去化压力。第一太平戴维斯西安商业楼宇部高级助理董事索伟宁表示 :" 从客户角度出发 , 考虑提供更为灵活的租赁方式与更高品质的物业管理服务或是未来业主方提升楼宇竞争力的重要思路。"