资讯

近日，世邦魏理仕发布了《2017年重庆房地产市场回顾与2018年展望》报告。据研究报告显示，2017年写字楼市场新增供应回落、需求走高，但短期供需矛盾难觅根本转变。租金价格弹性持续下探，有望触底，全年跌幅加速收窄。资本市场交易活跃度显著提升，优质办公物业及住宅项目受青睐，保险、信托、基金及房企构筑买方主力。而1月12日，第一太平戴维斯在重庆发布了《2017年重庆房地产市场回顾与2018年展望》（见本文附件），对2017年重庆市的住宅市场、写字楼市场、零售物业、大宗交易投资等进行了回顾，并展望了2018年重庆房地产市场的整体趋势。

01

数据

供应回落，需求回升，租金跌幅收窄

2017年，重庆甲级写字楼市场整体需求逐步回暖。全年市场净吸纳量达21万平方米，同比增长36.9%。年内，甲级写字楼市场包括迎来国金中心的T1在内五个项目，且均位于江北嘴为代表的北部区域，为市场带来新增供应面积约29万平方米，推动全市甲级写字楼总存量至231万平方米。在需求回暖态势和新增供应回落的双重作用下，年末全市空置率同比下降3.3个百分点至48.2%。

2017年，重庆经济基本面保持良好态势，产业结构不断优化调整，支撑市场需求逐步转暖。据第一太平戴维斯重庆物业及资产管理部高级经理孙国莉介绍，从新增租赁需求端看，金融和专业服务依旧年内支柱市场去化主要贡献者，两大行业新增总租赁面积占全年总成交逾五成：金融业贡献36%，保险业表现突出；以德勤为代表专业服务企业继续年内在渝扩张，同期录得联合办公在江北嘴的迅速抢占亦引领市场。

注：写字楼租金指平均账面租金

据报告显示，2017年重庆优质（含甲级和乙级）写字楼市场新增供应约41万平方米，较2016年回落38.7%，达到近5年新增供应最低值。其中，位于江北嘴CBD的IFS多个塔楼于年内相继交付，推动全市甲级写字楼存量突破250万平方米。在世邦魏理仕监控的17个中国重点城市中，上述两个数据均位列第六。

在一带一路、长江经济带等国家战略带动下，重庆经济运行良好，产业结构优化，写字楼需求稳中有升。受季节性因素影响，办公需求自第二季度始逐步释放，全年净吸纳量在新增供应明显回落背景下仍有34.5万平方米，同比增长12.7%。活跃需求推动平均空置率同比下跌1.6个百分点，来到40.5%的位置。

在写字楼新增需求贡献率方面，外企延续审慎经营策略，全年对新增需求的贡献率不足5%；中资企业凭借不断提升的竞争力、承租能力和企业形象主导办公市场，尤其是角力全球、跨国经营的中资企业已成为租赁市场竞相追逐的主要目标。产业板块，金融、专业服务与科技新媒体（TMT）分列全年新增需求前三大来源，占比分别为34%、26%、11%。

另外，据世邦魏理仕发布的《中国重点城市甲级写字楼租户普查报告|2017重庆》显示，金融业一直是重庆甲级写字楼需求首位来源，2017年曾有数个银行、保险等传统金融机构成交案例。

此外，随着石油天然气交易中心、中保保险资产登记交易系统两大交易市场先后落户重庆，重庆功能性金融中心地位进一步得到强化。而在新兴金融领域，以车贷、投资理财为代表的中小微金融企业需求有所增长。

值得一提的是，2017年科技新媒体及初创型企业成为办公市场新增长需求点。依托创新创业国家战略，重庆科技新媒体行业加速发展，产业成长投射于办公市场，全年新增办公需求明显增强，首次成为重庆甲级写字楼市场新增需求前三的行业，发展势头不容小觑。

作为科技新媒体及其他初创型企业的重要办公载体—联合办公在渝逐步成长发展，市场版图从商务园区扩张至甲级写字楼，虽承租能力较低，但其大面积需求在短期供过于求的市场备受业主关注，成为提升写字楼进驻率的有效方式。

同期，市场出现部分开发商在自持项目中设立商务中心、打造联合办公楼层的案例。

02

区域

市场走势分化，城市商务重心北拓态势明显

截至2017年末，以江北嘴、观音桥、渝北为代表的三北区域对全市写字楼净吸纳量的贡献率已超六成。其中江北嘴作为重庆新晋核心CBD，虽受众多企业青睐，但集中供应所带来的空置率阵痛期仍不断加剧版块内市场竞争。

至年末，江北嘴优质写字楼存量已高达126万平方米，平均空置率为52.8%，居各板块之首。短期的供需失衡迫使新交付写字楼租金承压，一向趋稳的江北嘴在2017年也呈现出租金下行的走势。

据了解，市场整体情绪未现根本逆转，租金持续承压。2017年，由于长期降租导致写字楼市场的租金需求弹性显著下降，因此业主方进一步下调租金的意愿降低；同期，市场需求于过去两年持续回升，共同推动重庆写字楼租金跌幅持续收窄。

因此，统计数据显示2017年末重庆优质写字楼平均租金为81.7元每平方米每月，租金同比跌幅从上年同期4.0%收窄至1.9%。

03

资本市场

投资活跃度显著提升

商办与住宅项目均受关注

在经历平淡期后，2017年重庆商业地产大宗交易活跃度明显提升，目前重庆商业地产投资市场在主要一二线城市中位列高潜力市场梯队，未来极具投资潜力。

2017年，重庆零售物业市场精彩纷呈，录得九个购物中心项目共计新增供应面积约95万平方米入市，创年度新增供应量历史新高，推动全市零售物业总存量达到约563万平方米（含百货）。新入市项目较高开业率和部分现有项目完成调整，推动租赁成交活跃，全年录得净吸纳量约86万平方米，超2016年同期1.6倍，拉动市场整体空置率同比下降0.3个百分点至11.8%。

“随着重庆新光天地、重庆IFS国金中心等地标性高端商业项目相继开业，新老购物中心纷纷发力，推动从原有观音桥解放碑的“两分天下”演化至当前的“多极格局”，品牌吸附力超群的地标性项目吸引众多国内外知名品牌入驻，开创市场诸多新局面。”第一太平戴维斯华西区市场研究部助理董事陈大荒分析表示，从租赁需求端来看，零售和餐饮业态依旧是市场需求主旋律，分别超年内总成交量的55%和30%。按细分业态租赁需求，服饰、珠宝配饰仍占据零售类需求来源的前两位。同期，生活休闲业态的进驻也扩大了购物中心业态丰富度。

第一太平戴维斯此前发布的《全球奢侈品零售市场2018年展望》报告中显示2017年奢侈品牌在中国区域普遍选择保守拓店的姿态。在此背景下，重庆奢侈品市场反而逆势扩张，众多国际一线品牌纷纷在渝开出首店或拓展二（多）店，奢侈品牌渗透率大幅提高，接近零售高线城市。

全年，重庆市场出现了得数宗整栋大宗交易成交案例，标的物涵盖商业综合体、写字楼、住宅等物业类型。保险、信托、基金和房地产公司构成资本市场的主要买家。在渝住宅市场的持续火爆带动下，大型房企表现尤为活跃，包含住宅物业的土地及在建工程备受关注。

年内，恒大、万科、融创三大房企纷纷出手，其中融创、恒大分别收购江北嘴重庆国际金融中心在建项目和英利环贸中心综合体项目的部分股权，万科收购瑞安企业天地及新加坡丰隆鹅岭峰、黄花园两个项目的部分股权等成交。

其次，尽管整体写字楼市场承压，高性价比优质办公物业依旧受投资者青睐，比如2017年就有国金中心T5整栋出售的案例。受房地产长效机制等政策推动，下半年市场对公寓类商用物业的关注度明显提升。

整体而言，2017年重庆资本市场活跃度较往年明显提升，城市投资潜力正逐步受到市场认可，资本市场成熟度将提升，未来发展可期。

04

走势

2018年重庆写字楼市场会怎么走？

据报告显示，2018年，重庆优质写字楼市场预计将迎来40-50万平方米新增供应。虽然整体市场压力仍将持续，供需矛盾难有根本性转变，但在需求回升与租金需求弹性不断减弱的背景下，业主方的租金预期几近见底，写字楼租金跌幅望进一步收窄甚至出现企稳迹象。

记者从世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|办公楼部主管戴晖处了解到，目前租赁及办公策略的变化主要是体现在重庆写字楼市场成熟度的提升方面，比如业主方主动寻求改变，市场竞争的内容延伸至租赁策略维度的拓展、内容的丰富、模式的创新、服务的提升等等。租赁方对办公策略的重视程度将逐步向选址策略看齐，办公面积集约化、高效利用更受租户重视。未来，作为连接供需两端的桥梁，联合办公将持续在渝扩张。

另外，记者还采访到重庆新中地产总经理何伟坚，他认为明年的写字楼市场应该还是比较困难，因为目前来说，写字楼其实并不是投资者在重庆主要的投资产品，所以交易量也不是很多。由于市场供应量大，租金也起不来，政府也在积极想办法招商引资，比如去年重庆成立自贸区等利好也会促进市场发展，但是仍旧需要一个较长的发展周期。另外，相对较高的购买契税和租赁税，对于想要购买写字楼出租或自用的人来说，所带来的成本压力就比较高，比如一处写字楼租金每平米只有50或者60块，看起来不贵，但是实际上租写字楼的人还要缴纳不菲的租赁税，算下来成本就很高了。总体来看，2018年重庆写字楼市场应该还是会处于一个持续消化的阶段。

第一太平戴维斯陈大荒预计2018将有八个新项目陆续开业，新增供应回落至约60万平方米，给予市场逐步消化2017年的高供应量。“面对日趋激烈的竞争环境，各大商场会继续大力引进品牌和新兴业态，将更多国内外品牌带入重庆。同时购物中心将持续调整升级以应对消费偏好变化，或将瞄定在通过品牌调整结合物业改造重构内部商业空间，打造空间场景化和主题化消费体验。2017年抢足媒体版面的“新零售”模式将在2018年全面布局落地，进入正面角力时期，通过激烈竞争不断不断挖掘和进化出“新零售”新内涵，推动整个零售行业在产业链、供应链、价值链的提档升级”陈大荒进一步表示。

附：

重庆房地产市场2017年回顾及2018年展望

本文来源：重庆房市、第一太平戴维斯