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NO. 1｜壹

回顾济南写字楼市场的发展

一个城市的写字楼市场，其实也就代表了这个城市的发展阶段、发展水平，写字楼市场的背后支撑就是这个城市产业人口、总部经济的聚集效应。

在一份来源于某公司的前期定位报告中，对写字楼物业发展阶段有如下的定义：

结合济南的城市能级及商办市场的发展，目前济南写字楼市场已经到了发展的成熟阶段，新的办公聚焦中心已经实现了从泉城路到奥体CBD片区的过度。

在几年前，中信广场、绿城济南中心、绿地普利中心代表了泉城路商圈的核心区商办项目，二环东有了东环国际广场，东部则有了万达，还陆续出现了经十路沿线的奥体片区写字楼集群：鲁商国奥城、黄金时代广场，全运村中央广场、汉峪金谷以及银丰财富广场、海信天辰9号等项目，CBD则形成了以五指山超高层为主的写字楼集群。可以说，通过近10年的发展，济南东部的写字楼集群已经正式形成。

来看目前的租金情况，300多平的写字楼，月租金都在3W+,也就是说100㎡的月租金可保证在1W以上。而周边的高档小区，100㎡左右的房子，租金还不足5000！

NO. 2｜贰

鼓励总部经济发展，抓住时代赋予的机遇

2018年，济南政府出台的一项政策格外引起关注：

在17年发布“十大千亿产业振兴计划”的背景下，济南政府在18年再度出台了鼓励总部经济发展的优惠政策，总部企业买办公用房，将按照50%实际购房成本补助，租房也会有补助。

在对金融机构的补助中，更是明确了企业购买、自建办公用房，最高1000万元的补助标准，租赁办公用房，3年内最高补助金额达到500万元。

此外，实体经济、金融中介机构、证券机构等均有不同程度的补助标准出台，引进相关人才也有很高的补助标准：

这些政策在落地后，1是降低了企业在济南的运营成本，2是也能帮助企业更好的吸引人才，也将带动热点的东部片区写字楼市场的发展。

结合目前东部一些写字楼项目的报价，在政府提供50%补助后，相当于企业在奥体买写字楼只花了在唐冶买毛坯公寓的钱！即使是租写字楼，也将大大降低写字楼的空置率，这对于购买写字楼用于出租的客户来说更是一个利好。

NO.3｜叁

从空置率看，写字楼市场哪里最火爆？

根据戴德梁行的数据显示，2017年全国主要城市中，写字楼空置率最低的是北京，其写字楼空置率为7.7%。而排名第二的广州，写字楼空置率也高达11.9%。而济南虽然写字楼空置率也在20%以上，但有一个片区的空置率在17年就仅为3.5%！这就是济南东部的奥体片区，这个空置率确实让人叹为观止。未来，奥体、CBD片区将会承载济南东部大量的商办置业需求。

在济南，大部分写字楼项目都是以整层、整栋定制销售，尤其是奥体、CBD附近的高端写字楼，基本是针对大客户的定向推广。而奥体片区，近年来也被戏称为房地产企业的集中营，平安、万科、龙湖等大佬悉数进驻。说句玩笑话，这么一来，以后大家面试都更加方便了呢。

但目前奥体片区可售的写字楼项目并不多，且随着城市的发展，早期开发的写字楼项目并不一定能满足企业、客户的需求。这时候就要关注近两年土拍后可形成供应的新增项目。

我们梳理了16年至今的土拍，发现济南东部除了CBD及高新区捆绑的商业地外，奥体片区只有在17年有过商业用地的出让，片区的商业用地已经基本绝版！在这些成交的土地中，龙湖奥东11号主要为公寓项目，城投地块进度相对慢一些，近期唯一能买到写字楼产品的有且仅有碧桂园溢价获取的凤凰中心项目。

小编在朋友圈也看到这样一则推广，其中提到凤凰中心的写字楼产品将要开盘。据悉，项目的写字楼配置很不错，这也是经十路沿线的封面产品。

具体配置如下：

项目还规划了社区wifi定点覆盖、配备有智慧安防系统，碧桂园旗下的凤凰管家团队将为项目业主提供高品质的商务地产服务。

在产品方面，4.2米的层高不会有压抑感，每个户型的开间都有保证，这样可以营造出比较舒适的办公环境。

关于电梯的配置，在写字楼上班的朋友都经历过早晨等电梯的情景，人挤人不说，好不容易等到了，脚一踏进去电梯就超重，场面很是尴尬，也多了一些莫名其妙的迟到。碧桂园凤凰中心则配置了7部电梯，还采用的高地分区、客货分离的设计，更加合理，也降低了大家等电梯的时间成本，毕竟写字楼办公的节奏快，时间就是生命。

在租金方面，我们了解到目前奥体片区甲级写字楼的租金已经上升到4元/㎡/天，在奥体，购买写字楼出租也能获得较好的收益。

比如，在新鸿基官网公布2018年的财务数据，在全年856亿的收入中，写字楼收入超过了592亿，其中写字楼租金收入就有194亿，在2018年里或许你经常看到类似写字楼退租，空置率上升这样的新闻，很多人都不看好写字楼投资了，事实上并非如此。

写字楼的发展就是第三产业兴衰最直观的体现，第三产业占比越高，办公楼需求也就越大，济南目前的第三产业占比已经达到60%，在总部经济的持续赋能下，核心区的商办需求会一直保持。

去年诸如中金这样的金融机构租户“退租”（其实更准确地说，应该是换租），是因为去杠杆，业务没以前好做，故而转向租金更为实惠的写字楼或楼层。市场的需求依然存在。投资方面，我们来看一线城市的情况：第一太平戴维斯报告显示，2018年四季度北京共录得7宗大宗物业成交，成交金额合计人民币294.22亿元，为近十年来单季度的最高值。无论是外资还是内资机构都对北京的存量市场表现出极为浓厚的兴趣。去年底，京东27亿元收购北京翠宫饭店100%股权，并计划将其改造成写字楼自用，因为“有个办公楼方便招人”。

另外，写字楼项目能创造情感交流空间的设计同样可以创造溢价。碧桂园凤凰中心还打造了3000㎡阶梯式休闲公园，这也是经十路沿线一道亮丽的风景线，能给使用者创造更优质的办公环境。

目前项目的写字楼产品已经启动认筹。在行业内，我们常说买住宅要买首开，同理，买写字楼也一样。在政策利好及总部经济的持续发展背景下，如果首开楼层不错，价格合适，作为奥体片区接近“孤品”的写字楼，凤凰中心还是很值得入手的。

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