研究与洞察 | 2022年上半年沈阳写字楼办公楼市场回顾及未来展望

2023-07-31

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上半年 “双减”政策依旧对沈阳写字楼市场产生一定的影响，在线教育企业仍有退租的情况发生，但相较于去年下半年，其影响已在持续减弱。同时，沈阳在上半年再次经历了严格的疫情封控，大量商务租赁活动受到影响，整体市场活跃度不高。

空置率已连续四个季度走高，环比2021年末上升0.6个百分点至29.7%。租金持续小幅下调走势，环比2021年末下降0.4%至60.7元（9.0美元）每月每平方米，预计未来租金将持续承压。

一、新租需求主要来自金融和互联网科技行业

沈阳写字楼市场依旧受到在线教育退租的影响，其影响主要集中在北站CBD子市场，将该子市场空置率推升3.2个百分点，但从整体市场来看，在线教育退租的影响已接近尾声。

由于在春节后疫情出现反复，严格的封控措施使得租赁活跃度受到一定影响。同时，由于北京、上海等一线城市同样出现疫情封控的情况，使得部分企业在全国布局的计划或有所放缓。上半年整体市场净吸纳值为-10,059平方米（-10.8万平方英尺），主要成交客户以金融和互联网科技类企业为主。

上半年沈阳写字楼市场无新增供应入市，市场租金与2021年末相比变化不大，小幅下调0.4%至60.7元每月每平方米。

沈阳写字楼市场供应，净吸纳量及空置率2018-2024F

数据来源：高力国际

下半年将会有2个新项目计划入市，为市场带来10万平方米的供应量。受到疫情等因素影响，部分项目预计延期入市，这将在一定程度上缓解市场供应压力，但未来两年预计仍持续有新项目入市，市场将仍然处于供大于求的状态。

受到新增供应的影响，预计未来市场空置率将继续攀升，并在2023年达到高点，租金方面预计继续承压。

伴随政府出台的一系列经济刺激措施，如税费减免等，将在一定程度上促进市场活跃度的恢复。

我们预计未来主要新增需求会集中在金融、互联网科技和新能源汽车等领域。

沈阳写字楼市场租金及空置率2018–2024F

数据来源：高力国际

业主方面，虽然部分项目预计延期入市，但未来市场供应量仍然较大，且当前市场空置率仍处于高位，我们建议业主关注金融、互联网科技以及新能源汽车等行业的扩张需求，提前锁定市场内的优质企业。

租户方面，当市场面临较高去化压力时，部分业主将推出优惠政策以吸引优质租户，我们建议租户关注市场内即将入市的的新增供应项目及可能出现的租金调整的窗口时期，适时进行自身办公空间的升级与调整。