2023-10-29
南宁有哪些写字楼大厦（戴德梁行：2022年南宁甲级写字楼市场空置率回升）
南宁，2023年1月19日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布近日发布2022年南宁写字楼和零售市场总结与展望, 深度解析今年商业办公市场表现并展望2023年市场趋势。大体量新项目入市，南宁甲级写字楼空置率回升 2022年下半年，金投中心和南宁环球金融中心T3投入使用，带来25.9万平方米新增供应，将南宁甲级写字楼市场存量推升至285.8万平方米。租赁需求总体表现疲软，2022全年全市甲级写字楼市场净吸纳量录得约10.4万平方米，较去年大幅缩减51%。多数业主继续采用以价换量策略，牵动全市甲级写字楼平均租金较去年末下降9.9%至每月每平方米61.2元，但除了少数成熟标杆项目外，空置率反弹回升的势头并未得到完全遏制。同时在大体量新项目入市的结构性因素影响下，全市空置率回升至41.9%，较去年末上升2.8个百分点。图1 全市甲级写字楼市场新增供应、净吸纳量和空置率
注：此表为年内累计指标；净吸纳量自2017年开始统计，空置率自2016年开始统计资料来源: 戴德梁行研究部从全年租赁需求的行业分布看， TMT是今年南宁甲级写字楼需求的主要支撑，租赁成交占比达24%，稳居首位。能源业的表现则较此前更趋活泛，新设需求和平均租赁面积均见增长，与戴德梁行在上半年的预测相契合。其全年租赁成交占比达到18%，居于所有行业的第二位。金融企业的搬迁在下半年有所增多，贡献了全年约17%的租赁成交，新落定的区域以凤岭板块为主。但其搬迁同时多会缩减租赁面积，以求降本增效。图2 2022年甲级写字楼市场租赁成交比例（按产业类型划分）
注：以成交面积计，交易面积取近似值资料来源: 戴德梁行研究部租金下行料将延续，需求的提振有赖于经济面切实改善需求疲软、租金持续下行的同时，区域表现略有不同：凤岭板块的全年净吸纳量录得约6.4万平方米，较2021年仅下跌9%，而在2021年表现最为活跃的五象新区在2022年净吸纳量则仅5.0万平方米，较2021年下挫60%，显示出由于租金差距不断收窄的背景下，五象新区势头减弱，而相对成熟的凤岭板块吸引力有所回升；金湖、南湖板块由于存量物业楼龄偏高，面临更大的运营挑战，两个板块全年净吸纳量合共录得-1万平方米。展望来年，预计2023年将有15.8万平方米甲级写字楼新增供应入市，均位于五象新区。供应节奏放缓将利于存量物业去化，但由于整体空置率高企，供应端的竞争压力依然严峻，租金预料仍将承压下行。对于南宁写字楼市场的前景，戴德梁行南宁分公司项目及企业服务部主管李炜明泽表示，2022年末中央经济工作会议提出“从改善社会心理预期、提振发展信心入手，纲举目张做好工作”，2023年经济预期有望迎来好转，进而提振市场需求。同时，无论横向比较其他重点城市，还是纵向比较历史数据，南宁甲级写字楼平均租金均已处于相对较低水平，进一步下调租金的刺激效果也已开始钝化。因此预计随着经济预期好转，配套完善、致力于提升运营维护水平、提供多元化增值服务和精装修等便利入驻条件的优质物业将能在未来取得更大的竞争优势。消费不景气拖累零售市场表现，南宁优质零售物业全年净吸纳降至12.4万平方米2022年下半年，长虹路万科广场开业，为南宁优质零售市场带来7万平方米新增供应，市场存量上升至177.8万平方米。受疫情扰动以及经济预期的不确定性影响，前三季度南宁社会消费品零售总额仅增长0.7%。消费的不景气也体现在优质零售市场——租户流失现象显著，下半年全市净吸纳量录得-4.9万平方米，拖累年度净吸纳量降至12.4万平方米，仅达2021年下半年规模的一半。基于对已投入运营的优质零售物业的统计，全市空置率升至10.5%，最优层平均租金较年中下跌8.0%至每月每平方米256.1元。图3 南宁优质零售市场新增供应, 净吸纳量和空置率
注：此表为半年度指标；2021上半年无新增供应；净吸纳量自2021年下半年开始统计资料来源: 戴德梁行研究部在新增的租赁需求中，新能源汽车、潮牌集合店保持扩张态势，奢侈品、黄金珠宝等高端零售表现相对平稳，音乐酒吧/Live House等夜经济业态开始进驻购物中心。餐饮类则经历了新一轮汰换，价格亲民品牌和高品质餐饮更受消费者追捧。例如，“新加坡中餐第一品牌”莆田餐厅和“芝士蛋糕界的爱马仕”KUMO KUMO广西首店入驻南宁万象城，8号现场Live House进驻东盟盛天地。来年消费复苏有望，夜经济等新形态将助力提升客流2023年预计将有20.5万平方米优质零售项目投入市场，均为成熟购物中心品牌的新拓项目，表明其对南宁商业前景的良好预期。2022年8月，文旅部公布南宁市东盟文化和旅游片区入选第二批“国家级夜间文化和旅游消费集聚区”，此前邕江南岸片区和位于朝阳商圈的三街两巷已于2021年入选首批名单。两年三地入选，体现了南宁夜经济的蓬勃生机。各大购物中心和街区市商业也不断发力夜经济，在广场等室外开放空间举办市集、夜市，引入烧烤、围炉煮茶、微醺酒馆等充满烟火气、松弛感的夜经济业态。随着冬去春来天气回暖，以及疫后消费逐步复苏，夜经济料将成为各大运营商营造氛围感、吸引更多客流的重要抓手。戴德梁行南宁公司总经理李思毅认为，防疫政策的调整优化和《扩大内需战略规划纲要》等重磅政策陆续出台，表明稳经济、扩内需将成2023年发展主旋律。南宁市委十三届五次全会暨经济工作会议提出“着力提振消费活力，推动消费加速回暖”，南宁政商联合推出包括发放消费券在内多种促消费活动，将有助于激发消费热情，促进南宁优质零售市场企稳回升。此外，体验经济、夜经济、商旅文体融合等新兴消费形态在南宁蓬勃发展，购物中心运营商应积极顺应新趋势，引进新业态、构造新场景，不断提升消费者游览购物体验。
注：此表为年内累计指标；净吸纳量自2017年开始统计，空置率自2016年开始统计资料来源: 戴德梁行研究部从全年租赁需求的行业分布看， TMT是今年南宁甲级写字楼需求的主要支撑，租赁成交占比达24%，稳居首位。能源业的表现则较此前更趋活泛，新设需求和平均租赁面积均见增长，与戴德梁行在上半年的预测相契合。其全年租赁成交占比达到18%，居于所有行业的第二位。金融企业的搬迁在下半年有所增多，贡献了全年约17%的租赁成交，新落定的区域以凤岭板块为主。但其搬迁同时多会缩减租赁面积，以求降本增效。图2 2022年甲级写字楼市场租赁成交比例（按产业类型划分）注：以成交面积计，交易面积取近似值资料来源: 戴德梁行研究部租金下行料将延续，需求的提振有赖于经济面切实改善需求疲软、租金持续下行的同时，区域表现略有不同：凤岭板块的全年净吸纳量录得约6.4万平方米，较2021年仅下跌9%，而在2021年表现最为活跃的五象新区在2022年净吸纳量则仅5.0万平方米，较2021年下挫60%，显示出由于租金差距不断收窄的背景下，五象新区势头减弱，而相对成熟的凤岭板块吸引力有所回升；金湖、南湖板块由于存量物业楼龄偏高，面临更大的运营挑战，两个板块全年净吸纳量合共录得-1万平方米。展望来年，预计2023年将有15.8万平方米甲级写字楼新增供应入市，均位于五象新区。供应节奏放缓将利于存量物业去化，但由于整体空置率高企，供应端的竞争压力依然严峻，租金预料仍将承压下行。对于南宁写字楼市场的前景，戴德梁行南宁分公司项目及企业服务部主管李炜明泽表示，2022年末中央经济工作会议提出“从改善社会心理预期、提振发展信心入手，纲举目张做好工作”，2023年经济预期有望迎来好转，进而提振市场需求。同时，无论横向比较其他重点城市，还是纵向比较历史数据，南宁甲级写字楼平均租金均已处于相对较低水平，进一步下调租金的刺激效果也已开始钝化。因此预计随着经济预期好转，配套完善、致力于提升运营维护水平、提供多元化增值服务和精装修等便利入驻条件的优质物业将能在未来取得更大的竞争优势。消费不景气拖累零售市场表现，南宁优质零售物业全年净吸纳降至12.4万平方米2022年下半年，长虹路万科广场开业，为南宁优质零售市场带来7万平方米新增供应，市场存量上升至177.8万平方米。受疫情扰动以及经济预期的不确定性影响，前三季度南宁社会消费品零售总额仅增长0.7%。消费的不景气也体现在优质零售市场——租户流失现象显著，下半年全市净吸纳量录得-4.9万平方米，拖累年度净吸纳量降至12.4万平方米，仅达2021年下半年规模的一半。基于对已投入运营的优质零售物业的统计，全市空置率升至10.5%，最优层平均租金较年中下跌8.0%至每月每平方米256.1元。图3 南宁优质零售市场新增供应, 净吸纳量和空置率注：此表为半年度指标；2021上半年无新增供应；净吸纳量自2021年下半年开始统计资料来源: 戴德梁行研究部在新增的租赁需求中，新能源汽车、潮牌集合店保持扩张态势，奢侈品、黄金珠宝等高端零售表现相对平稳，音乐酒吧/Live House等夜经济业态开始进驻购物中心。餐饮类则经历了新一轮汰换，价格亲民品牌和高品质餐饮更受消费者追捧。例如，“新加坡中餐第一品牌”莆田餐厅和“芝士蛋糕界的爱马仕”KUMO KUMO广西首店入驻南宁万象城，8号现场Live House进驻东盟盛天地。来年消费复苏有望，夜经济等新形态将助力提升客流2023年预计将有20.5万平方米优质零售项目投入市场，均为成熟购物中心品牌的新拓项目，表明其对南宁商业前景的良好预期。2022年8月，文旅部公布南宁市东盟文化和旅游片区入选第二批“国家级夜间文化和旅游消费集聚区”，此前邕江南岸片区和位于朝阳商圈的三街两巷已于2021年入选首批名单。两年三地入选，体现了南宁夜经济的蓬勃生机。各大购物中心和街区市商业也不断发力夜经济，在广场等室外开放空间举办市集、夜市，引入烧烤、围炉煮茶、微醺酒馆等充满烟火气、松弛感的夜经济业态。随着冬去春来天气回暖，以及疫后消费逐步复苏，夜经济料将成为各大运营商营造氛围感、吸引更多客流的重要抓手。戴德梁行南宁公司总经理李思毅认为，防疫政策的调整优化和《扩大内需战略规划纲要》等重磅政策陆续出台，表明稳经济、扩内需将成2023年发展主旋律。南宁市委十三届五次全会暨经济工作会议提出“着力提振消费活力，推动消费加速回暖”，南宁政商联合推出包括发放消费券在内多种促消费活动，将有助于激发消费热情，促进南宁优质零售市场企稳回升。此外，体验经济、夜经济、商旅文体融合等新兴消费形态在南宁蓬勃发展，购物中心运营商应积极顺应新趋势，引进新业态、构造新场景，不断提升消费者游览购物体验。