给你200万！选择一线城市老破小，还二线城市大平层?

2023-10-29

二线城市市中心房价多少钱一平方（给你200万！选择一线城市老破小，还二线城市大平层?）

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：房姐，推荐下上海纯投资的小户型楼盘吧！上海户口第一张房票已用，浦东金桥，一室一厅，靠近几个地铁站，最近的步行7分钟，旁边有个商场跟私立专科医院，目前在租，想再在上海投资一套小户型，首付压力大，希望总价200万左右，然后可以以租养贷，麻烦房姐推荐，谢谢！

回答：200万其实不建议在上海买，总价太小了，就会离市中心太远，反而选不到好筹码。

上海买房，最好300万起，想办法加点预算，否则买个高不成低不就的，不如去二线城市买。一线城市的低总价上车盘，值不值得买？

1，一线城市，以深圳为例，不要碰低总价的上车盘，虽说要在一线城市置业，但是低总价的房子有明显不足

2，深圳：200万以内的房子，特点如下：一、老房龄，步梯，一层二三十户类宿舍老产品，让人深感大城市，居不易。二、面积小，老旧社区，刚需地段，租客聚集，无学区，远离就业中心，有通勤无居住，有居住无通勤。

3，买这种房子很不值得，浪费了资格，而且接盘侠很少，接盘侠也要考虑两个问题：首套名额被浪费；居住环境差，通勤时间长，买不如租的感觉太过强烈。只适合大龄准刚需，以后将面临溢价低，跑不赢大盘。

4，同样的总价，可以去二线城市买一套三房，涨幅会高一些，而且流动性强

5，200万总价以内，从投资角度考虑，可以放弃所有一线城市，浪费购房资格，接盘侠购买力薄弱，很难有涨幅

6，对于上海，250万总价以内，需要警惕，上海的主力客户更加纯粹，更偏向刚改

实在要买，可以关注星球内推荐的上车板块。

提问：房姐你好，再过一年就北京五年社保了，想问下北京共有产权房，经济适用房，商住房可以考虑么，预算有限，

回答：经适房>共有产权>商住房经适房税高，只适合全款抵押买入。共有产权，杠杆和流动性非常弱，并非投资优选，仅适合自住。商住不考虑，大家都等着解套呢

提问：新人首问，房姐你好，我在武汉有房票，老家西安，西安明年四月有房票，在西安有套住宅（价值170万左右），贷款还剩40多万（契税刚交了，还没有拿房本），手里有30万子弹，还有刚全款买的公寓一套，贷款买的商铺一套，我觉得是不是应该这样操作：方案一，先把住宅还清贷款，抵押做贷款，在西安和武汉各买一套，但是契税刚交了，没房本，不知能否做抵押。方案二，公寓抵押做贷款，在武汉或者西安买一套（但是公寓刚买，房子明年九月到手，是不是不能做抵押？）。方案三，用手里的30万子弹，加我的招行消费贷30万，在西安或者武汉投资一套住宅。请问，1、这三种方案哪种更好？2、请分析西安和武汉哪个更适合投资？西安哪些小区投资更好

回答：你好，资产配置没有问题，武汉和西安都是看好的城市。但是刚买的全款公寓，建议直接退掉。公寓说过很多次，没有涨幅，二手税费极高，流动性极差，基本是平进平出状态，还会损失税费和装修。住宅是更好的投资产品。公寓退掉之后，武汉和西安分别入手一套。没有房本不能做抵押。西安谨慎看好，城市地理位置非常好，西北重镇，全省单核城市，理应得到大发展。但是市场经济氛围和产业结构还不合理，房价涨过一波，目前熄火中，近2年不会有太大起色。西安推荐大明宫，昆明路西延线，纺织城板块，逢笋入。武汉和西安相比，动力更强。

提问：房姐你好，看了你的文章深受启发，现在手里有60万想在济南买房，有首套房票，您对地段或者什么的有什么需要提醒的吗？

回答：济南推荐2万的CBD，成长性和市南一样，但是单价又比市南低30-50% 到年底，看好工业北2好点地铁沿线，或者经十东路地铁延长线限价新房。 2020-2021年地铁加CBD组网，金融及大国企人口导入，会有一波机会低价区关注雪山和工业北的一手限价盘。

提问：房姐，我和老公两家在深圳南山有4套，在其他二线城市零星有3套。但是南山的房子全部自住，没有出租或空置。我和老公现在住在华侨城西组团老房子（靠世界之窗地铁站600米）两房高层无电梯，70+平米。想要再买一套改善型。目前手里150，年税后两人加起来可能70多。可以找父母借个200-300。上班在蛇口和登良。请问您建议我们买哪里的改善？（很看重品质和车位，学位可以用南山的） 1. 润恒尚园 96平米 4房加税费700 2. 深业新岸线 80+平米 2房加税费700 3. 西城上筑 102平米 3房加税费840 4. 新房：碧桂园前海荟（创客居）199平米 4房 890

回答：你好，这几个盘里自住新岸线和西城是更推荐的盘。碧桂园位置不错，但是盘小，宝安大道会吵。润恒是西乡北的标杆盘，整个西乡北最大的问题在轨道交通。有回迁房，周边农民房多，无商业配套。从投资角度看，第二梯度投资价值更大的是西城，鸿荣源尚都，幸福海岸和新岸线。年底建议再淘淘笋。

提问：姐姐晚上好，宝中具体哪些楼盘适合纯投资，兼顾租金和涨幅。望指导

回答：万象新天大花园、近地铁、高赠送、楼龄新、小三房缺点是单价高、每天早上地铁口排队500-2000米不等；富通v都会高赠送、单价低、楼龄新、近地铁、大三房缺点是花园小；富通城一期大花园、户型好缺点是地铁远幸福珺湾楼龄新、近地铁、大花园缺点是赠送少、梯户比低圣拿威楼龄新、近地铁、大花园缺点是没赠送、单价高西城雅筑楼龄新、高赠送、地铁近、近宝中缺点是单价高、花园小这几个小区具备的优势有: 1.都能做到7.5成左右的杠杆； 2.租金都不错。 3.流通性都还不错

提问：房姐，请教一下，凤岗大运城邦和名流印象的房子单价多少值得入手？据说深圳地铁10号线会在大运城邦有一站，消息靠谱吗？

回答：10号线东莞延长线落地周期很长，从深圳到东莞通勤时间最长一个小时，外延出去的土地不算稀缺，可以投资的标的越多，涨幅越慢。东莞的房子跑不赢深圳大盘。如果有能开发深圳房票，建议优先入手深圳。东莞虽然是环深城市中最适合投资的，你看到的是你的机会，但更重要的是市场的机会和未来更有购买力的人他们的选择。凤岗现在是一些买不起深圳的本地人和小老板在买，城市化程度和前景是有限的。只能优中选优。

提问：新人提问:广电兰亭都荟小户型值得入吗，自住。

回答：你好，都荟自住可入钟家村次新小户型楼盘屈指可数，都荟还算不错，缺点是交通不方便，距离地铁站远，如果生活半径在附近，年底可以淘淘笋。

提问：房姐，请问想买汉阳的学区房（小学、初中），二房或小三房，有没有好的推荐？最好二手房

回答：汉阳最好的小学有三个，钟家村西大街和玫瑰苑。钟家村和玫瑰园本校的附近没有二手新房，西大街的世茂锦绣长江能上。新盘学区最好的是远洋，也是汉阳的CEO盘。玫瑰园南区分校还可以，南国明珠的对口保利香颂那个现在还只能确定是教育用地，可能修小学，教育质量不确定。如果你只追求这个级别的学校，招商公园1872和新城璟棠是都可以考虑的。

提问：房姐你好现状：家里沌口有套自住，父母名下外地户口。年纪大不能JLD了。本人武汉户口，准备在武汉买套房。在看世贸1-5期，有套算下所有费用单价2.45，江和城市景色不错。金茂府龙湖，兰亭大境，绿城金地都看了看。金茂府只开后面的楼。绿城在国博旁，品质感觉不错但是单件不低。请问在将来自住和投资两个不同的方向怎么选，或者投资的话有什么推荐？

回答：房子既是生活资料，又是生产资料。对刚需、改善来说，房子生活资料属性强一些。对投资、投机来说，房子生产资料属性强一些。生活资料讲究居住、学区、便利性。生产资料讲究增值、保值、流通性。买房之前，就要想清楚你是买生活资料，还是买生产资料，一定要分主次，排先后，因为两者的选择标准不同，很难一碗水端平。鱼和熊掌不可兼得，柑蔗没有两头甜。不是东风压倒西风，就是西风压倒东风。说生活、生产两不误，就跟说工作、生活能分开一样，难啊！自住买世贸看江户型，有江景资源，未来保值能力强。纯投资只买四新单价1.5以内的盘。建议先把自住解决了再考虑投资，沌口房子如果未来升值潜力一般，可以考虑出手裂变2套低价盘。

提问：房姐您好，对长沙公寓、商住房、写字楼可以落户，你怎么看？

回答：长沙公寓，一收割就是一辈子长沙公寓价格比住宅高，库存量非常大，长沙zf未来帮助去库存想出了这招。公寓虽然可以落户，但是落户后没办法上学，未来没有接盘侠，没有涨幅的房子，真的变成了不动产。

提问：新人首问: 房姐好，坐标武汉！武锅老房子拆迁，多要了个就地还建的指标99平，武锅时代花园小区，就是年底交房需要付全款100万，还不能贷款，手里钱不够。方案1，直接把指标出手，有人收购大概2万一平；方案2，把手上的金地艺境再抵押出去借商贷，就是要还3年左右商业贷款，负担比较重，想听听你的建议。还有就是听说还建的房子2年内不能办证，是空着等能办证了卖出去好还是装修租出去呢，这间房自己不去住。万分感谢！

回答：全款占资金，还建房未来涨幅不如商品房。没有杠杆的产品不喜欢。收购价是2万，你自己单卖可以卖到2.2左右指标出手后，用200万再入手2-3套1W+的低价潜力盘，未来涨幅更可观

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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