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LOFT公寓是烫手山芋吗？

答案当然是：NO！

都已经9012年，谁不想拥有一间具有鲜明个性的LOFT公寓。虽然人们一直以来对于LOF都是褒贬不一，不过凡事都有多面性，往往风险与利益共存，就看你怎么选了。

壹

LOFT通常是指那些小户型，面积约在30-70㎡，层高在4-6米左右的户型。其最直观的特点就是室内除卫生间、厨房外，并没有任何隔断，购买后可以根据个人喜好，将室内分割成不同功能、风格的空间。并且，5米左右的层高，通过装修设计，还可以改成2层居住。

因此，LOFT最常见的销售说辞就是买一层送一层。又因为面积小，不少开发商有时也会以低投资高回报来做宣传噱头，最关键的是它不限购！

（LOFT常见的朋友圈营销说辞）

在武汉，据不完全统计，目前约有31个LOFT产品，和之前4.5米左右的层高、无天然气等配套不同，现如今不少LOFT在基本的设计配套上都有了很大的提升。

先说层高。武汉在2016年左右入市的LOFT产品，层高一般在4.5米左右，再高一点的就是约5.2米。但部分最近2年新入市的LOFT，5米左右的层高已经是很普遍的了，有的项目还要更高。

像位于汉阳区的青年说，层高5.4米；四新中央生活区，层高5.6米；洪山区的天下·南湖湾，层高5.4米；江夏区的欧亚达云庭，层高5.75米等，就算分割成2层，每一层的挑高也有2.7、2.8米左右。

由于消防安检等要求，之前的LOFT产品并不能配备天然气，商水商电，日常居住的话，十分不方便划算。据圈圈发现，如今武汉市面上不少LOFT已经可以使用天然气了，像位于汉阳的青年说、四新中央生活区；武昌的中南欢乐汇；江岸的力腾乐荟、美联中心等，甚至还有少部分项目采用的是民水民电。

贰

纵观如今武汉市面上的LOFT，除了产权年限、户口、梯户比外，有的几乎和普通住宅没有任何的差别了。关于产权年限，目前普通住宅的产权年限是70年，公寓类产品是40、50年，这个我们可以讨论一下。

有的人认为，我不可能买一个房子真的住个六七十年吧，又或者说我买了40年产权的LOFT，到期后可以自动续，房子的使用权还是永久的。不过需要注意的是，按国家对非住宅的税收标准来看，房屋产权到期后，一定会缴纳一笔费用。

至于具体多少，虽然现在网上有信息显示，不动产登记正式生效，以后都是永久产权，补的费用不会超过5位数，最低不得低于15.6元/㎡，也就是说100㎡补交约1560元即可续期！

不过这则消息虽然在网上传得沸沸扬扬，但圈圈在官方网站上并没有找到正式文件，所以是不是真的，也不敢确定。但是，关于产权续期其实也不用太担心，毕竟几十年后的事情谁也说不准，房子几十年后在不在还是个问题呢。

其次就是户口问题了。LOFT公寓是不能上户口的，而且也无法参与学区划片。

我们先来看看武市的买房落户政策：主城区100平米以上，且总价50万以上的住房可落户（江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区和武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区和东西湖常青花园）；远城区80平米以上，且总价20万以上住房可落户（东西湖区、汉南区、蔡甸区、江夏区、黄陂区、新洲区）。可将户口迁到住房所在地。

也就是说，要想在武汉市买房落户，除了总价和面积的要求之外，还有一个重要的点：所购买的房屋必须是70年产权的住宅性质，其他40年或者50年产权的房屋都不能落户。

如果是想要靠买LOFT落户武汉，那还是算了吧，倒不如通过其它方式，像大学生落户、人才落户、创业落户、积分落户等。

最后看一下交易成本。和普通二手房不一样，LOFT如果进行二次交易，税费是计算差额的。而且由于LOFT不属于住宅，本质上是属于商业性质的房产，即使过了两年甚至五年，都不会有税费的优惠。

一般来说，LOFT进行二手房交易需要缴纳的税费有：契税3%，增值税是差额的5.6%，个税是差额的20%，土地增值税一般是30-60%，具体数额需要到房产交易中心查询。

至于房产税，如果房屋是自用，则是入手价70%的1.2%，租赁的话，则根据年租金来算：6万以下的为12.1%*年限；6万—36万的，为13.1%*年限；年租金在36万以上的，则为18.7%*年限。

相较普通住宅，LOFT的二手交易税费还是比较高的。因此，LOFT这类型公寓，出手比较难，更适合出租，至于能否租个好价钱，就看你怎么选产品了。

叁

哪些人适合买LOFT呢？在房价节节攀升的今天，LOFT与同区域的住宅相比总价低，虽然首付是50%，但架不住它面积小，对于许多经济实力一般的购房者，甚至是刚工作几年的年轻人来说，是个不错的选择，既能够买到房，又没有太大的压力。

而且随着事业的发展，LOFT的过渡性也比较强，可作为刚需时期的过渡房使用，等到有一定的经济能力后，可以再选择购房更大的住宅，小户型此时就可以拿来出租。

（LOFT比较常见的户型图）

此外，LOFT还特别适合那种有钱任性追求个性化的文艺青年，毕竟LOFT的风格十分灵活性，可以随心所欲地分割空间，改造成双层或者多层，彰显个性化。

至于该如何选择LOFT产品，不妨从3个方面来考虑：

1、地段配套，LOFT最好要买在高端写字楼和中高端住宅居住区周边。

临近中高端住宅，生活配套、质量等相对而言比较完善。此外，LOFT普遍比较受年轻白领的喜爱，临近高端写字楼，租房需求也会比较大，可以作为在武汉买房前的过渡。

据中国房价行情网的数据显示，武汉的租金水平约为32.6元/㎡/月，也就是说100㎡的房子月租金在3260元左右，当然，这个还和房屋的所处地段有关。像位于中南路商圈近的中南SOHO城，50㎡的公寓租金约在2000元/月左右；位于黄浦路商圈近的黄埔东宫，60㎡的公寓租金约在2200元/月左右；位于洪山广场商圈的南国悦公馆，44㎡的公寓租金约在2500元/月左右。

（图源：中国房价行情网）

2、品牌物业，选择品牌开发商具有良好物业口碑的产品。

LOFT的物业水平高低决定了后期产品潜力和出租的溢价空间，而且也会在一定程度上提高产品的层次！

3、预期，就是看版块的发展走势。

买LOFT一定要学会买预期，这样以后不管是出售还是潜力才会比较大。什么是预期呢，主要看2点：一是最近几年武汉房地产调控政策的走向，二是版块的城规规划。如果预算有限。可以考虑新兴版块，但一定要注意未来的发展规划以及交通便捷程度。例如正在修建的地铁5号线、8号线二三期、12号线等，关注其途经版块的LOFT项目。

LOFT公寓，其实认真说起来，风险倒没什么。它和普通住宅一样，有产权证、土地使用性质、土地使用期限（虽然少个20、30年）等，现在不少LOFT还支持民水民电带天然气，住着还是比较舒服的。

说到底，购房置业是个脑力活，必须深入了解并存的风险，尤其是对于LOFT而言，如果地处人口流量大或者拥有极度完善的城建规划版块，能够保证租售比，那就不用担心潜力和出租的问题。