动态

前言：自2020年1月下旬开始，新型冠状病毒感染的肺炎疫情在我国不断蔓延和发展，给全国人民的正常生活造成了巨大影响，也对租赁写字楼用于办公的承租人的日常经营活动产生严重冲击。写字楼租赁作为商业活动中不可缺少的房屋租赁活动，受到此次疫情影响，出租人和承租人之间因房屋租赁可能会涉及到租金减免、租期延长、合同解除、责任承担等方面的问题。粜籴之法《疫情之下房屋租赁合同履行实务手册》的第11篇将在我国相关法律规定的基础上结合律师实务经验对在写字楼里租赁办公室用于办公的承租人在疫情期间可能面临到的问题予以解答，以供相关企业及个人参考。

一、 用于办公的写字楼，这段时间承租人能否以封楼构成不可抗力为由主张解除合同？

解答：我们认为，疫情期间写字楼封楼是否属于不可抗力，以及承租人是否可以以此为由主张解除合同不能一概而论，应结合案件具体情形具体分析：

（一）根据政府行政命令强制封闭写字楼的情形

若写字楼是根据政府的行政命令强制关停，则写字楼封楼属于不归责于合同当事人双方，且不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，构成不可抗力。在此情形下，承租人是否可以以新冠肺炎疫情期间封楼构成不可抗力为由，主张解除合同，仍需分为两种情况：

1.若写字楼是根据政府的行政命令强制关停，且致使租赁合同目的无法实现，则承租人有权主张解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第94条第1款之规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。在新冠肺炎疫情期间，因政府行政命令强制封闭写字楼属于不可抗力事件，因此，根据《中华人民共和国合同法》上述规定，因政府行政命令强制封闭写字楼致使租赁合同目的无法实现的，承租人有权主张解除合同。

2.若写字楼是根据政府的行政命令强制关停，但不会造成租赁合同的目的无法实现，则承租人无权主张解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第94条第一款第一项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。据此，虽然出租人根据政府行政命令封闭写了字楼，但未造成租赁合同目的无法实现的，承租人无权主张解除合同。

（二）出租人等为防控新冠肺炎疫情而自行封闭写字楼的情形

1.若出租人等为防控新冠肺炎疫情而自行封闭写字楼，且租赁合同中明确约定疫情、传染性疾病等属于不可抗力，承租人在此种情形下享有合同解除权，则承租人可以以封楼构成不可抗力为由主张解除合同。

2.若出租人等为防控新冠肺炎疫情而自行封闭写字楼，租赁合同中未明确约定疫情、传染性疾病等属于不可抗力，则新冠肺炎疫情期间封闭写字楼不属于不可抗力事件，故承租人不能以封楼构成不可抗力为由主张解除合同。

二、在哪些情形下写字楼的承租人可以主张延长租期或减免租金呢？

解答：写字楼在疫情防控期间被政府或有关部门强制关闭，导致承租人无法使用租赁房屋进行正常经营的，属于出租人因不可抗力而无法正常提供租赁房屋，导致租赁合同无法继续履行的情形，承租人可向出租人主张延长租期或减免租金。

如果写字楼在疫情期间并未被当地政府或有关部门强制关闭，承租人仍可以继续占有及使用租赁房屋的，承租人不可以主张延长租期或减免租金。虽然，全国各地陆续出台的延期复工、错峰复工政策，在一定程度上减少了承租人对租赁物业的使用程度或者增加了使用困难和不便，但是这并不足以导致租赁合同根本无法履行或造成明显不公平的结果。因此，在这种情形下承租人以此为由要求减免租金或延长租期的，较难得到司法机关的支持。

三、对租赁写字楼用于办公的承租人进行租金减免时，一般的考量因素有哪些？

解答：疫情的发生，是承租人和出租人在签订合同时双方都无法预料的，在确定租金减免标准时应按照公平原则，合理分配风险，由双方共同承担疫情带来的损失。因此，受疫情影响主张减免租金的，需要根据房屋用途、租赁合同的期限、疫情客观影响的期间及客观影响导致的最终危害结果等因素综合判定。主要考虑租金减免期间以及租金减免幅度，一方面，租金减免期间主要按照国家颁布的禁令及解封时间作为参考基数，在此基础上考虑不同的行业情况；另一方面，确定租金减免幅度时，可以参考以下原则进行：第一，按照国家或地方政府出台的租金减免以及补贴政策规定确定减免幅度（需注意减免适用主体）；第二，无租金减免政策的，租赁合同有约定的，从其约定；第三，无政策亦无合同约定的，以双方协商一致为准。

四、承租人以发生疫情为由迟延交付或者拒付写字楼办公场所的物业管理费是否构成违约？

解答：疫情期间，物业管理企业仍继续履行物业服务合同，并未因疫情的出现而中断提供写字楼里的物业管理服务。同时，物业管理企业除承担日常物业服务以外，还承担一定的公共防疫任务，因此承租人不能以疫情为由拒绝支付物业管理费，否则构成违约。承租人延迟交付物业管理费可分为以下情况：

若在疫情发生或政府发布疫情管控等相关政策之前，承租人已经逾期支付物业管理费的，承租人逾期支付的行为已构成违约，应及时交纳物业管理费并按照合同约定承担违约责任。

若在疫情发生或政府发布疫情管控等相关政策后，物业管理服务期限届满而未缴纳物业管理费的，若只能通过现金支付或现场交付的，承租人因疫情管控无法返回租赁房屋现场缴纳的，承租人可以请求延迟缴费；若除现金或现场交付外，承租人可通过手机或网络等其他便捷支付方式的，则承租人逾期缴费会构成违约。

五、承租人和出租人之间因合同履行发生纠纷，承租人应怎样保护自己呢？

解答：如因疫情原因导致支付租金困难，产生纠纷的，我们建议承租人及时采取以下措施：

（一）及时书面通知

根据《合同法》第九十六条，承租方依据不可抗力的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。承租方及时通知（微信、短信、电子邮件、邮政快递等便利方式）出租方疫情发生情况、政府管控措施及无法履行合同义务的事件、范围等；

（二）提供证明文件

及时向出租方提供证明文件，比如中国国际贸易促进委员会或其分会出具的不可抗力证明，或者其他证明文件；

（三）采取措施降低损失

承租方需积极采取措施（如腾空房屋、处置室内物品等）以最大程度控制和降低可能产生的损失，并及时与出租方进行沟通；

（四）及时进行书面确认

合同双方就变更或解除合同协商一致后，双方应及时签署书面文件进行确认；

结语：此次疫情对于写字楼的短期影响是肯定的。虽然各地给出了相关行业的复工复产时间表，但很多城市节后的写字楼，属于人员密集区域，在疫情没有缓解的情况下，这些空间闲置的比例会增大；不少公司考虑让员工尽可能地在家远程办公，看着是场地却不能使用，租赁合同违约迹象逐渐显现。疫情面前，没有赢家，无论大小房东或是租户碰上疫情，关门停业都是没有办法的事情。无论房东还是租户，都要面对疫情的影响并在短时间内作出打算和抉择。灾难折射着人性良知，也考验着商家的责任和担当。希望承租人与出租人可以相互体谅、换位思考，携手共渡难关。

特别声明：本文为系王小云律师、张雪莉律师撰写，仅代表作者本人观点，不视为律师或律师事务所出具的任何形式之法律意见或建议。如需转载或引用该等文章的任何内容，请您于转载时注明来源于头条号粜籴之法及作者姓名。若您有意就相关问题作进一步交流和探讨，欢迎联系我们！

联系电话：010-58137440 联系邮箱：tiaodilaw@163.com。

以上为张雪莉律师法律服务团队原创内容，图片来源于网络，如有侵权，请及时告知，我们会在第一时间予以删除。