陆家嘴集团前滩新楼盘（陆家嘴—动态跟踪报告：前滩高毛利项目结转，写字楼出租率略回升）
光大证券发布投资研究报告，评级: 买入。
陆家嘴(600663)
营收同比+23.86%，毛利率同比提升 9.36pc
2019 年上半年，公司营收 81.89 亿元同比+23.86%，归母净利润 20.47亿元同比+11.34%。分项来看，销售、租赁、金融、物管板块增速分别为 27.48%、8.9%、 47%、 7.62%。整体毛利率 58.62%，较 2018 年同期提升 9.36pc，主要系住宅板块高毛利项目结转拉动。
房产销售： 天津项目仍有支撑，苏州项目梯度合理
2019 年上半年签约面积 1.17 万平米， 签约金额 6.16 亿元， 分别同比-22%和-12%。上半年主要销售项目为天津海上花苑（东标段） 及上海存量房，下半年主要在售项目仍为天津海上花苑（东标段） ，同时苏州项目梯度布局合理，下半年有望择机入市。
租赁：写字楼出租率带动租赁业务毛利率回升，新项目持续入市
上半年实现租赁收入 15.05 亿， 同比增加 8.9%， 较一季度增速下降，主要系 2019 年二季度写字楼租金增速下滑。商业物业收入同比+66%，主要受上海、天津的两个 L+Mall 影响（2018 年下半年开业）。 2019 年上半年甲级写字楼出租率较 2018 年回升 1pc，带动租赁业务毛利率较 2018 年提升 0.91pc。下半年东方广场一期和陆家嘴滨江中心有望入市，随着租赁面积扩大，租赁板块收入有望持续提升。
净负债率小幅上行，融资成本优势凸显
2019 年上半年净负债率提升 12.58pc 至 118.29%，主要系发行债券增加，现金短债比上升 0.07 至 0.39。 公司的主体长期信用等级为 AAA， 最新一期公司债票面利率进一步下降至 3.88%，融资优势持续凸显。 出于谨慎性考虑，我们在业绩预测中将涉债券“16 富贵 01”和“15 新光 01”、“15 新光 02”、“11 新光债”违约纳入考量。
目标价 17.12 元，上调至“买入”评级
考虑到上半年 SN1 办公楼项目交付， 2019 年高毛利项目步入结转，我们上调公司 2019-2021 年预测 EPS 至 0.95、 1.04、 1.19 元（原为 0.91、1.02、 1.16 元）， 当前股价对应 2019-2021 年预测 PE 为 14.9、 13.6、 11.9倍。鉴于申万房地产行业估值中枢下移，我们下调 2019 年 PE 至 18 倍（原为 19 倍），下调目标价至 17.12 元。高毛利项目入账，出租率企稳回升，上调至“买入”评级。
风险提示： 公司推盘有不及预期的可能；结算进度有不及预期的可能