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上班的第一天，整点八卦轻松一下。

最近大瓜，除了章子怡汪峰离婚，便是 " 张庭涉传销案 " 出现惊天反转！

10 月 26 日，据《法治日报 · 法治周末》报道 , 张庭夫妇旗下公司达尔威涉嫌传销一案被石家庄裕华区人民法院撤销，并解除了对被申请人 96 套房产的查封，同时解封的还有多笔银行存款、银行账户。

而比 " 案件撤销 " 更引人注目的，是那 "96 套房产 "。

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三年前 17 亿入手 现在值多少钱

关于这 "96 套房产 " 的来龙去脉，我们之前已经扒过一次（《没有 96 个房本，普通人还能在上海拥有一套房子吗？》）。

首先，这 96 套房子就是一栋楼——晶耀前滩 T2 栋办公楼，位于上海市浦东新区江耀路 28 号，由张庭夫妇在 2020 年以公司名义购买，据悉耗资 17.6 亿。

这总价看着高，其实真的不贵。

单价折合约 66924 元 / 平方米，还是在上海浦东的前滩，在当时是一个市场合理价格。

再说，张庭夫妇的公司在鼎盛时期，每一年赚的钱都不止 17 亿！

早在 2019 年 1 月，TST 公众号曾发文称，其 2018 年纳税额达 21 亿元，是上海市青浦区第一名，连中通、申通和韵达都只能甘拜下风。

人家花这 17 亿，估计跟我们花 1 千 7 的感觉差不多。

而晶耀前滩呢，也是大有来头。该项目是由上海陆家嘴集团与铁狮门合作开发的前滩地标综合体，包含六栋写字楼、裙楼商业和住宅晶耀名邸。

写字楼的部分，开发商自持 T5&T7，租户包含 58 同城、医药巨头拜耳旗下科思创聚合物、世界包装巨头利乐、日本材料巨头富士胶片、尼康精机、君实生物等。

T2、T3 和 T6 均整栋出售。其中的 T6 栋，在 2021 年由前程无忧斥资 20.7 亿买入，单价约 6.3 万 / 平方米。T3 栋则由陕西能源买下，成交总价 15.17 亿元，约 6.5 万 / 平方米。

仅剩的 T1 栋，今年曾有流传出售信息：开价总价 17.7 亿元，折算单价 6.8 万 / 平方米。

要这么说，张庭夫妇以 6.6 万 / 平方米买这栋楼算是 " 高位站岗 "，明面上算并不赚钱。

再从租金的角度看，目前晶耀前滩写字楼的出租单价，从 7.5 元 -9 元 / 平方米 / 天。用这个单价算，T2 建面约 26305 平方米，年租金最高在 8522 万左右。

租金回报率，只有 4.8%。放在写字楼市场上，实在算不得高。

当然，如果说 " 省的当赚了 "。

那不管怎么说，就算 TST 这次没躲过去，按入手原价卖写字楼问题不大，这三年 2.5 亿租金是赚到了。加上写字楼的门面效应，也为公司创造不少价值。

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投资写字楼前 你要知道这些

是不是很意外？

在一线城市的上海，还是前滩的商务区，这几年写字楼售价几乎没涨。

而实际上，这是大城市写字楼市场的窘境——空置率高，租金降低。

根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2023 年三季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为 4.72 元 / 平方米 / 天，环比下跌 0.28%，跌幅较 2023 年二季度扩大 0.17 个百分点。

2023 年三季度，一线城市和部分二线城市因新增供应入市节奏加快，空置压力加大。整体来看，超半数代表城市甲级写字楼空置率较二季度上升。这里不得不说一句，广州写字楼市场还是相对健康的，空置率一如既往属于大城市的最低水平。

反观深圳，空置率已经达到惊人的 24.3% ……

而市场的困境，是有很多客观原因造成的，譬如经济环境、疫情后遗症和写字楼高供应等等，使得企业退租、外迁至成本更低的板块等情况持续增加。

重点是以上这些问题，一时半会也很难消除。

聊了这么多，想说的是什么呢——

或许我们一辈子都无法拥有 96 个房本，但是通过背后故事以及数据，可以学到一些东西。

1 分化，存在任何一个行业以及市场。

写字楼租金回报率，确实普遍高于住宅，也更适合投资，但不代表就能盲买。毕竟在 2023 年三季度，哪怕是在一线城市，也有 75% 商圈的写字楼租金环比下跌，其中不乏一些中心区域和传统 CBD。

反而是部分位于城市新中心，现代服务业、高新技术产业较为发达的商圈，写字楼租金有所上涨。

2 目前的市场，更适合自用型投资者入场。

租金回报率已经不如从前了，单纯为了收租、增值而买，踩雷以及后悔几率极高。

3 有钱的人不一定眼光好，也未必能笑到最后。钱不多的我们，一样可以实现资产增值。

不要妄自菲薄，也不要盲从做决定。

这才是从 "96 套房本 " 中，应该领悟到的道理。

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