贵阳租房价格（贵阳房租的秘密）
走访：房屋租赁市场近况如何
近期，记者走访贵阳市场发现，不论是住宅还是写字楼，都出现了出租率降低，空置率增高的现象。
记者看目前租赁市场比较红火的花果园项目了解到，去年月租金为60元/平方米的写字楼，今年的租金降至40元/平方米，一些位置较偏远的写字楼，甚至标出了25元/平方米的价格。在老城区中心的写字楼也存在同样的境况，新华路富中国际广场两年前的月租是120元/平方米，目前降至80元/平方米，最低的有租到70元/平方米；市南路保利国际写字楼也由原来的120元/平方米降到80元/平方米。
住宅方面租赁的下滑趋势更为明显，记者在幸福树不动产经纪有限公司了解到，以往每年的三月份，都是传统的租赁成交高峰月份，通常租赁成交为400套左右，但今年三月成交仅为200套。而幸福树从2013年开始做的租赁产品“全程无忧”及“房屋银行”，也因为空置期由原来半个月延长到一两个月，导致成交周期变长，租赁价格下滑而严重亏损。
数据：租金单价近五年走势
从报告中的数据曲线图，我们发现，2011年到2014年，贵阳房屋租赁市场有小幅上涨，2014年到达峰顶，此后，2015年和2016年呈下滑趋势，2016年上半年下滑幅度最大。
从《租金单价走势分析报告》中，可以看出，2011年，贵阳市月租金单价为21.21元，2012年月租金单价为22.87元，2013年涨幅增加，月租金单价增长到24.06元。而上涨曲线的峰顶是2014年，达到5年最高的24.82元。此后，2015年开始下滑，月租金单价回落到23.44元，2016年上半年下降至23.34元，5年整体涨幅为10.51%。
“月租金单价的计算是中国近年来普遍采用的房屋租赁市场统计方式，但是在实际操作过程中，我们发现，这样的计算方式会因为空置房的周期不定，而导致数据有所误差。因此，为了更好地体现贵阳房屋租赁市场的真实情况，今年我们还加入了按套月租金的计算。”贵州省房地产研究院院长武廷方告诉记者，目前，国际惯例是按照房屋套数计算租赁比，发达国家基本会用两室一厅的套房出租价格作为租赁市场的主要参考数据。
省房地产研究院这次也出具了符合国际惯例、更科学的《住宅按套月租金走势分析报告》。在这份报告中，我们看到，如果按照两室一厅的套房计算，2011年的平均月租金为985元，2012年是1512元，2013年是1558，2014年达到1702元，2015年下滑为1668元，2016年则降至1628元。按照成套月租金整体均价来看，2014年最高峰的时候，成套均价月租金为1746.87元，2015年开始下滑，降至1685.95元，而到了2016年，低至1435.27，每套月租金均价比2015年下降了250.68元，下降幅度达17.46%。
分析：租赁市场现“瓶颈”原因何在
“大量房源入市，是对租赁市场最大的冲击。”幸福树负责人表示，从2015年开始，花果园大量写字楼和住宅入市，对贵阳的租房市场造成了较大冲击，尤其是花果园大量写字楼交付使用，供大于求，更是直接导致贵阳原来相对平稳的写字楼租赁价格出现大幅下滑，波及面广。
如果说，房源冲击是导致租赁市场低迷的新触发点，那么市场的混乱和管理的缺失，则是影响贵阳房屋租赁市场发展的顽疾。
2015年，花果园住宅入市，新房全新装修，全新家具家电，吸引大量租客，成为租客新宠，当时，租赁市场呈现出比较火热的景象，但是此后带来了系列的后遗症，比如花果园出现了一大批“二房东”，在装修时将一套房子分割成单间，每间价格500到1000元不等，做成合租。
房租背后的城市经济曲线
房地产行业的发达与否与城市的发达程度一直都是紧密相连的，而房屋租赁市场作为房地产行业较晚发育的市场，其发展程度能一定程度上体现城市的经济活力。从贵州房地产研究院刚刚出炉的《租金单价走势分析报告》和《住宅按套月租金走势分析报告》中，我们发现，虽然目前贵阳市的房屋租赁市场仍处于欠发达的阶段，仍不乏亮点,而从整个数据曲线中，我们也摸索到了贵阳城市经济发展的些许特征和现象。
现象一：经济活力提升空间大
相对房地产交易市场而言，房屋租赁市场是较晚发育的市场，但房屋租赁已成为城市现代文明的标志。从以上美国、德国、英国三个国家的数据来看，住房自有率越低，住房租赁率越高，社会经济越发达，所以房屋租赁市场的成熟度是城市现代文明的显著标志。
“目前在中国，北京上海等一线城市的租房比在40%至50%，而在贵阳，这一比例在20%左右。”贵州省房地产研究院院长武廷方说，根据多年的跟踪数据调查显示，贵阳的租房比例近两三年来提升不大。由此推断,外来人口、流动人口这些城市新人口进入贵阳的流量并不大，也意味着贵阳市的经济活跃度还有很大的提升空间。“为什么北上广等一线城市的租房比那么高，就是因为经济活跃，城市发达，每年都会吸引大量的外来人口进入，人口的流入自然会带动租房率的提升。”武廷方认为，随着贵阳在大数据、金融产业等方面的持续发力，城市的经济活力将逐渐提高，也会对租赁市场起到积极的推动作用。
现象二：房屋租售比处健康区间
除了租房比例，租售比也是一个可以用来衡量城市经济发展程度的重要的指标。所谓租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶200—1∶300，在这个区间，投资房产的潜力较大，而高于这区域，比如达到1：500的话，就是说需要500个月才能收回购房成本，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。
而在贵阳，根据最新的统计数字显示，2016年6月的每平方米月租金均价为23.44元，6月住宅销售均价为5589元/平方米，计算下来，目前贵阳市的租售比为1:238，属于较健康的租售比范围。
事实上，在贵阳的房地产行业，确实也是销售行业好过租赁行情。根据筑房网的统计，贵阳市的住宅一手房市场，在2016年销售走俏，价格方面，2016年1月达到5062元/平方米，此后一直保持稳中带涨，到6月份住宅产品价格达到上半年新高5589元/平方米，不仅均价一路走高，销量也呈上升曲线，上半年贵阳市住宅成交37760套，与2015年上半年33602套相比，同比增长12.37%。二手房市场也是一片红火，根据国家统计局的数据，截止到6月，贵阳二手房价环比增长0.1%，同比增长1.5%，涨幅继续扩大，延续之前一年的连涨，实现了13个月上涨。
“此外，今年3月初国家出台一系列购房优惠政策，使一部分有经济实力的租客转化为买卖客户，买房子而不再租房子，也对租赁市场造成影响。”武廷方说，一方面是贵阳住宅销售市场的火热，一方面是房屋租赁市场的平淡，同样作为房地产行业的组成部分，销售市场和租赁市场并不是对立的。应该是要在保持良好租售比的同时，推动租赁市场的发展，而租赁市场的良好表现也能反之维持租售比，两者之间实现平衡发展，才能形成一个城市良性的房地产市场。
现象三：观山湖区租房率比肩一线城市
哪里租房贵？在老贵阳人的印象中，自然是云岩、南明两个区，但是根据最新的数据显示，观山湖区的房屋租赁市场更为活跃，租房率和租金水平均已超越了两城区。
数据显示，在2013年，观山湖区45万人口中就有22万流动人口，约有一半的人口通过租赁解决居住问题，政府通过登记管理的租赁住房已有39028套，住房租赁率接近50%，已与许多一线城市持平。而记者采访也发现，观山湖区如今的租金水平已经高出了贵阳市的平均租金水平。
在世纪城，一套精装修的三室两厅精装修户型，租金为3000元/月，110平方米的精装两房租金为2800元/月，综合来看，这个区域的精装两房租金在2500元/月，而三房的精装房源租金都冲到了3000元/月以上。除了世纪城，中天·会展城、美的·林城时代以及恒大·金阳新世界也是观山湖区目前比较紧俏的房源小区。会展城一套90平方米的精装修两居室租金为2900元/月，精装三房租金达到3200元/月，而美的·林城时代一套129平方米的精装三房租金为3200元/月，64平方米的一室一厅精装修后也租到了2000元/月。而恒大·金阳新世界因为有学区资源，租金价格也不低，119平方米的精装修三房租金要到3800元/月，两房户型租金在2000元/月至2500元/月均有，少量毛坯房租金价格也不低，毛坯的105平方米的三房租金为1500元/月。
“观山湖区房屋租赁市场的活跃，与贵阳市疏老城、建新城的决策有重要关系，随着大数据、互联网金融等产业陆续落户新区，大量的经济资源和产业资源向观山湖区转移，区域经济活力引爆，必将吸引更多人前往新区居住，租赁市场活跃也在意料之中。”武廷方认为，住宅市场仅仅只是观山湖区租赁市场活跃的表现之一，随着贵州金融城、贵阳西南国际商贸城等的崛起，大量的商铺、写字楼在观山湖区入市，商业地产的租赁市场的战场也将转移到观山湖区。
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