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国庆七天假，我陪着老母亲来三亚玩了七天。

抽出三天时间，来探盘看市场。

三亚湾，亚龙湾，海棠湾，土福湾，清水湾。

一个都没错过。

先强调一下，海南是全域限购，三亚主城（还有海棠湾和崖州湾一线临海）要5年社保的，其它地方至少也要2年社保。

而且，40年产权的公寓也是严格限购的。

前两天，海南专门又发了通知，强调禁止商改住，公寓必须严格限购。

下面，我们来说一下三亚的楼市。

1

基本面

房子是真心贵。

海棠湾亚特蓝蒂斯的40年产权公寓，二手9万/平。

海棠湾保利的40年产权海景公寓，二手8万/平。

海棠湾环岛高速以东唯一在售70年产权住宅（政策的漏网之鱼），艺海棠，单价7.3万/平。

三亚湾万科大都会左岸只剩下三套房子了，有一套顶楼在售，单价6.7万/平。

三亚市区公园88号刚刚开盘，就因为挨着东岸湿地公园，单价4.8万/平，卖的还很好。

三亚市区世茂国际金融中心的写字楼，毛坯，原来4.5万/平，国庆特惠也要4万/平。

三亚市区的刚需盘，保利碧桂园悦府，容积率3.5，也不靠海，房价3.3万/平。

阿那亚.三亚，三亚市北边，就是北方那个网红的阿那亚在三亚的楼盘，不靠海，靠山，环绕着一个18洞的高尔夫而建，40年产权公寓马上开盘，177平，800万左右一套，单价4.5万/平。

三亚市区融创40年产权的大平层公寓，177平，3万/平带装修。

陵水清水湾的融创钻石海岸海景公寓在售，6万/平。

钻石海岸是建筑师操刀的项目，设计是真不错

陵水清水湾的阿罗哈只有两栋海景房在售，6万/平。

阿罗哈海景在售楼栋，离海真的近

大东海复地鹿岛，二手房8万+/平。

如果你到了陵水雅居乐清水湾售楼部，置业顾问不会问你有没有资格，但会告知：四个组团在售，价格区间35000-60000，我们只接受全款。

到了陵水清水湾的绿城蓝湾小镇，置业顾问也会告诉你：单价31000多，没有优惠，只接受全款，还要绑定20万一个车位才可以买。

是不是感觉不便宜？

是不是感觉置业顾问都很拽？

2

房价一直在涨

这座旅游城市 ，无产业，无教育，常住人口很少，但三亚房价一直在涨，不是在跌。

遥想当年。

2016年，三亚的万科湖畔，15000，如今周边3.3万+。

2016年，清水湾雅居乐山海间，8000+，如今，3万+。

2017年初，绿城蓝湾小镇棕榈苑，价格13000+，如今3.3万还要绑车位。

2018年422限购前夕，清水湾雅居乐海景房3万+，如今4.5万+。

2019年，海棠湾南田片区住宅2万+，如今全面3万+，还是一众小开发商。

而我在2016年购入的这套绿城蓝湾小镇，单价不到1.5万。

顶楼，100多平米的大露台，感觉很爽。

要为绿城扣一波666，小区环境非常不错，就是配套有点拖后腿，北京四中是开学了，但商业迟迟未动，桑心。

同一年我在海口购入的恒大美丽沙，当时的房子还是新世界来盖的，质量过硬，单价1万，离海50米，刚刚经历了海口的大台风，杠杠的抗风抗躁。

2017年在石梅湾购入的华润石梅湾，单价1.3万，在签约之前转出去了。

如今回望，都涨了不少。

而2021年当下的三亚，房价也是相当的坚挺。

当时在海棠湾的绿城海棠潮鸣，遭遇了此生第一次被拒入门，因为没有预约，临时打电话给置业顾问，好说歹说同意了出来接我进去，但我苦等10多分钟，就是没有出来，放了我的鸽子。

然后不得不黯然离开，连个沙盘都没看到。

侧面也说明，房子应该卖的还行，不愁客户，有拽的资格。

而且很多楼盘，直接放话：全款，无优惠。

所以，我也侧面打听了一下。

在全国房贷额度一片紧的当下，三亚的房贷额度相当的宽松。

利率5.15%，两周内放款。

因为，全款客户居多，在三亚办按揭，要被鄙视的。

3

没有供应是硬伤

为何？

三亚，只有不到100万人。

三亚，一个典型的旅游城市。

一个无就业，无产业，无教育，也没什么医疗（有个301）的小城市。

凭什么可以这么拽？

在全岛限购，5年或2年社保的当下，三亚楼市居然没有趴下？

第一重要、最重要的原因：没有土地供应。

上图是全海南的住宅土地成交建面数据，

2018宣布全岛自贸港的时候，强制推动“两个暂停”（暂停商业性开发土地出让、暂停审批新的房地产开发项目）背景下，当年海南土地供应锐减，几乎为零。

供应直接断档。

住宅用地在2019和2020略有成交，但相比之前，也是大幅减少的。

而且，这些住宅用地里面，还有大量的租赁住房用地或安居型用地。

真正的商品住宅用地是极其少的。

海南，真的是在全面告别商业房地产。

4

放眼全国无对手

一方面是土地几乎无供应。

另一方面，三亚的度假体验，在全国，真的是没有对手的。

清水湾的沙滩

三亚的稀缺性，放眼全国，真的是无可替代的。

以国家海岸海棠湾为例，22公里海岸线，32家五星级酒店一字排开，3家七星级酒店。

随便贴几个酒店的图。

亚特蓝蒂斯

喜来登

红树林酒店

如今，海棠湾又加入了一个巨大的三亚免税城和二期的美食城，未来还有HELLO KITTY乐园的落地。

三亚天涯海角

亚龙湾，在地图上本身就是一片绿色，就是一个人见人爱的旅游区。

还有大东海的高尔夫和双面海景，三亚湾的人间烟火气等等。

5

选筹法则

说了这么多，我是要忽悠你买三亚吗？

如果只论投资，珠海>海南。

如果只论投资，海口>三亚。

三亚虽然涨了，但毕竟外来人口居多，流动性肯定不行，二手交易肯定不行，所以，这是常识，你要明白。

但在房住不炒的大年代，房子是用来住的，很多人赚钱是要享受的，三亚，不是用来投资的，三亚，是拿来消费的。

所以，虽然大的方向上，三亚肯定涨，但也要抱着消费的态度来看待太亚。

因为，纯为投资，这里是可以涨，但一定不是全国最好的选择。

抱着消费、居住、度假、自用的需求来买三亚，但也不赔钱，这是理性的决策。

那，三亚该如何购买？

用公司名义来购买，这是最简单，最直接，最快捷的路径。

放眼整个海南，也是只有这个选择。

但是，你不得不全款。

那，三亚如何选筹、择对楼盘？

西不过红塘湾、东不过清水湾。

在这个区间里。

A、首先，

开发商和产品，这一条不能太差，虽然不必非要最好，但绝不可太差，必须是中等偏上。

因为，度假的首要是居住，居住就依托房子和服务，如果房子差，服务差，绿化差，物业差，保安保洁差，停车服务差，等等，整个度假体验直接都要大打折扣的，哪怕是海景，哪怕是挨着商圈，也不行。

所以，先放弃所有的小开发商，垃圾盘，小楼盘，丑陋的楼盘，全部放弃，不管有啥别的优势。

B、然后，

1、海景的绝对占有。

2、配套的绝对拥有。

这两个，至少要有一个。

也就是说，

要不，产品、服务+海景。

要不，产品、服务+配套（市区核心、商圈核心）。

通俗地讲，

要不，在湾区的好开发商的好楼盘，

要不，在市区的好开发商的好楼盘。

要不湾区，要不市区。

举例子，

清水湾绿城蓝湾小镇，产品和小区优势没问题，但海景和配套没有优势，所以，可以买，安全。

雅居乐清水湾，10万套住宅体量，非海景没有稀缺，所以，雅居乐可以买，必须海景才可以考虑，否则，不要考虑。

三亚湾的万科大都会左岸或碧桂园大都会右岸，配套没问题，离海很近，烟火气没问题，又是大开发商，就可以买。

C、另外，

住宅>=公寓。

反正都限购，反正都得全款，考虑到转手和税费，一定是住宅>=公寓。

加了个等号，是因为很多人真的会纠结清水湾的住宅和海棠湾的公寓，因为，度假就是要享受现在，不看未来的，而海棠湾的配套，明显优于清水湾。

D、再另外，

三亚确实好，但也确实贵，门槛也高，限购，全款，房价3万+。

三亚一直在涨，但云南已经腰斩了，对于度假和养老来说，也真的可以转身看一下云南了，板纳35万买一套，腾冲30万不到，大理60多万一套，带装修的住宅。

上涨或腰斩的本质，是供需，而对于我们来说，要看的是体验和价格的性价比。

在老龄化时代来临之前，提前为父母布局，尽孝，尽善，不负此生。