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甲级写字楼的体量，反映出一个城市的楼宇经济状况乃至经济实力。今年上半年，一线城市商办市场活跃度不足，租金及空置率均承压。近日房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布了北上广深等地的甲级写字楼空置率，由此引发业内对写字楼空置率相关话题的讨论。目前青岛本地的甲级写字楼空置率如何？其中存在哪些问题？近日，阿里房产对此进行采访、解读。

各写字楼出售或租赁处

对空置率闭口不谈

7月13日，阿里房产来到市南区山东路的一处甲级写字楼内，看到其一楼大厅落地滚动显示屏上标示着入驻不同楼层的企业名称，每层外显的企业数量不等。随后阿里房产按照大厅内标示的租赁联系方式联系到该写字楼租赁处，了解相关情况。

租赁处工作人员详细介绍了写字楼出售类型、面积、价格等方面，但阿里房产询问空置率情况时，对方没有给出明确数据回复，并拒绝进一步沟通。

随后阿里房产还联系到市南区、崂山区几家甲级写字楼租赁或出售处，相关工作人员同样未回答空置率情况。

虽然工作人员对空置率闭口不谈，但阿里房产以公开数据统计做了参考。

目前青岛写字楼主要集中在市南CBD、市北CBD和崂山CBD三大核心区域，有香港中路、金家岭、市北CBD、新都心、长江中路等甲级写字楼集群。

今年5月，房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布的2023年第一季度青岛写字楼市场和零售市场报告显示，今年第一季度，青岛甲级写字楼市场无新增项目入市，甲级写字楼市场总存量与四季度持平在1659.72万平方米；平均租金为每月106.4元每平方米，环比微降0.23%，空置率环比上升0.5个百分点至25.1%，全市季度净吸纳量为-7447平方米。

以今年第一季度数据为例，租金方面，崂山CBD的月平均租金最高，为119.86元每平方米；市南CBD为111.43元每平方米，排在第二位；市北CBD的月平均租金最低，为88.4元每平方米。存量方面，市南CBD最多，为74.7万平方米；其次是市北CBD，为50.8万平方米；崂山CBD的存量为40.4万平方米，排在第三位。空置率方面，崂山CBD最低，最高为市南CBD。

如果将青岛相关数据放置于全国范围，其空置率状况更加明显。公开数据显示，2022年，在我国20个重点城市甲级写字楼空置率数据中，青岛达到48%，排在第一位。

而按照2022年的调查数据，全国重点城市甲级写字楼的空置率，除了北京、广州、上海低于20%，深圳空置率也在20%以上。沈阳、天津、青岛等城市的空置率已经高达三分之一，甚至是二分之一。

2021年，仲量联行发布的《2021年国内部分城市甲级写字楼调查》数据显示，这一年，青岛的甲级写字楼空置率达44%，居全国第一，而青岛整体各类型的办公楼市场空置率为27.8%，这也是一个不低的数值了。

之所以称这一接近30%的数值不低，是因为目前国际化大都市写字楼合理的空置率为10%至20%。适度超前可以应对未来的需求，也不会因过度闲置造成资源浪费。低于10%，会被认为过低，影响产业选择租赁空间的多样性；高于20%，则可能过剩；高于30%，过剩现象便更明显了。

空置率低背后：

受产业结构、技术变革等影响

从产业需求来看，甲级写字楼的租户主要来自一些高收入行业，比如金融、TMT、专业服务等，这些行业均为第三产业，较依赖CBD的办公环境。目前青岛虽然也有金融区等聚集区，但与北上广深等城市相比仍有差距。另外虽然青岛第二产业实力较强，但其涉及到流水线等内容，是不能放到写字楼内的。因此目前青岛对CBD的依赖度有限，仍有很大提升空间。回顾青岛以往状况可以发现，2018年之前，无论是写字楼，还是产业园区，都能被快速出售或出租；进入2020年以后，受疫情等因素影响，青岛写字楼供大于求，迎来买方市场，楼宇经济进入存量时代。写字楼称得上是一个只有进口没有出口的存量市场，并非有了新的就可以直接处理掉旧的。随着每年增量新盘的不断投入，以写字楼为代表的商务市场的存量一直在扩大。只增不减，对于青岛而言，供需失衡的持续性和长期性便不可避免。实际上，中小微企业对于甲级写字楼的需求受价格影响较大，甲级写字楼房租仍然令很多中小微企业望而却步，因此入驻主体便受到限制。此外，技术范式的变革也对办公形式产生影响，远程办公、居家办公等逐渐成为趋势，这也会降低企业对办公面积的需求。

青岛需多方合力解决

供需两端问题

写字楼市场被认为是经济运行的“晴雨表”。写字楼租不出去，是城市工程与企业实际需求的矛盾。甲级写字楼从一间难求到降价招租，付不起租金的中小企业从不能入驻到灵活办公，空置率逐渐升高，即供应多而需求少。在这一过程中，写字楼供需双方出现严重失衡，会造成大量资源浪费，看似无直接关联的中小企业也会在发展空间上受到影响，结果便是给商业地产等行业带来利润损失。改掉“摩天大楼依赖症”，转变盲目追求高度的写字楼，都是城市在发展过程中要坚持的立场。对任何地区来说，仅靠降低写字楼租金并不能抵消高空置率带来的影响，供需两端是需要被处理好的问题。在供应端，青岛的确需要减少新建甲级写字楼；在需求端，青岛可以引进高端产业、企业总部，并且在培育本地高端产业上持续努力，以进一步提高需求量。处理好高空置率问题，需要政策供给方、开发商、城市规划方等共同出力，盘活写字楼存量资产，由此城市便能实现商办物业价值最大化。比如，开发商是否可以考虑转换思路，从商户角度出发，为中小微企业“量身定做”一些价格合理的、更合适的办公资源。政策供应方是否需深化落实“放管服”，激活写字楼存量。城市规划方是否可以考虑将写字楼改造成展览馆、图书馆等公共服务设施，必要时提供专项资金补贴等。以深圳为例，曾经这座城市的写字楼的空置率一度接近30%，但其后来在一系列政策扶持和资金补助的作用下，将写字楼的空置率控制在了20%左右。实际上，近年来青岛也在这些方面有所布局。比如在政策方面，《青岛市城市更新专项规划（2021-2035年）》发布，在土地集约利用、产业空间拓展、城市功能完善、运行效率提升等方面提出重点任务。比如青岛在“产城融合场景”中提出，建设楼宇型产业社区，为创新企业提供创新创业空间；利用老工业厂房、闲置楼宇、里院等存量空间，提供混合型产业空间，形成产城融合的低成本创新空间等，在盘活老旧资产基础上提供更多元化的楼宇类型，带给不同类型企业更多选择，对促进楼宇生态丰富度和活跃度有积极作用。各方合力之下，终会解决问题，青岛需要一个缓冲的时间。END- 往期精彩回顾 -▼▼▼中车四方智汇港二期规划方案公示，未来将建13栋住宅政府发“红包”了！你的公积金账户上多了这笔钱唤醒老旧楼院新活力，青岛做了什么？

小编 | Orange

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