写字楼租赁税点（营改增 - 商业及写字楼租赁的棘手问题）
营改增马上来了，对于营改增的含义、税率核算办法、纳税企业性质分类等等，网络上传播着大量的介绍，在这就不多说，但就营改增对商业及办公楼租赁所带来的实际影响，目前还没看到太多分析和整理，而实际上，无论甲方还是乙方，大家都在急迫的思考对应方案，在此我也以一个局外人的身份帮大家做一些梳理。
一、营改增应对租金调整方案
由于营改增的施行而有可能带来的租赁条件调整，大致可以分为以下四种方案：
1、甲方在原始含税租金不变的基础上，再将增值税率全部转嫁给乙方，这样甲方将获得由税改而带来的全部优惠红利，而理论上，乙方也可以在完全抵扣的情况下，保证总体支出不变，但如果做不到完全抵扣，就势必增加了成本；
2、甲方自行承担营改增后所增加的全部税费成本，这样乙方在完全抵扣的情况下，将获得由税改而带来的全部优惠红利，降低总体指出，如果不能做到完全抵扣也不会对成本造成增加，而甲方一般情况下都很难做到完全抵扣，意味着实际收益将会减少；
3、双方以原始含税租金数额为基础，将原来营业税率剔除，再变更为增值税率，这样乙方在完全抵扣的情况下，将获得由税改而带来的一部分优惠红利，即便不能完全抵扣也会基本保持成本不变或变动不大，而甲方在无法完全抵扣的情况下，也能维持实际收益基本不变；
4、双方以均享税改优惠红利为目标，商议税率转嫁比例，以使甲乙双方都能因营改增的施行而受益。
二、不同租约情况下的方案运用
下面再谈谈针对租约情况的不同而有可能面对的调整方案，租约情况可分以下两种：
1、关于续租及新租客户，假设双方已谈妥所有商务条件，由于对于营改增后税率调整的考虑，甲方再对商务条件做补充谈判，无论选取以上哪种方案，都属合情合理，因为这依然属于商务谈判范畴。特别指出的是，如果甲方采取上述第2方案，依然按照已约定的条件履行续租或新租合约，而不对11%的增值税率进行任何转嫁，遇到这么仁义的甲方就赶紧签了吧，绝对是真爱；
2、关于租约内客户，如果甲方因为营改增的税率变化而将11%的增值税率全部或部分转嫁给乙方，就存在合理与不合理的疑问和争论了，这显然是一个有关契约精神的问题。同样需要特别指出的是，如果乙方接受了全部税率转嫁，同理，遇到这么诚恳的乙方是不是也应该再多签几年。
三、对于营改增的总体理解
对营改增在商业及办公楼租赁领域的运用，作为局外人，可以提供以下三个方面的理解：
1、既然是税制改革，首选方案理应是由相关行业及企业按照改革办法对各自的税务核算和税率进行调整，任何形式的转嫁又会存在争议；
2、考虑到甲乙双方各自收益变化，会有不少企业希望于对税率进行全部或部分转嫁，这个思路可以理解，但也属于协商范畴，应该按照商务谈判的模式协商确定；
3、任何形式的租约内强行转嫁税费的行为，都会带来巨大的争议，同时也有违背契约精神的嫌疑，希望甲乙双方能够再多一些协商和沟通。