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说起机场，大家都知道现在上海最大的机场在浦东。而过去上海最大的机场在新江湾城，长期为特殊用途，直到1997年，用地正式交还上海。所以新江湾城的土地开发是比较晚的，2000年之后才正式启动。是杨浦区第一块统一开发的高品质住宅区，城市界面完全看不到在市区常见的老公房和嘈杂的人流。新江湾城公园出道即巅峰，新江湾定位上海第三代国际社区，上海有了古北和碧云的成功案例，各大开发商信心十足，地王频出，一时风头无两。可若干年过去，却始终达不到古北和碧云的认可度，马路上半天也看不到一个老外。见一计不成，又生一计。新江湾开始了由纯住宅区向产城结合模式的转变，携手复旦湾谷，打造东方硅谷。反响依旧平平，远不如张江和漕河泾有底气。而在2035年上海整体规划提出CAZ概念之后，各大企业总部纷纷往市中心迁徙，期望依托产业而崛起的道路困难重重。至于一直标榜的市区唯一大型湿地，高品质生态住区的印象，也即将随着森兰楔形绿地、张家浜楔形绿地、前滩南楔形绿地等生态空间的开发，变得泯然众人。中心绿地网络规划图时至今日，新江湾城的整体开发接近完成，路网畅通，环境优美，以中高档低密度平墅为主，豪宅云集，高知群聚。在人口密集的北上海市区，是唯一“世外桃源”。虽然房价地位今非昔比，难再与古北二期、碧云别墅同台竞技，这便给到中产家庭一个垫垫脚就能入驻的机会。让最有钱的那批人在市中心龙争虎斗，半亿身家就选择在新江湾“不争”，体验出则繁华入则宁静，未尝不是种更惬意的生活态度。01 概述新江湾城地处上海中心城区东北部，中外环之间，隶属于杨浦区。板块南靠五角场，北靠吴淞口，是两大副中心之间的过渡地段，四周全都是老社区板块，本身定位高绿化、低密度的住宅区，也就是传统意义上的“富人区”，因此可以虹吸整个北部上海的住房改善需求。不过由于CAZ（中央活动区）和上海重要产业区偏南，新江湾偏东北的先天地理劣势导致其城市效率不高，因此无法跳出北部的区域限制，短期内难以成长为全市热门板块。区域示意图新江湾板块南北向的淞沪路和东西向殷高东路交汇，以这两条路为界，大致分隔为三个功能区域。板块示意图1、淞沪路以西至逸仙路高架“科创文教区”：复旦大学江湾校区和湾谷科技园区为主体，人文气息最为浓厚，总体住宅小区数量不多，看似可开发空地较多，实则多为部队用地。2、淞沪路以东至闸殷路“生态居住区”：生态湿地公园与高端住宅小区结合，形成低密度的城市界面，街道漂亮整洁，一步一景，配套成熟度也相对较高。3、殷高东路以南“副中心商办区”：围绕三门路地铁上盖的商办项目，以及其他在建综合体，定位江湾五角场副中心的延申部分。界面现代统一，与五角场创智天地一脉相承，住宅的体量相对较少。东：中原、森兰国际社区、外高桥自贸区 南：江湾五角场副中心、虹口杨浦传统城区 西：虹口静安宝山三区交界、宝山万达 北：淞南、吴淞副中心、三岔港02 交通地铁：10号线：三门路、殷高东路、新江湾城、国帆路18号线：长江南路、殷高路3号线：长江南路、淞发路三站内换乘：6号线10号线、18号线、3号线地铁站新江湾城轨道交通主要依靠地铁10号线，设有四个站点，基本可以覆盖板块内70%的居民小区。身为一条白金线路，联通南京东路、新天地、淮海路、虹桥机场等城市重要功能区，并连结浦东6号线，利用率非常高。另外，地铁18号线和3号线从板块西面边缘而过，也提升了复旦和湾谷片区的出行便利度。唯一处于地铁死角的是靠近闸殷路的一些居民小区，位于10号线和8号线正中，比较尴尬。不过新江湾毕竟偏东北角，本身不是轨交加密的方向，横切线路也没有建成，三站内无法换乘其他轨交，地铁前往各大城市副中心有点难办。限制了出行选择。驾车：东西向：军工路、殷行路-长江南路、殷高东路-殷高西路-保德路、政立路-场中路、中环高架、长江西路-长江路隧道南北向：淞沪路-四平路、国权北路、江湾城路、闸殷路、逸仙路高架、中原路-营口路军工路淞沪路、逸仙路高架、中环高架驾车由北往南，去五角场方向一直是主要车流方向，高峰期很拥堵，淞沪路——三门路立交、淞沪路地道相继通车后，大大缓解了地面道路的压力。虽然新江湾板块四周铁路、河道密布，但杨浦宝山之间的路网基本打通，跨境跨铁路的道路有不少，板块内主干道都可以联通中环、逸仙高架、越江隧道。整体路网算得上通畅。只是绝对距离硬伤，平峰开车前往核心商务区，怎么也得要40分钟，和浦江镇、唐镇、颛桥、徐泾等城乡结合部板块的区别不大。03商业区域内商业：悠方生活广场、国华国际广场3公里商圈：五角场市级商圈新江湾城的商业配套是最大短板，区域内8万方悠方生活广场，还有三门路站国华广场的商业部分，都是中低档定位，只有一些基础餐饮和零售。居民的消费多选择前往临近的五角场商圈，但对比西南中环外板块，过于单一的选择还是低人一等。板块内也少有社区底商和便利店，外卖配送时间也相应延长，很不方便。悠方生活广场、国华国际广场五角场商圈04就业区域内商务：湾谷科技园、尚浦领世、三门路商办、复旦大学30分钟通勤圈：五角场创智天地、复旦软件园、外高桥自贸区、金桥出口加工区、市北高新、北外滩、东外滩、人民广场商务区湾谷科技园、尚浦中心、尚浦汇新江湾城依靠复旦大学的科教优势，在上海东北部建起约66万方的湾谷科技园，看齐张江高科、紫竹高科，目前已入驻国家技术东部转移中心、上海技术交易所等创新平台要素，以及千寻位置、复旦微电子等硬核科技企业。另外，铁狮门拍下的新江湾城F地块已建成尚浦中心、尚浦汇等商业办公圈，作为五角场创智天地的拓展，吸引了耐克大中华、汉高、抖音集团、哔哩哔哩等优质企业的总部或事业部入驻，280米的双子大楼也正在建设当中。还有复旦大学的教职工家庭，很多也都从邯郸路老校区迁移至江湾新校区。从新江湾出发，30分钟通勤圈无法覆盖就业体量和质量最高的CAZ和南部商务区，这也是其竞争不过古北、瑞虹、联洋等其他次新社区的主要原因。05医疗区域内医院：新江湾街道社区卫生服务中心3公里内医院：上海长海医院（三甲综合）、上海市肺科医院（三甲专科）、第二军医大学附属上海东方肝胆医院（三甲专科）、市东医院（二甲综合）新江湾社区卫生中心、长海医院、肺科医院杨浦的公共资源集中，但新江湾毕竟属于新兴板块，内无大型的医疗机构，综合医院要前往隔壁中原蹭资源。长海医院是上海最好的三甲医院之一，也有数一数二的肺部、肝胆专科医院，都在十分钟车程左右，看病不成问题。06学校公办学校：复旦科技园小学（二梯队）、上音实验学校（九年制）、复旦大学第二附属学校（九年制）、同济大学附属新江湾城实验学校（九年制）、上海财经大学附属杨浦区国安路小学复旦科技园小学、上音实验小学、复旦第二附属学校杨浦区教育资源强劲，上音实验是杨浦二梯队的九年一贯制学校，教学质量和氛围都是毋庸置疑的，片区内大部分小区基本上都对口上音实验，复旦科技园小学对口的也是上音实验初中部。复旦第二附属学校主要招收复旦大学及附属医院职工孩子。另外，上海最好的高等学府复旦大学江湾新校区也在板块内，文化气息浓厚，优质学区也是新江湾城成为置业热点的一个重点因素。07环境淞沪路尚浦中心复旦大学安徒生童话公园、新江湾城湿地公园特殊用地产权项目和房产三门路、国权北路、淞沪路实景殷行路、政和路、闸殷路实景三门路、闸殷路、民府路实景08规划整体规划：上海2035杨浦城区规划杨浦西部区域以大创智示范区为核心，向北联动湾谷科技园，向南串接复旦科技园、上海财大科技园、环同济知识经济圈、大连路总部基地等综合创新节点，打造以高校科研为特色，沿淞沪路-四平路-大连路布局的创新经济走廊，并称之为西部核心发展带；同时，沿殷行路打造北部生活休闲轴，连接新江湾城、中原等居住片区和主要生态空间，形成以生活、休闲等功能为主的发展轴线，称之为北部发展轴。新江湾城板块位于西部核心发展带和北部发展轴的交汇处，作为新江湾城研发节点，将努力打造成为上海科技创新中心的重要承载区，全国重要的科技创新策源地，全球创新经济体系的重要节点。规划图

新江湾城规划地图

近期规划：铁狮门尚浦领世项目作为杨浦最大的城市综合体之一，尚浦领世近90万平方米的地上开发体量共分为五个大组团，开发历程已经步入了第12个年头，包括甲级办公楼、高品质住宅、星级酒店、餐饮零售和文娱设施。效果图开发示意图2021年6月，铁狮门也成功向字节跳动转让了位于F1A\B地块组团的4栋在建办公楼作为其新区域总部，地上总建筑面积达19.5万平方米，该交易也成为了2021年上海最大规模的房地产交易之一。此外，字节跳动还租赁了约4.2万平方米的办公空间，未来字节跳动的区域运营中心入驻新江湾。根据现场施工铭牌显示，竣工时间为2022年8月12日，预计今年可以整体交付使用。效果图

施工铭牌、A地块现场实景

在完成前期项目运营与退出的同时，铁狮门也在全力推进尚浦领世的收官之作——位于F1D\E地块开发组团的地标双子塔建设。作为北上海的第一高度，其中双子塔东塔高250米，而西塔高度为280米，双塔设计象征杨浦区的“文化之门”， 两栋楼体中间分别设计有一个“断裂层空中露台”，宛如睁开的双眼，被誉为城市“智慧之眼”。西塔总建筑面积13.62万方，总高为49层，其中1-4层为商场，预计2023年完工。东塔总建筑面积15.74万方，总高50层，主楼以商务办公为主，裙楼引入美高梅旗下的美幻（Mirage）酒店、剧院和商业配套，预计2025年完工。效果图施工铭牌、D/E地块现场实景益田假日广场项目总建筑面积18万平方米，包含一栋21层甲级写字楼，一座地上7层地下1层特色时尚购物中心，以及2层地下车库。规划商务办公、艺术文创商业、商务中心等多元功能，并融合全球顶尖配置、生态舒适办公、5A智能科技系统。号称投资42亿，将打造为365天永不落幕的上海首个艺术文创体验中心。施工铭牌上显示2023年10月竣工，但现场除了写字楼建筑，购物中心还是空地一片，交付进度堪忧。效果图施工铭牌、益田假日广场工程现场实景凯德新江湾凯德新江湾商办中心项目占地面积9,941平，拟建总建筑面积47,603平，办公及商业面积37000平左右，项目内设计为两栋主楼，位于项目西侧的1号楼为十层楼高的办公楼，位于项目东侧的2号楼则是地上二层的商业建筑。竣工日期2023年6月，受到疫情影响，预计会延后一段时间。效果图

施工铭牌、凯德新江湾工程现场实景

中期规划：轨交20号线轨道交通20号线，第一期线路总长19.8公里，地铁站设有16座，建设周期预计为6年。作为上海贯通中心城北区东西走向的快速通道，近日20号线一期西段工程土建2标（上海西站站）正式开工，这也标志着20号线一期西段正式进入工程实施阶段。20号线一期从普陀区的金昌路站，到杨浦区共青森林公园站，经过静安、虹口区。杨浦区域经过新江湾城和中原板块（江湾镇站、财经大学站、三门路站、国和路站、嫩江路站）。开通后前往静安、普陀、金桥等中环节点将更为便利。轨交20号线走向示意图上海侨福芳草地上海侨福芳草地是香港侨福集团2014年在上海市宝山区竞得开发的综合体项目，紧邻宝山交通大动脉逸仙路高架和新江湾城复旦大学新江湾校区，与湾谷科技园仅一路之隔，总建筑面积约60万方，分为三个地块开发。效果图上海芳草地的C地块由9栋源自于美国纽约Art-Deco风格的高层建筑呈围合式布置，目前已经建成投入使用，即现在的芳草寓，功能以高端租赁住宅为主。效果图芳草寓实景图上海侨福A地块原规划由6栋单体组成，建国际幼稚园、教育中心、母婴服务的月子中心、美食商场、健康中心和保健水疗中心等各生活服务设施，2017年项目结构封顶后，由于侨福集团主席离世，长期处于停工状态。2022年，项目成功再次出让，将侨福A地块扩容建设为国泰生命科技园。项目东至淞行路、南至铁路厂区、西至铁路、北至吉江路，改建后总建筑面积约14万平方米（地上8.5万平方米，地下5.8万平方米），容积率2.44。效果图

A地块现场实景图

B地块目前没有开工迹象，项目位于上海市宝山区淞南镇N12-0102单元04-01地块，北临国帆路，西临丁巷宅路，南靠吉江路，东临淞行路。该地块即为侨福集团在上海所打造的上海侨福芳草地购物中心，也是最具有地标性的一期，将建设一座钻石型的天幕建筑。效果图施工铭牌、B地块工程现场实景远期规划：轨交24号线《上海市总体规划（2017~2035）》中新增轨交24号线途径新江湾城板块，北起吴淞城市副中心淞发路，南至浦江镇浦锦路，与奉贤市域铁路接通。主要沿何杨铁路支线、杨树浦路、北洋泾路、锦绣路、陈行公路走行，经杨浦区、浦东新区。但是作为一条远期轨交线，未来它的线路和站点位置不排除有调整的可能性。规划图储备用地：国帆路以北，淞行路以东，绥芬河路以南，国权北路以西地块。地块现场图国京路以北，淞沪路以东，国京路以西地块，地块不知是否与轨交20号线规划有关。地块现场图地块1：国权北路以东，殷行路以南，政青路以西。地块2：国权北路以东，政青路以西，国泓路以北。地块3：清流环三路环道南部地块。地块4：政芳路以东，清流环三路以南，绿地海珀璞晖以西，国泓路以北。09 人口构成新江湾城板块主要有四类人群组成：1、追求生态和居住品质，从市区置换而来的高净值人群2、创智天地和湾谷的企业高管、杨浦和宝山的体制内高管3、复旦大学教职工家庭4、为子女教育，看中新江湾的教育资源，选择置业的城市中产10 总结优势：1、由上海城投统一规划、整体开发，绿化覆盖率达到60%左右，生态宜居。2、无老公房老大楼等破旧小区，品牌房企扎堆，都是低密度的高品质大宅。3、居民层次较为统一，都是城市中产或者高净值人群。4、优质教育资源集中，文化气息浓厚。三门路商办区、宜居生态氛围劣势：1、对比其他中环板块，新江湾商业特别差，依赖五角场，自身解决不了需求。2、地理靠东北，而中央活动区以及重要商务区多在南侧，城市效率受到影响。3、板块内有部分特殊用途的地块，限制了开发强度。全市生态板块频出，间接影响到新江湾的可持续竞争力。4、周边都是老社区板块，整体购买力偏弱，商务区密度也不足。而新江湾的住宅产品动辄两三百平起，购买力有一定程度的错位。

购买建议

新江湾城是北上海纯次新大宅社区，楼盘多于2005年后建成。房龄新、低密度，环境好，带学区。以一般商品房、大平层和别墅为主要住宅产品。一般商品房是板块内房龄较早一批，数量不算多，且位于新江湾城的外围一圈，如国帆路、闸殷路。对于追求性价比的刚需家庭来说，这一品类是不错的选择。不高的预算，在市区范围内买到一个生态优美和学区优质，品质也还过得去的次新房，很有吸引力。合生江湾国际公寓和雍景苑都是典型。合生江湾国际公寓、九龙仓玺园豪宅和别墅多分布于板块核心地段。大平层社区内外环境兼修，多全人车分流，物业管理严格。房龄基本在十年左右，品质丝毫不输新房，甚至用料更为扎实，如九龙仓玺园、华润九里系的橡树湾等等。虽然产品一流，只是总价段已经能够上市中心的二线豪宅的标准，购买力不免被较多分流。板块内纯别墅很少，大部分是与大平层的混合小区。其中新江湾城首府与中建大公馆相邻，作为新江湾板块的大小王。前者采用法式干挂石材，后者为英式红砖，都是极具品质感的大气外观，户型很大，总价辣手。但面对浦东、大虹桥的纯别墅小区，这些混合公寓和叠加类的产品始终低人一头，因此近年的房价表现也不亮眼。如果对纯别墅没有执念，那新江湾复式大宅的性价比很高。新江湾首府、中建大公馆大将军vip购房服务，您买房路上的终生伙伴详情可以参阅次条推文以上为正文，来自看房大将军更多精彩▼颛桥‍板块颛桥楼盘汇总一颛桥楼盘汇总二颛桥楼盘汇总三颛桥楼盘汇总四喜欢请“在看”并转发

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