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我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

买房问题可私信提问

提问：新人报道 房姐您好，我目前在回龙观国风美唐二期有一套90多平米的小三居，基本能满足老人帮忙带孩子的需求，我和老公通勤也比较方便，生活 小区业主素质各方面也比较满意。现在孩子23年上小学，昌平没有好的学区，研究了很多学区房，房票有限 二套首付300万，所以决定不卖现在房子，买个朝阳学票占坑，暂定朝阳外国语九年一贯制学校 慧忠里小区小一居，算是朝阳最好的，优势：1.总价低500左右一居室，2.单校比较稳 3.离目前回龙观的房子通勤方便，若未来考虑二胎，老人可以和小宝在回龙观美唐居住，我们两口子加大宝在慧忠里挤着居住 4.朝外初二能不能直升高中就能确定，如果直升就比较简单，继续上，如果直升不了，打算卖了慧忠里在西城或者海淀买个随便房子占坑，中考移民。 顾虑1.学区朝阳不知道是否稳妥？未来政策能否中考移民？ 2.我认为两个房子的保值空间更大，不太考虑卖了现有的房子凑钱买更好的一套学区，不知道这个想法是否妥当？ 3.现有基础和条件上，不知道房姐是否有更好推荐或者方案 感激不尽

回答：1. 慧忠里现在可以的并不差，中考移民现在还能操作，未来不好说要看ZC 2. 对于高溢价的学区房，自住+学区的配置当然更好。

提问：房姐好～新人首问，准备在石佛营附近买一套400w左右的小户型（首付大概能出到150w左右），近一两年短期内应该会用来出租，想问一下石佛营西里的90后公房（卧室朝南的小一居或者小两居，总价在250-400都有，基本在94到97年之间，感觉单价比炫特便宜很多）和炫特嘉园（朝西南或南的一居，总价在350-420左右）应该怎么选择比较合适～？90年代的房子会比较老影响几年后置换吗～？

回答：你好，石佛营西里和炫特的流动性都不错。 如果未来考虑自住，建议优先炫特嘉园，次新盘居住环境相对好一点。 如果考虑租售比，石佛营西里略好一点。 90年代的老公房不算老的

提问：你好！北京房姐，我想咨询一下璞瑅公馆新房五区是否值得购买，刚需！目前有500，但房款要2000，有购房指标与还贷能力，但新房只有一套169一层，其它237买不起，边户200都吵隔着大路？其它是丰台钓云台，但没学区？价格也差不多

回答：你好，换成我的话，我不会这么投资，丰台的区域性，对于2500w左右的房子支撑力度不够，资源错配，以后涨幅会受限，而且也不好出手。 还是建议你看看北边或者东西城的次新房 比如 朝阳：太阳公元 富力城D区 西城：官苑八号 朱雀门 海淀：碧水云天 光大水墨

提问：房姐您好！ 我现在居住在望京南湖东园二区，目前是小两居，小区可以上陈经伦，算是望京的学区房，目前预计能卖530-540；手里资金能有200左右；本打算去年年底换房，但是一直迟迟没有换。目前年初学区房又涨了很多，我们要换小三居的望京的学区可能性更小了。 我想问下，我们现在继续观望过几年再考虑换大点的学区么？现在的房子不足的就是稍微小了点，其它都很方便。也是我们迟迟没动的原因。还是说某足了劲儿够一够？但总觉得不值得，要花三百万左右，小区也不是次新，学校也是目前的学校。

回答：你现在自住需求是能满足的，也没有很强的置换意愿。那这个问题简化一下, 200万要不要投资到楼市？ 如果你们有其它的理财渠道或者未来几年的收入增幅不错，那就不用着急换，几年以后再用房子来沉淀资产，也能满足置换需求。否则我建议尽量向上够，你现在能够得上的标的，几年后同样的子弹很可能买不到。

提问：智慧的房姐，圈子新人首问：一：家庭情况：非京户，二套，预计夫妻一方4-5年后能积分落户，孩子2岁多。二：资产情况：1.大兴2居一套，价值315万左右，商贷70万。2.天津和平区1居一套，价值220万，商贷106万。3.房山商住房一套，价值120万，无贷。4.父母赞助子弹200万。5.家庭税后年收入70万。三：恳请指导：1.为了积分落户加分需要在非城六区居住，我们的理解是需要在非城六区有住宅，不知理解是否正确？2.天津的卖不卖，目前持有两年，赚30%。3.大兴的卖不卖？和最高点相比已经跌了100万，孩子在这里可以读公立幼儿园。4.是在亦庄或者昌平换一套大的，还是办工居后在城六区和郊区各买一套小的？不知哪种方案可行，根据我们的资金情况，建议具体在哪里买，麻烦具体到小区，感谢

回答：1. 可以加分，但户口得落在郊区 2. 可以出掉，天津进入下行期了。 3. 不清楚大兴的标的所在具体位置，长远看大兴是可以保留的。现在没必要出掉 除非腾名额或补资金缺口 4. 建议置换一套大标的，两套小的只能都买上车盘，居住品质和增值空间都会一般。 可以看看亦庄的 林肯公园，回龙观的 国风美唐

提问：房姐您好！新人首问盼回复！ 本人和先生名下各有一套房 先生珠江帝景1号楼16年9月入手，北向，114平米，先生名下贷款100万。一直出租每月13000。出售价870左右。 本人西单京畿道小区14年底10万一平米购入一居，南向，改造后一楼有8平米阳台，厨房挪到天井。变成2室1厅。两位老人和我们一家三口居住。孩子西单小学9月份5年级。出售价760左右。 目前问题是： 1.我们需要把其中一套出手换成合适以后宜居的吗？出手哪套呢？ 2.新盘价钱感觉越来越贵，怕以后换不起。看过石景山的中海天钻，117平米，900出头。这个盘以后能跑赢大盘吗？石景山值得入手吗？ 3:您有什么推荐的值得入手的好楼盘吗？ 谢谢房姐！盼您回复！

回答：1. 西单京畿道小区可以出掉了，珠江还有升值空间可以保留。 2. 石景山位置没大问题，中海天钻自住还不错，户型通透，三面宽，就是得房率不够高，不过7+的单价保值效果一般。 3. 如果位置上没有要求，不一定非要看新盘，望京保利中央公园 融科橄榄城 东湖湾 大西洋新城 。自住+保值还不错。或者看看亦庄金茂府

提问：房姐您好，新人首问，我在西四环五棵松附近工作，有北京户口，sfsd，首付现在凑了150，年底首付可以160。刚毕业，公积金4000\/月，年薪税前20-25吧。有一些问题想请房姐指导： 1.上车时间，想今年年底，最晚2021年1月。您看这个时间合适嘛？还是最近立刻上车。 2.您能推荐一些适合上车的小区吗？买房龄不是太老的小两居吗？（之前一直想石景山附近，但是看您回答貌似石景山还不太明朗。您给推荐一下，主要想着增值和自住吧，在哪个区都可以接受。） 3.中介推荐，身边同事都推荐中介，感觉他家中介费不便宜。您有较好的推荐吗？ 感谢

回答：1. 过年之前就行，买房选筹很重要，还是要多比较多看盘。 2. 看下丰台板块 例如 万年花城、设计师广场、三环新城 3. 品牌中介都没问题

提问：房姐你好，关注你很久了，之前新人首问没有回复，再问一次希望可以回复哈 SFSD，年底满社保5年，考虑抓紧上车，刚结婚不久准备买房自住+升值，我们两个工作在望京和西二旗，未来的工作地点也大概率都会在这两个方位，对学区没有特别要求。首付200万左右，在看450万左右的标。 目前看了酒仙桥、北苑、回龙观和望京： 酒仙桥以老破小居多，实地看了一些房子之后放弃了； 北苑这边看了老北苑的新北苑，从增值配套来看新北苑的居住体验和升值空间会更大一些，但是可选择的标只有华贸城450万左右的loft或者67平小两居，整体有些学区溢价； 回龙观我关注了一些房源比如国风美唐，公园悦府，流星花园等等，上周去看的公园悦府450万85平的两居室，实际面积在63平左右，但是房子不是满五唯一，对于我们SFSD感觉不是很合适，首付要交240万，但房子整体我们还是比较倾向的； 望京这块能够到的盘比较少，基本就是南湖X园和望京X园这些小区，选择空间不是很大，但从投资角度来讲应该是比较好的。 我的问题是： 1.目前我的这种情况选择哪种盘会比较合适，或者房姐有没有其他推荐 2.如果买公园悦府目前的情况是否可以入手 3.沈阳铁西区有一套金地名京洋房两居，从入手到现在涨幅已经翻倍，是继续长期持有还是卖掉在北京换更多的资金筹码 以上是我的问题和情况，望房姐回答～

回答：1. 回龙观更合适，到望京还是西二旗距离都不远，望京400+的盘基本都是老破小 2. 公园悦府可以入，还有华润的万象悦府、紫金新干线 3. 沈阳建议出掉，现在已经是相对高点，继续持有的利润不大，建议换筹到北京填充筹码

提问：新人首问，来广营北纬40度单价6.9和四惠远洋天地三期单价5.9，总价一样的大一居，首套自主，请问房姐比较下推荐哪个?

回答：北纬40度兼具小户型＋学区，属于典型的溢价高发区，看你是否有学区需求。远洋天地 学区上小学还行 初中不行 不算学区房，另外靠近四环路和大望路的位置有噪音影响。 兼顾学区入北纬40，否则看远洋天地

提问：房姐您好，新人首问。想购置首套首贷房。 个人情况：单位在西单金融街附近，无北京户口，无娃，有五年社保。 家庭情况：人口简单，考虑两居基本可满足要求 资金情况：现金400万。总房款不知道可以用到最大多少？ 购房诉求：1.希望通勤时间在40分钟～45分钟。2.附近公园配套设施好些，有老人。3.希望将来无论出租或者出售都比较容易，兼顾自住和投资的诉求。 恳请房姐推荐下，我这种情况需要在买房中注意什么，以及有没有符合我需求的地理位置以及楼盘推荐，感谢

回答：你好，子弹400，可以入手总价1000左右的楼盘。 比较推荐CBD 双井板块。 CBD最大的缺点是次新住宅太少，附近空地太多，成片的老破小板块，加上建国路的低效，缺少二三级毛细血管，运河的阻隔，长久造成了CBD分崩离析的状态。 好在随着中国尊等地块逐渐开建，CBD很快会恢复它应有的荣光； 长期以来大量高端商业的积淀，密度最高的5A写字楼，北接朝阳公园，三里屯，南接双井，东面是连绵的住宅和商业延伸带，CBD是目前最安全最有潜力的板块之一。 首城国际、东恒二期、风度柏林可以关注下

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