深圳写字楼租赁市场行情如何（研究与洞察 | 2023年一季度深圳写字楼办公楼出租租金市场分析报告与发展前景趋势展望）
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开年以来，深圳甲级写字楼市场寻租活跃度显著提升，净吸纳量环比有所上升，产业数字化、人工智能等互联网软件相关企业是成交主力。与此同时，深圳年内待入市项目体量约百万方，且互联网头部企业办公空间持续整合，去化压力不减。激烈的市场竞争之下，全市租金延续下行趋势。随着市场活跃度的提升，更多的需求有望在下半年落定，租金跌幅有望收窄。
市场供需与租金走势
2023年第一季度，仅有位于宝安中心区的星通大厦面市，助力宝安中心区商务市场发展壮大，全市甲级写字楼存量调整至829.2万平方米。随着国内经济持续复苏，写字楼市场寻租活跃度显著提升。一季度净吸纳量5.3万平方米，较去年四季度上升64.5%，不过与深圳市场历史水平相比，仍处于低位。
指标走势：深圳甲级写字楼新增供应、净吸纳量和空置率 2017Q1 – 2023Q1
本季度，产业数字化、人工智能、游戏等互联网软件类企业是成交主力；集成电路等硬件类企业同样录得一定成交；专注于产业的投资公司、保险等金融类企业以及专业服务业均贡献了较高的成交比例。
2023年一季度深圳主要租赁成交行业占比（按租赁成交面积计算）
本季度租金延续了去年下半年以来的下行趋势，净有效租金环比下降2.4%至人民币197.1元每月每平方米，同比下降6.7%。全市空置率除宝安因新项目入市攀升7.2个百分点之外，整体保持稳定。
指标走势：深圳甲级写字楼租金和空置率，2017Q1 – 2023Q1
未来展望
根据当前建设进度，预计二季度约30万方新项目将推向市场，下半年仍有80余万方待入市项目，供应压力不减。与此同时，有望逐渐释放的需求或将促使市场活跃度不断提升。高企的新增供应之下，空置率和租金承压态势短期内难以改变，不过租金降幅随着市场活跃度的提升有望收窄。
在我国全力拼经济的政策背景下，宏观环境持续改善，有望提振企业信心，提高企业承租能力，促进市场复苏。数字经济、硬科技相关企业的租赁需求是市场中较为活跃的力量。另一方面，预计贯穿全年的互联网头部企业办公空间整合以及总部自用物业的次第落成对市场的影响亦不容忽视。
—— Alvin Zhong 钟伟毅 高力国际董事总经理 | 深圳
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