动态

2021年10月9日，上海黄浦区外滩街道10个地块以及江西南路、山东南路、盛泽路、070-02地下空间地块的历史风貌保护项目，实施主体公开遴选结果正式公布：

嘉里建设是入围的唯一一家候选人，商务技术价格三项的综合得分87.7分。

参考《楼典》的数据，项目地块超过130亩，总开发体量65.5万平米，地上建筑面积44.67万平米（商办不超过32.2万平米，住宅不超过12.4万平米，地下不超过20.9万平米）。。。

以下图片来自《上海房地产研究》：

金陵东路是当年法租界的东西向主干道，街道两侧的骑楼非常有特色，这次的方案里，要求保留超过12万平米的历史建筑，重点保护金陵东路及其沿街界面，同时沿道路两侧保留一定厚度的低层连片区，保留历史尺度。

按照城市更新“留改拆”的顺序，该讲新建部分了：两栋超高层（240米、185米）、12万平米以上的超高层住宅限高150米。和前段时间被媒体炒得火热的露香园城市核心区别墅不同，这将是上海核心区罕见的超高层住宅。

清河不需要去赘述这个项目的区位有多突出或者有几条轨道交汇，看一下它和外滩、南京路、人民广场等地标的位置，就知道了。。。清河一直认为租界深刻影响了上海的城市脉络（相关文章：租界），在这个项目案例上亦然。

啥也不说了，嘉里能够拿下金陵东路这种史诗级地标项目，本身就是卓然能力的体现。。。当然也凝聚了多方的信任：上海最核心区域的城市更新，要经受政府的遴选、市场的检验、大众的审视，最重要的，是要经得起时间的考验。。。

而嘉里，是市场普遍认可的最佳人选（之一），因为它是时间的朋友。。。

提到久经考验的嘉里，大家肯定不陌生，在中国经济高速发展的四十多年里，一直有它的默默陪伴。。。上海它有静安嘉里，北京它有国贸中心和嘉里中心，都是当地数一数二的绝对地标。

关于郭氏家族的故事，无论是侧重商战，还是喜好八卦，网上都有，有兴趣的读者可以自行加菜；清河还是想找一个稍微实操一点的角度：

如果把时间拉长到二三十年，想看看嘉里是如何在国内开疆扩土，如何树立自身品牌，如何强化的美誉度和信任度，简而言之，清河试图以嘉里在上海的几个项目为切入点，探索一个问题：Why Kerry？

鉴于清河生性啰嗦，为了让文章聚焦一点，咱们只讨论嘉里建设在上海的部分综合体项目，住宅、香格里拉或者郭氏集团的其他业务，略过。。。

探讨大致分为以下几块：

静安嘉里：一战封神浦东嘉里：一枝独秀

后滩故事：一枕黄粱金桥巨著：一锤定音胡思乱想：一点总结

然后每一部分，都会带着我的一两个问题，应该是暂时还没有答案，读者朋友如果有心得，请点拨我。。。

01

静安嘉里

几乎是行业公认的标杆

嘉里早期在上海的项目，都集中在浦西。

1.火车站的商业诅咒

问题一：政府规划的重点区域，发展势头就一定好吗？如果政府特别热情让你去一个新区，怎么办？

嘉里不夜城属于嘉里在上海最早的项目，当时国门初开、拥抱外资，有血浓于水优势的港资，是投资大陆的先行者。。。

1987年，上海站正式建成运营，这是闸北与全国各地联通的重要门户，繁华似锦，车水马龙。。。

作为上海的门面，一定要光鲜亮丽，怎么可以都是棚户区呢，所以政府围绕着上海站周边，规划了一连串的更新改造，从基础设施到旧城改造，要让它换掉旧日模样，打造上海的十大市级商圈之一，取名为“不夜城”。。。脑海里是不是自然回想起了那首耳熟能详的歌“夜上海，夜上海，上海是个不夜城”。。。

1990年代，是上海突飞猛进、大力推动基建的时代。。。火车站不夜城，作为浦西的重点项目，与同一时期的浦东大开发，近乎同步。。。

嘉里，没有选择陆家嘴，而是选择了火车站。。。这个选择，三十年后的现在回头看，输赢已经比较明显了吧。。。

嘉里在不夜城这个区域的15块地，都是当时那个时期拿下的（郭氏家族持有74%，李嘉诚持有25%。。。），分为三期建设，主楼1997年竣工，其他的陆陆续续搞到现在。。。

【大家说到火车站周边商办，都觉得交通优势明显，听着各种规划设计方案，都希望搞成纽约中央车站和麦迪逊广场花园一样的精彩案例，但是客观的说，国内成功的案例不多。。。清河窃认为，地方与铁路两方都有责任，有兴趣的读者可以自行查阅1990年通过的、由当时铁道部主导的《铁路法》。。。】

直到现在，上海站周边依然是发展得非常一般，租金售价人气都是洼地。。。眼看着徐家汇、花木这些内环外的区域都雄起了，只能说，地利这个事情还真是很奇妙。。。

押错了区域，错过的是起跑线，错过的是飞速流逝的时间。。。

嘉里不夜城以及它同一时期的建筑，楼龄已经接近25年了。。。考虑到国内商业物业的有效使用年限是50年，意味着这些楼的剩余年限只有不到25年了。。。

【这里又要插播一个吊诡的知识点，土地使用年限到期之后怎么处理，到现在也没有统一说法。。。现在一般的外资基金，都对于剩余年限这个事情非常暧昧，拿不准又没有官方说法，只能是尽量不看。。。即，商办项目如果剩余土地使用年限低于25年（有些干脆是低于30年不看），就面临比较严重的退出问题。。。当然了，你要说国资买家或者自用型买家觉得这就不是个事儿，我也没意见，反正你出钱。。。】

从开发建设和后期运营来看，嘉里在不夜城项目的表现算相对好的。。。后面各期尤其是企业广场的运营，还是表现了一贯的高水准；

初来乍到上海，想要积极表现，但项目所处的地段存在先天后天的各种问题，嘉里能够将手里的一把散牌捋成顺子，已经非常不容易了。。。

2. 真正的都市核心项目

静安嘉里中心位于静安寺核心区，项目总体量45万平米，其中商业8.6万，办公楼15.2万平米。。。

嘉里是1994年拿地：

一期（一栋办公楼+一栋公寓）1998年竣工，嘉里建设在其中拥有74%的权益；

二期（办公楼、商场、酒店）是2013年竣工开业，嘉里建设拥有51%的权益。

静安区，在没有合并闸北之前，是上海唯一一个全部都在内环内的区。。。而静安嘉里，是静安区历史上第一个大型商业综合体项目，也是第一个实现单楼税收贡献过亿元的项目，说它是上海的都心模子，没毛病。。。

由于工作原因，清河经常在静安嘉里附近出没，每次看到它硬朗俊秀的外表，尤其是KPF最典型的砍刀线，都觉得它实在是长在了我的审美上。。。

虽然项目被安义路分为南北两区，但是地上地下动线比较便利，而且通过围合结构以及中央广场的设置，形成了对毛主席故居的烘托，让历史和现代在这里自然交汇。。。

因为项目确实经典，所以做商办行业的人，无论是规划设计，还是景观机电，亦或招商运营，大都看过这个项目案例。。。

至于环境配套、核心租户、租金水平、租户组合，像商业咔、mall先生、二分之一这样的商业领域专业自媒体，已经有很多覆盖了，清河不再赘述。。。

更夸张的是，像赢商网这样的购物中心行业的专业机构，竟然会定期去follow静安嘉里的项目现场，统计有哪些店铺被调换掉了，有哪些新品牌进入，借此来研究和跟踪业界方向与潮流。。。

在很多购物中心还在拼命PK哪个是区或者板块首店的时候，你必须承认，无敌地段，已经让静安嘉里一出生就打败了90%的对手。。。

3.商管能力很突出

问题二：项目位置优越，天生条件突出，招商运营团队就可以躺赢吗？

清河也见过很多项目，处于绝对的核心地段，比如南京路，但是照样经营的一塌糊涂（没有具体指向哈）。。。

说一个用心的细节：只要进到嘉里的项目，都会闻到一种香气，这是独一无二的的。。。同样的香氛，在每一家香格里拉酒店都可以闻到，这是一种标识性的特征，让你一下子就可以辨识出来。。。

说商管能力，从网上找了几个数据吧，看官们自己体会：

2020年，静安嘉里首层租金平均报价大约是2342元/平方米/月（DTZ统计的上海样本均值差不多是1800左右。。。）静安嘉里中心每年都保持较高频率的品牌优化。。。2015年调整近40个；2016年和2017年各调整约70个；2018年调整约20余个（这是招商运营团队在给自己找事儿？）

安义夜巷是静安嘉里运营团队自创的文创IP，就是把项目中间这条两三百米长的安义路盘活起来。。。

夜经济，不是它的首创，但是人家一刀一枪把它做成了行业标杆，模仿者众。。。你说气人不？

现在，很多购物中心都说自己要做life style，这几乎成了标配口号。。。但静安嘉里用“安义夜巷”这个活动，很硬核地给行业做了一个生活方式mix的示范。。。

怎么喊LIFE不重要，让你的目标客群自在地LIVE，很重要。。。

没有价值观贴近的社群互动和化学反应，再多的会员数都有可能是僵尸粉。。。

下面是从《商业咔》一篇文章里看到的，很细节。。。静安嘉里在围挡新店的同时，还专门为调铺以后换走的商家做了指示牌，告诉消费者老店搬到哪里去了，专门配上地图。。。

清河不清楚，行业里能做到这么贴心细致的商管团队，有很多吗？

02

浦东嘉里城

是公认的社区商业典范

1.切实让投资人赚了钱

问题三：社区商业做好了可以多赚钱？

浦东嘉里城，位于上海花木副中心核心地带，总建筑面积33万平米，其中办公9.2万平米、酒店7万平米、公寓3.4万平米，商业部分4.5万平米，应该属于典型的社区型购物中心。

项目最大的特点是紧邻众多高端居住社区，靠近上海新国际博览中心，无论是商务客还是周边居民，都提供了充沛的消费力客流。。。

和静安嘉里一样是KPF操刀设计的，围合式布局更利于聚集人气，而且在商铺进深过大和使用率偏低之间取得了平衡，用一连串的中庭，解决了类似“插蜡烛”综合体项目的普遍毛病。。。

项目公司2006年成立，有四家股东，嘉里置业（中国）占40.8%，嘉里上海占23.2%，新加坡长春产业占16%，陆家嘴开发占20%。

项目2011年10月底开业，总投大约是39亿元。按照当时的财务报表，负债28亿元，净资产约为10亿元。

随着项目逐渐培育成熟，每年营收基本都稳定在10亿元以上，净利润4亿元左右，2020年的净资产约为20亿元。。。

对应的可是20%以上的ROE呢，so juicy。如果对照39亿元的成本，毛的yield大约是10%左右了，无论从哪个角度来说，都是一笔不错的投资。。。

手头的商业数据真的有限，只能大致示意一下了。。。

2011年开业的时候，这个项目的首层平均日租金大约是15元/天/平米，到了2014年培育期结束，差不多上涨到了30元，而到了2018年达到57元左右。。。这大致是三四年租金翻一番的意思。。。

可以说，浦东嘉里城是一笔优秀的投资，给几方股东都带来了满意的收成，也令嘉里与合作伙伴陆家嘴之间的关系更加紧密。。。

2.精细运营的投入不一定立马见效

论业绩表现，浦东嘉里城是花木商圈的小霸王，几乎没有对手，尤其是秒杀马路对面的证大喜马拉雅。。。

下面是从网上找到的嘉里城的部分活动列表。。。字太小，完全不是为了让大家看细节，只是从这密密麻麻里面大致感受下，他们在运营上花的心思。

这种社区商业，在招商业态上，向儿童家庭配套餐饮娱乐倾斜，在运营上，向社群倾斜。。。在这一点上，嘉里城又是走到了行业的前列，甚至有些无人区探路的意思。。。参与过嘉里城亲子社群的盆友们，会有不同的感触吧？

问题四：是社区商业，还是社群商业，费时费力搞社群运营，有回报吗？

商场，或者综合体，毕竟只是一个场，它所能容纳的商品或服务，是相对有限的，但是如果通过社群运营，除了优化体验、加深对消费者需求的认知，还可以在这个载体或者空间内，构建出融合了情感、认同、归属等很多“高粘性”的附加值，就可以让商场成为一个更大的场。。。

无论是商业零售，还是租赁住房酒店公寓，抑或研发办公，无论是重资产还是二房东，运营是一样的逻辑：都在试图营造这个扩大的场域，这是从线下往线上的融合；

而京东、阿里、腾讯、抖音、小红书在凝聚了线上的社群之后，也在急吼吼地寻找线下实体场景的融合，这是从线上到线下的融合。。。

看来大家都看到了这个趋势，都在相向而行。。。

讲真，很多购物中心项目或者商管机构、甚至物业管理公司，都在喊社群、社群，但是真正投入时间精力去精细运营的，应该是不多吧。。。

原因也很好理解，都是时间因素，两个：

一是社群运营需要耗费蛮多的时间精力，但是并不一定可以马上带来量化回报，说白了，不一定能体现在KPI上。。。都在种树，都不知道自己能不能熬到乘凉的时候或者老板会不会让我待到那时候。。。

二是这属于成本中心，是做预算让老板掏钱，还是嫁接/互换外部资源，都是有一定挑战的事情，尤其是需要一定时间还不一定会见效，时间对应着机会成本、财务成本。。。对自己、对老板，都是挑战。。。

3.商管更像是买手

其实无论是商管，还是其他业态的运营管理，都是赋予了项目特殊的“调性”。。。而商业零售由于涉及到消费的方方面面，这方面体现的尤为明显。

以前叫客户定位，现在叫客户画像，都是希望可以尽可能精准的找到自己的目标客群。。。

随着技术的进步，各种大数据工具的加入，让这个判断客群的精准度有明显提升，也许以前招商定位更多还是依靠经验和本土化的知识和判断，那么现在已经可以采用非常多的工具来让这个判断更加有依据、可量化。。。

百度有自己的百度慧眼、百度智圈，高德有顺为城市地图，其他的比如边界猎手、上上参谋，都在朝着大数据与商业选址、经营分析这个方向努力靠拢。。。随便在地图上画个圈，电脑都会告诉你圈里有多少户籍人口和常住人口，家庭构成、收入水平、消费水平、通勤时间。。。

科技的进步，让商圈调研变得越来越简单易行。。。但是即便是各种技术手段可以帮你圈定了目标客群，剩下的还是要调配自己的调性，以吸引和满足客户需求。

哪怕是完全统一的食材，不同的厨师也会做出不同的口味。。。哪怕机器人会炒菜，估计你还是愿意看着帅帅的厨师当面给你整铁板烧。。。

问题五：商管能力，到底是属于个人，还是属于平台？这决定了商管人是匠人／主理人还是螺丝钉／工具人。。。

商管团队确实更像是买手，他有自己的品味与格调，知道如何搭配各种元素，或者从浩如烟海的元素中，准确找到最能拨动你心弦的组合。。。

和那些硬核的science相比，这个部分，更加art。。。

这又回到了一直以来的疑问，商管能力是属于个人，还是属于公司/平台？

如果这个能力更多的属于人，则团队的价值更高，像是明星大厨一样，各家公司只是提供厨房和食材而已；

如果这个能力更多的属于平台，则人的价值就低，铁打的营盘流水的兵，都是同质化NPC，谁便宜用谁。。。

这其实和平台的产品类型和发展策略息息相关；

像万达新城龙湖宝龙这种越来越走量走规模的，对老板最有利的方向，一定是尽可能增大平台的话语权而降低人的个性化作用，所以多搞主力店和联发伙伴，尽可能标准化，精品不精品的不重要，先解决有or没有的问题，把店先开出来促进住宅销售满足政府诉求，很重要。。。

而对于像嘉里这样的港资开发商而言，速度本来就快不起来，而且对进入的城市和区域又非常挑剔，单一项目相对较大而且核心城市可售比例通常更低，所有这些条件，都指向了要以品质为主导。。。

这种情况下，具有突出商管能力的团队或个人，就会被赋予更大的价值。。。

====

【先写前两部分吧，字数有点多了，作为上半部分。。。

下半部分会有两个部分：

一个是回顾嘉里在后滩那个用情太深却没有做成的项目，问题是如果合情合理用好资源。。。

一个是讲下金桥项目，如何与大金主一起，搭建新团队，开辟新赛道。。。

首先感谢静安区颜值巅峰的读者Kevin同学的细心提示，上一篇里，我把浦东嘉里城的调铺照片错放在静安嘉里了。。。论细致贴心这一条，清河是彻底不符合商管行业的门槛了。。。

来，书接上回。

03

与后滩擦肩而过

塞翁失马焉知非福

在讲这一段故事之前再多声明一下，所有材料都来自公开渠道（新闻报道尤其是官媒报道、司法公告、产交所公告等）。。。网上都找得到。

1.从克虏伯的工厂讲起

故事要从清朝讲起。。。

鸦片战争之后，清朝以李鸿章为首的维新派力主向西方列强学习、采购军务、设立工厂、发展自己的实力，李中堂曾经亲赴欧洲和美国考察交流，在遍访各国之后，决定大批量采购克虏伯公司的枪炮军火，在北洋水师筹备过程中，也大量采购了克虏伯的器械。

克虏伯公司，与“鲁尔之王”蒂森公司齐名，是德国钢铁行业的巨头（后来两家真的合并了，也就是500强里非常知名的蒂森克虏伯）。。。咱们现在比较常看到这个名字，是因为他们生产的电梯，经常存在于很多楼宇。

克虏伯19世纪就从生产钢铁跨界到了制造大炮，而且技术超群，广受各国军队喜爱。。。可以说，克虏伯一度是德国顶尖军火品质的代名词：精确、皮实、可以信赖，无论是欧战一战二战，他们都是德国领袖背后的实力依靠，有段时间，克虏伯的话事人任命，是需要德国立法决定的。。。

1997年，作为中德重大合作项目，克虏伯与宝钢旗下的浦东钢铁合资设立了上海克虏伯不锈钢公司，地址就在如今的后滩。。。

图片来自《楼典》，可以看得出来，这个占地40万平米的大家伙，位置选址可以说的非常慧眼独具，一流的位置。。。蒂森克虏伯的标志，仍然树立在那里，每次路过济阳路，都会多看它几眼。。。

生意难做，其实这个企业在持续亏损。。。克虏伯在2012年已经将相关业务出售给芬兰企业了，只是logo还在接着用。。。

2.嘉里也是被剪羊毛

交易资料显示，2015年10月，陆家嘴信托以信托计划从芬兰企业手里收购了项目公司55%的股权，2015年12月，宝钢拟以19.3亿元在上海联交所上挂牌转让其持有的40%股权（公司评估净资产34亿元），也被陆家嘴信托收入囊中。

嘉里是上市公司，因为涉及重大项目的收购，接连发出公告：

2016年8月，以24.137亿元间接收购上述项目公司18.9%的股权。

2016年12月，以7.02亿元进一步收购9.98%股权。

2017年3月，拟以15.568亿元间接收购10.98%的股权。

看嘉里这三次收购价格基于的公司估值都不尽相同，大致是140亿元左右，而一年前陆家嘴信托从宝钢手里收购的公司估值基础是48亿元，可以看出，嘉里为了获取这个优质地段的大项目，是付了一定溢价的。。。当然，即便是这个价，依然合适，就算以变性/2.5的容积率计算，楼面地价还不到2万，要是按照综合体算，容积率再高一些，地价就更加白菜了。。。

很好奇，陆家嘴信托引入嘉里都狠狠敲了一笔，那自己这是赚了多少呀。。。相关交易结构应该此前有过调整，目前可以查到的疑似关联方，是上海戟亭投资合伙企业。

戟亭对外只有两个投资，而且都是作为LP出现在两个基金中，一个是陆金前滩股权投资基金合伙企业（GP是上海联嵘、LP是戟亭和前滩投资公司）；另一个是上海财居投资管理合伙企业（GP是上海联嵘、LP是戟亭和陆家嘴集团）。。。

在戟亭这个合伙企业里，上海联嵘是GP，LP里可以说是明星云集。。。

财畅的背后是逐步买进来的嘉里。。。

财磊的背后是陆家嘴，比较有意思的是，它是戟亭的LP之一，但自身又是一个合伙企业，GP是上海陆家嘴公宇资产管理有限公司（认缴11.18万元），LP是上海联嵘投资发展有限公司（认缴24.98亿元）。。。

福建汇博穿透后是自然人，应该是福建的一些老板吧；杭州海源背后是传化集团，咱们以前介绍过的，传化以化工起家，现在在搞传化智联“公路港”，也就是变相的仓储网络+智控网络。。。万家应该是个资管计划，它的背后是歌斐和万家基金，万家基金再往上就是中泰证券以及它背后的莱芜钢铁集团。

私下吐槽下，他们给企业起名字实在有点敷衍：莲蓉、菜场、踩雷、急停。。。

这个上海联嵘，就是上面在N个合伙企业里都做GP的那家企业。。。它以前的名字比较牛，是，。

清河手欠查了下股东，万联发占30%，陆家嘴金融发展有限公司30%（简称陆金发），中企联控股集团占30%，上海楚元投资中心（合伙企业）占10%，这里面，除了陆金发是100%国资之外，其余三家穿透后都是自然人，而且万联发除了直接出资30%之前，还在上海楚元里面做了单一LP，目的应该是为了帮衬泰利特这个神秘的GP吧。。。

2017年3月，嘉里刚刚公告准备第三次收购，4月就公告说工商变更做不了，非常的语焉不详。。。这个交易就莫名其妙僵住了，嘉里可是付了小30亿呀。。。

2017年6月，陆金发的某操盘手被纪律调查，这在上海的官媒上是有公开报道的。。。终归还是上面介绍的这些云山雾罩的交易结构出了问题，嘉里的羊毛被剪了，但谁受益了呢？清河不敢擅自揣测，只能列举事实吧，读者们自己思考。。。

2020年1月，陆家嘴集团起诉上海陆家嘴投资发展有限公司，指其侵害陆家嘴集团的企业名称/商号权。。。4月份的裁定书显示，陆家嘴投资发展有限公司已经火速改名为现在看到的上海联嵘，所以陆家嘴集团3月底主动撤诉。。。这还只是针对商号权的，陆金发针对上海联嵘的其他多项诉讼，还在进行中。。。

2020年，陆金发还针对上面提到的神秘GP上海陆家嘴公宇资产管理有限公司提出了诉讼，目前已经从简易程序转为普通审理，在等待开庭。。。

也就是在2017年3月，上海官媒宣布，世博园后滩区域将兴建一个2平方公里的大型开放式绿地公园。。。新闻稿中特意交代，克虏伯的工业遗迹将会被善加利用，改造成温室花园。。。

3.挽救后滩，从人口导入开始

后滩区域也是神奇，起个大早赶个晚集，是肉眼可见的荒凉。。。SK集团早在2011年就以1.3万元拿了地铁上盖的地，但拖拖拉拉十年还没开出来，隔壁君康保险的楼，美轮美奂的空着。。。这样就容易形成区域的恶性循环，实在是没啥人气，早开早死，还不如空着。。。

最近看新闻，上海规划部门在公示规划调整，改商办为住宅，终于有点意识到问题的严重性了。。。

后滩与前滩之间的区域，把之前规划的商办金融用地调整为三类住宅组团（Rr3）和四类住宅组团（Rr4），8块地大概有44万平米的居住。。。

挽救后滩，从导入人口开始。。。没有人口，你修再牛掰的大公园，也只是郊野公园而不是都心绿地呀。。。

看JLL的金色中环报告，说金色中环3+5的节点区域，规划新建1400多万平米，估计里面有一半是商办和产业载体。。。哈，未来五年好刺激。。。

但关于后滩到底能不能发展起来，还是这个问题留给时间吧。。。从趁着2010年世博会举办而拆迁，到现在，10年时间过去了，在发展上已经明显被前滩甩了几个身位。。。

人类社会难得有这样相邻区域的鲜活对照样本，值得关注。。。后续如何，嘉里已经不太关心了。。。因为它在浦东，又找到了更好的舞台。。。

04

金桥项目顶呱呱

更重要是引入明星团队

2021年2月，上海还是乍暖还寒，但金桥区域居民对于未来美好生活和美好房价的憧憬，被嘉里拿地这个消息彻底点燃了。。。

6号线与12号线交叉口巨峰路的东北角，占地6.6万平米，地上建面25.2万平米，办公6万方，商业18.4万方，可售住宅4.55万方。。。配建公租房2397平米、公共服务2560平米。。。

最终嘉里财团得手，总价60.14亿元；住宅楼板价4.4万，商办楼板价1.73万。

1.嘉里入主是众望所归

溢价率0.2%，两个财团经过12轮的激烈厮杀，把楼板价每平米提高了92块钱。。。

选址好，这个是市场共识，没有争议。。。林小蕾的专业公众号二分之一说曾经做过非常详细的论证，清河这里抄录下结论：

15分钟车程范围内的人口数量，这里是174万人，而七宝万科是139万人，南翔mega是84万人；工作地点附近有金桥、外高桥、张江、陆家嘴等产业高地，年轻人口比重和消费能力都比较能打。

这么有潜力的项目，应该是竞争者众多吧？

只有两个人家参与：一家是嘉里+GIC，一家是陆家嘴领先的本土国资，反正两家之前在浦东嘉里城上有过美好的合作回忆，故交见面，分外缠绵。。。

应该说，这个项目归属嘉里，是众望所归的牌面，陆家嘴一方应该也是心悦诚服。。。dddd。

GIC是新加坡的主权财富，是深耕中国的低调大鳄，据说在内地不动产领域的投资金额已经超过千亿美元。。。在上海的项目随便列举就是一连串：陆家嘴汇亚、北外滩来福士双子座、虹桥万科中心、与印力合资的南翔mega、七宝万科、松江印象城等等。。。

这一次的合作是嘉里出40%、GIC出60%；嘉里方面的主体叫做卓赏有限公司，英文名字是Brilliant Return，揣摩嘉里的心境，大概是我这么卓越，被市场和消费者欣赏吧。。。突然想到了瑞安新天地的SPV名称，是RICH BOSS。。。

GIC拿出的是常用的RECO系列，两者的合资公司是上海新卓置业有限公司。。。总地价是60亿元多点，加上契税啥的，注册资本直接给了62亿元，好朴实有没有。。。

2.顶级团队就是要给顶级待遇

五位董事，GIC占3席，董事长李林来自GIC，他和他的同事们频繁出现的企业或者合作伙伴包括：印力、旭辉、万纬、北京万科等等。。。

项目公司的总经理是叶挺。。。OK，他不是那个中国革命史上著名的将领，而是万科印力上海区域之前的负责人，曾经主导和操刀了万科印力在上海区域的多个商办综合体项目，专业经验丰富。。。

天眼查APP给我推送了叶老板担任股东的主体，上海华之源启企业管理有限公司，成立于2021年2月7日，注册资本50万，叶老板持股99%，朱瑞持股1%。

华之源企业管理，有两笔对外投资，分别是珠海华之门壹号投资合伙企业、珠海华之源启壹号投资合伙企业，都是成立在2021年3月，按照出资1%来看，华之源企业管理，应该是在这两个合伙企业中担任GP。。。

在华之源启这个主体中，GP是华之源启企业管理，叶挺的持股是36%，其余陈俭、颜晓春、施斌等人，应该是核心团队成员，可以理解，这个是商管团队的核心持股平台。

在华之门壹号这个主体中，GP是华之源启企业管理，叶挺持股49%，华之源启合伙企业持有40%，朱瑞持有10%。这个也许是针对第一个项目（即嘉里金桥项目）的跟投平台。。。

再往下有一个公司，上海华之门信息技术有限公司，股东包括：华之门壹号合伙企业60%、叶挺20%、北京寰裕（嘉里全资持有）占股20%。

再往下就是衡六、衡八这样的有限责任公司，也都是设立于2021年7月，应该是为不同合作项目预留的出资平台。

清河注意到，2021年7月还设立了珠海华之门贰号投资合伙企业，执行事务合伙人是衡六公司，股东除了衡六、衡八之外，还有嘉里的主体。。。这是预留，还是有金桥之外的第二个项目了？

同期，还设立了上海同创华之门企业服务有限公司，股东是上海同创汇企业管理服务有限公司和上海华之门信息技术有限公司。

同创汇这个主体，向上一路穿透，先后有同创汇运营管理有限公司、同创企业管理集团有限公司、广州市创聚投资发展有限公司，最后的股东是杜晶。。。

熟悉万科的读者们也许还记得他，1971年出生的他，是曾经的万科的副总裁，在中海万科等大牛企业一路做过来，属于非常牛的职业经理人。2012年离职万科。。。一年之后，他通过微博官宣，与“同创地产”再次出发。

从上面这些信息，可以粗略看出，叶挺从万科印力出来之后，搭建了自己的团队，并且与嘉里在金桥项目上开展非常紧密的合作。。。而杜晶的同创体系，应该算是叶挺新平台的早期投资人或者紧密合作伙伴吧；但相比之下最重要的，无疑是嘉里和GIC的力挺。。。

又回到了我在上半部分提出的问题，商管能力是属于个人，还是属于平台？

清河有朋友说，GIC通过与万科印力多个商业项目的合作，对于叶挺及其团队非常认可，在嘉里找到GIC寻求合作金桥项目的时候，是GIC主动提出要用叶挺团队来操盘如此重要的项目。。。

这可能是一个顶尖资管团队前所未有的礼遇了吧？

清河的疑问，似乎找到了答案。。。

只要你的商管能力足够突出，自然会迸发出光泽与价值，而这种能力具有高度稀缺性，会让商管人才成为资本追逐的目标。。。

之前万科印力体系，仿照住宅开发业务，也推广商管跟投机制，市场有些哗然。。。你看，嘉里和GIC的金桥项目，其实依然安排了商管团队的持股和跟投机制，这是趋势，六味地黄，不服不行。。。

房地产行业整体走衰，销售型物业并不是必然躺赢，持有型物业愈发吸引关注，让资产管理能力的重要性愈发凸显。。。优秀的资管团队，会越来越受到市场和资本的重视和礼遇。

无论是与租金NOI挂钩，还是与项目估值挂钩，让资产管理者的所得，与他兢兢业业抚养的项目直接关联，从哪个层面上看，都是符合市场化规律的选择。

05

收尾了收尾了

写嘉里为啥扯了这么多

我入行之初，其实是进的商业领域，有很多机会与购物中心行业大咖接触，早期都是跟香港学策划招商运营，后来跟新加坡企业学资管、资本，当然，现在很早就转行不做了。。。

现在看着商管领域的同行，在别人都在美滋滋逛商场的时候，总是瓜兮兮的看人家的水牌、店招、动线甚至洗手间，瞄人家的客单价、翻台率。。。其实当时清河一样没有拉下，都做过。。。

记得当时印象最深的是待遇差异。。。同样是地方公司总经理，负责综合体开发和住宅销售的项目公司总，薪水几百万吧，有一年行情好，前台小姑娘的奖金都可以买辆奥迪；而商管区域总经理，薪水60，开办费还要跟项目公司苦苦讨要。。。

十多年过去了，风水轮流转，行业基本面都是变化。。。最近新闻说哪家房地产开发商又爆雷了、违约了，我虽然也关心特殊机会，但内心其实有点懒得看，有吃肉的时候，就要准备有挨揍的时候吧。。。反倒是看着新东方的俞敏洪在直播卖书，反倒是有些感动和心酸。

唯一庆幸的是，行业对于资管的重视程度，与日俱增，很多商管能力突出的明星职业经理人，可以被各家机构争夺了。。。甚至有更领先的，可以与投资商谈出一个股权合作模式了。。。

总体而言，这是好事。