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写字楼租赁9大名词汇总

空置率、得房率、CBD、免租期

建筑面积和实用面积、优先续租权

租户代表、业主代表、吸纳量

个人觉得工作后与学生时代最大的不同在于，一个需要你主动学习，一个是被动吸取。

“学习无关乎其他任何人，只关乎你自己”。

工作需要学习，生活也是。还记得之前报名学过很短一段时间的素描，虽然后面我个人认为自己实在没有天赋，属于抽象派到自己都看不懂那种，不得不放弃。

但是我觉得画画的经历，让我学会看什么都不只是看东西的本身，而是看它和周边环境的关系。

比如素描画一个花瓶，老师总会让我们观察：光源在哪儿？光源的大小，强度，对于阴影效果有什么影响。

这也让我有一段时间看个电影，看个电视剧总会去思考，摄影师是在什么方向拍得素材，角度是怎样的？晚上拍得镜头又是在什么位置布的光线。

就好比我们听人说话，及观察他的行为动作。不仅需要理解话本身的意思，还会想，当时说这话做这事的人情绪怎样？环境如何？有无其他人？这些人是否对他说这句话有影响？

很多人会说，我做这个就为了赚点钱，将来还不一定干这个，了解这么多干嘛，我希望你多分享怎么找客户，怎么搞定客户。

个人觉得学什么都有用，关键在你有没有学到这一行的做事方式和逻辑，以及看问题的不同角度。

#关于写字楼#

1、空置率（Vacancy Rate）是什么意思？空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。当一个发展成熟稳定的区域内空置率超过20%时，就有供应过剩的可能（几乎中国新兴崛起的城市都是严重的供应过剩，这一波P2P暴雷更是增加了空置率）。一般空置率在5%-10%之间为合理区，这个合理空置率适用大部分楼宇，一般楼宇在95%则可以声称自己为满租的状态。

当然有些基金公司会把旗下的写字楼目标定位为入驻率100%才是满租。也就是说，空置率越低，这座城市的房产越供不应求！当一个城市空置处于较低的水平，那么这条生态链上的中介部分就更难做了，这也是为什么有些区域随着空置率越来越低，中介逐渐转型做二房东的原因。没有房源了，中介心里慌的一逼啊。但是P2P暴雷给大家带来一波好消息。呵呵。2、何为得房率？（Efficiency Rate ）在各种项目的基本数据里，少不了各种“率”，比如圆周率，结婚率，出轨率，收视率等。得房率就是一个房屋实用面积与建筑面积比。举个例子，一个房子建筑面积，或者租赁面积是200方，除掉公摊等，实用面积只有150方，那么得房率75%。它们是衡量各行业的重要指标。比如这个得房率，是二房东很重要的一个指标。写字楼的得房率是一个神一样的指标，购买房产会有一个指标，房产本上基本会有相关数据。但是租赁中，这个便是非常重要的利润点了。

简单地说，普通的方正写字楼的得房率基本在70%—80%；会比住宅低一个等级，这是因为写字楼一般都是高层或者超高层建筑，核心筒部分，柱子也会比较多，还有就是电梯会比较多。除此之外，甲级写字楼还有阔气的大堂，这些都会计算到得房率里面。

标志性建筑，或者一些城市地标，往往是得房率比较低的，比如杭州的来福士中心，得房率在62%不到，比如环球中心，欧美中心等都是比较低的得房率。为什么说得房率是二房东的一个很重要的指标呢？正因为写字楼的得房率在一个相对而言比较宽的范围，这时候二房东就有空间偷面积了。举个例子，我在来福士旁边租了一个方正的写字楼，通过隔断完，装修完，原来75%的得房率隔成65%的得房率，1000方面积租过来，满租状态，租掉了1100方。那么100方就是纯利润啊。那么对于客户而言又如何呢？“陈总，您看，旁边来福士才62%的得房率，我们这可有65%的得房率呢！”“签了。呵呵。”

3、何为CBD （中央商务区）？所谓CBD就是一个城市办公楼，购物中心密集的区域。中央商务区这个概念最早出现在美国，现在已经扩展至形容全球城市、区域乃至国家的经济发展中枢。简单理解CBD就是那些“车（C）必（B）堵（D）”的区域；每个城市基本都有一个或几个CBD，或者几个副中心区域，这是城市发展的趋势，为什么中国还有很多机会？从城市的发展来看，其实远远还没达到饱和。中国人口众多，以前的商务区基本是围绕老火车站附近。而随着高铁的兴建，以及各种商业配套的兴建，副中心越来越多。大家也可以去看看各类写字楼策划报告，第一部分便是分析城市的CBD及副中心区域。CBD也是这个行业的战场。举个例子，北京国贸一个区域，大大小小埋伏了两三千的从业者。随时准备上场厮杀。开一单吃一年不是梦啊。4、免租期 注意翻译不是rent free period； 而是：Grace Period。准确音译是宽限期，由此也可见在实际过程中我们所谓的免租期，其实大部分是前期一次性给到的租期外免租期，也可以理解为装修期。何为租期外免租期？举个例子，我八月一号和你签了合同，你把起租日期推到九月一号，那么这一个月就是免租期。但是我实际租期还是24个月，但是实际使用的时间要加上这一个月。但事实，免租期有细分的：租期内免租期，以及租期外免租期（也就是装修期）。免租期是租赁行为中非常重要的一个名词概念。对于开发商或者房东而言，免租期的优势有如下几点：

（1）首先写字楼前期或者突然大面积空出的时候，这时候迫于去化率压力，往往开发商采取低价格高佣金策略赶紧把房子租掉，怎么采取低价格呢？开发商一般不会明面上把租金价格降下来，因为会导致楼内其他租户的恐慌或是不满。而是以给免租期的方式，毕竟给免租期就是租金价格优惠啊。还有，对于需要公开财务指标的上市开发商，或者上市资产一部分的资产项目，免租期能为财务报表增光添彩。呵呵。高端玩家。（2）接下来要说的还是二房东。二房东们，你们拿项目的时候能不能多和开发商申请点免租期啊，别偷面积偷的自己都不好意思报得房率啊。多申请点免租期，每多申请一个月都是利润啊，大胆杀开发商免租期啊，不租给二房东，哪有这么多大面积客户啊，他空着也是空着啊。而不是为了抢房源，哄抬物价，然后面积偷的底裤都没了。

5、建筑面积和实用面积。包括净作业楼面面积以及楼宇内其他公用地方的使用面积，例如大堂，设备层，避难层（避难层不一定在地下室哦，有很多是在中间楼层或者顶层，知识点啊），电梯，楼梯，墙身厚度，垃圾房，洗手间等。合同中的租赁面积，一般就是指建筑面积Gross Floor Area。提醒一下刚涉足二房东领域的二房东们啊，你们的合同签完不要写建筑面积啊。写什么你们自己要有点那啥数啊。再谈谈实用面积Net Lettable Area，顾名思义，NLA会小于GFA。去除掉那些公用部分，实用面积就是具体可使用的面积。具体理解大家和名词解析（一）中提到的得房率参照理解。毕竟NLA/GFA=得房率

6、优先续租权 这是非常重要的但又往往被忽略的概念，尤其是大面积，大单的时候。在同等条件下的租赁合同建立中具有优先权或先取权。优先续租权只是一个法术语，并不是法律概念，所以，优先续租权需要双方在租赁合同中约定，若未约定，法律难以对出租房有强制力。试想想，投入了这么多装修费用，却漏掉了优先续租权，这是多么让人遗憾的事情。

7、租户代表一般五大行是这个叫法。在国内，租户代表有个很接地气的名字：中介。呵呵。英文翻译为：Tenant Representative；英文翻译过来是我们的工作就是为客户找到最理想的办公场所，最大限度地确保租赁合同的灵活性。接下来，知识点，划重点：作为一名租户代表（中介），最重要的职责便是（T）疼（R）人。需要在物业选址、搜索及研究、商业条款谈判、租赁/购买策略调整、财务分析及定性分析、租赁/购买战略评估与总体规划等一系列活动中作为代表，处理一切。当然有些叼客户，你要转换一下：（T）踢（R）人。8、业主代表 这也是五大行的叫法，在国内基本称之为代理公司。你需要会的技能只有一个：吹牛逼。把牛逼吹出各种花样，放到策划报告里面。你就成功了。以上秘籍，拿走不谢。

9、吸纳量 写字楼的出租吸纳量的计算方法为：新租面积+扩租面积-退租面积；出售吸纳量是指新出售面积；举个例子，五大行出的2018年写字楼市场报告，里面的吸纳量指的便是2018年这个时间段内，它是有一个时间段的。废话说了这么多，吸纳量和一个单体项目的去化量是一个类似的概念。只是一个是大概念，一个是小概念。吸纳量对于一个外地商业地产公司进入，以及新项目的定位是一个非常非常关键的指标。

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文章来自衡雁公众号：HengyanService

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