写字楼的投资和注意事项来看看吧-今日头条

2023-11-04

投资写字楼的弊端（写字楼的投资和注意事项来看看吧）

一直以来，房地产投资者往往将目光锁定于商铺或者住宅，较少有人去关注写字楼。写字楼投资也一直未进入人们的视野。实际上，近几年来，无论是北京、上海，还是广州、深圳，写字楼市场均已异军突起，而投资写字楼，也已成为良好的投资渠道之一。

在泉州，写字楼尽管有很大的市场空间，但由于受到普通住宅的冲击，开发商也好，投资者也好，对于写字楼的开发、投资总显得信心不足。目前，来自泉州市区、晋江等地房地产界的信息表明：一些开发商有心试水高级写字楼。泉州写字楼投资，能否因此迎来春天？

中心区从居住到商务

林先生在位于丰泽街的“东方金典”买了一套150多平方米的住宅，这套住宅主要是买来作为办公用的，与写字楼相比，这里的价格还不算贵。“过渡一下，以后我还是要自己建办公楼的。”

林先生的这种心态正反映了泉州写字楼的这种尴尬的局面：泉州经济活跃，中小型企业较多。在企业起步阶段，多是选择在房价、租金比较便宜的小区内办公；而一些实力较强的企业，则想方设法自建办公楼。这种情况在晋江更为普遍，多数工厂、企业有自己的办公楼，写字楼市场一直处于低迷状态。

实际上，随着城市经济的发展，对外的贸易交流越来越多，越来越多的企业认识到企业自身品牌形象的重要性。种种信息表明，泉州的写字楼市场正逐渐“回暖”。

对于写字楼来说，地段是最为重要的。来自泉州的一些中介公司的信息表明，目前泉州的办公区域主要分布在有“金融街”之称的丰泽街一带。丰泽街的几座银行大厦：中行、建行、兴业银行的办公楼均供不应求，租金为28元／平方米左右，主要是一些外贸、物流、保险及房地产公司；而位于丰泽街的一些住宅小区也是许多公司办公的首选之地，福新花园城、东方银座、远丰阁、东方金典等住宅楼也颇受青睐，不过租金却不算高，一般在10元／平方米左右，是一些中小型公司的租住首选。同样，作为晋江城市中心区商务圈的泉安中路一带，也是晋江企业办公的首选区域，阳光信息大厦、泉隆大厦、嘉诚商厦等为数不多的几座写字楼出租率达到80％以上，而晋江的几座银行大厦同样也颇为抢手。

在国内的许多城市，城市中心商务圈内主要分布着商业、写字楼、高级商务酒店等业态，住宅则追求环境较好的小区，并逐渐向城市周边拓展。从泉州市区、晋江等地的中心商务区分布情况来看，也正适合了这一发展趋势。

中档写字楼处境尴尬

21世纪不动产厦门区域泉州支持中心市场部经理饶华洲认为，泉州写字楼市场需求量很大，但目前市场被普通住宅分流一大部分。

调查显示，目前在泉州，写字楼市场呈现两端发展的局面。高端的写字楼租金尽管比较高，但对于一些规模较大、定位较高的企业来说，入驻高端写字楼也是企业形象品牌的一种象征。但泉州纯粹的高端写字楼不多，主要集中在银行的大厦，如中行大厦、建行大厦、农行大厦等，市场呈现供不应求的局面，租金在28元／平方米左右；普通的写字楼由于租金低也受到一些小企业的青睐，15元／平方米左右的价格已接近住宅租金，从物业管理、商务配套等方面又优于住宅楼，如远太大厦，出租率也在90％以上；不过，20元／平方米左右的中档写字楼地位则比较尴尬，如宝成大厦、丰盛大厦，空置率相对要高一些。

“公司选择什么样的写字楼，主要是看公司的定位和实力。”饶经理认为，写字楼对于地段的要求比较高，写字楼所处的交通位置及便利度非常重要。目前入驻高端写字楼的主要是外贸、物流、保险、房地产等行业以及一些外地驻泉办事处，对于写字楼的形象、功能设施等要求较高。

因此，同样是位于丰泽街，煌星大厦的空置率却较高。业内人士分析认为，首先是该大厦的造型结构不够好，其次是大厦的大堂已卖给他人，变成商场或餐厅，进出人员都要从大厦后门通道走，影响企业的形象。此外，还有一些其他的原因影响了这座位于黄金地段的写字楼形象档次。

高端写字楼方兴未艾

业内人士认为，目前泉州的写字楼市场低迷，与开发商的市场定位不无关系，目前国内一些大城市的高级写字楼往往具备外观形象突出，智能化高，档次高，面积可自由分割，24小时办公，空调单独控制等特征，但在泉州，这类写字楼几乎为空白。对于高端写字楼来说，电梯的运行速度、空调的开放时间以及停车是否方便等也影响写字楼的整体档次。目前，各大商业银行的办公大楼尽管颇受青睐，但租住者却又颇有怨言，办公时间以及中央空调、电梯运行时间的限制，以及停车困难等问题使得这些办公大楼也未能上一个更高的档次，租金自然也保持一个中档的水平。而目前智能化较高的如泉州晚报大厦，租金在40元／平方米左右，出租率为100％。正是说明了市场对高端写字楼的需求。

不过，如果按照国内通行的写字楼评定标准来看，目前在泉州还未出现真正的“甲级写字楼”。据了解，甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，具体评定标准主要为硬件和软件两方面：硬件

设施包括楼宇外观、内外装修标准，楼宇自动化系统，通信系统，保安系统，消防系统以及电梯、空调等方面是否与世界甲级写字楼水平同步；软件方面主要指物业管理服务是否达到星级饭店标准。

一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化，24小时写字楼，人性化，空间的舒适性和实用性，数字化，节能化，便捷的交通和商务化等等。

据了解，目前晋江有一楼盘欲按照此标准建成甲级写字楼，在经济十分活跃的晋江中心商务区，建设这样一个高级的写字楼无疑是城市商务水平的一个综合体现。开发商在接受记者采访时表示，该物业的客户群体主要针对晋江的中小型企业以及一些外贸、物流企业，目前晋江对外经贸往来日益频繁，一个高级的商务办公空间无疑是企业形象实力的一种体现。在泉州中心城区，也有开发商正在规划开发一幢高级写字楼，如开发成功，必将为市区增添一新的标志性建筑。

写字楼投资回报更高

以往的房地产投资者，往往将目光锁定于商铺或者住宅，较少有人去关注写字楼，这可能是因为写字楼的管理费较高，一旦出现空置，资金压力会比较大；另一方面由于写字楼市场不及商铺、住宅市场更为人所知，很多人认为投资写字楼风险过大，不像商铺那么抢手，也不如租赁住宅稳定可靠。其实不然，目前在泉州，一些好的写字楼投资回报率已高于住宅的投资回报。

泉州市中科房地产公司的销售经理苏先生以晋江阳光信息大厦为例，向记者分析了写字楼的租购对比，一套170平方米的办公用房单价为3520元／平方米，总价59.84万元，首付五成30.84万元，按揭29万元，月付3298元。如果是出租的话，现租金为35元／平方米，月租金5950元，年租金71400元。如果是买下再出租的话，扣除按揭月付，每月还可回收租金2652元，8年半左右就可回收全部投资额，年投资回报率为11.93％。

苏先生认为，投资写字楼，一般在8到10年内就可以收回全额投资，8到10年内就可以净赚到一个高增值的写字楼，另外在10年内每月的租金扣除银行按揭后还有较大的结余，对于有创新开拓意识的企业来说，购买写字楼比租赁合算得多。

业内人士认为，对于泉州或晋江的城市中心区来说，随着城市的发展，高端写字楼的需求还将进一步提升。写字楼市场必将迎来发展的春天。

写字楼投资四大注意事项

一、看地理位置：

□商务配套

1.商务居住配套：看周边是否有星级酒店以及酒店式公寓，方便商务访客居住。

2.商务休闲娱乐配套：高级咖啡吧、娱乐中心、休闲会所等。

3.商务餐饮配套：高级中餐厅、西餐厅等。

□区位成长性

写字楼的区位成长性就是该项目所处区域的发展前景，从物业的前瞻性角度考虑，与城市的规划设计和市场发展是密不可分的。

□车行人行交通

车行交通及通达城市主干道以及高架道路的便利性。