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　　摘 要：　我国经济快速发展，人民创业的热情日益高涨，民营企业的规模不断扩大，为了满足随着中国经济与国际经济体系的逐步接轨所带来的大量市场化的商务活动需求，商务写字楼市场得到了飞速的发展，是当前企业在经营过程中必不可少的工作场所。商业地产企业将重点集中在了商务写字楼的建筑和租赁中，写字楼由于低投入高收入的特点得到了很多企业投资者的青睐成为热门行业，使得写字楼建筑在城市中越来越多。一些造型独特的写字楼甚至成为了当地着名的建筑标志，比如“杭州来福士、厦门双子星”等。不过经过研究表明，目前商务写字楼租赁产业由于内外硬件设施不完善、租赁价格过高、租赁市场的变化等因素导致发展现状不太乐观。日趋激烈的市场竞争环境和复杂的影响因素增加了写字楼租赁经营的不确定性和风险性，也确定了对租赁市场营销策略研究的必要性、典型性及其普遍意义。所以，本文通过分析商务写字楼租赁市场的现状，将商务写字楼的优劣势进行比较分析，最后提出了关于商务写字楼租赁的策略。希望能为写字楼租赁产业和市场发展提供帮助。

　　关键词 : 商务写字楼;租赁产业;策略;

　一、商务写字楼租赁市场现状

　　(一)地段和品质

　　地段和品质是满足商务写字楼租赁产业发展的重要因素之一。写字楼建筑的地理位置需要考虑周边的商业氛围和基础交通设施，比如是否靠近城市中心和商业区域、周边的商业店铺分布数量、周围是否有商业银行的存在、周边是否有便利的公共交通工具(地铁、轻轨)和路线等要素，以上要素都直接关联着大部分企业是否选择租赁[1]。写字楼在租赁过程中，处于良好的地理位置和品质是大部分企业更加看重的，所以拥有良好的地段和整体品质的商务写字楼才能在租赁市场中脱颖而出。

　　(二)企业外移，租户流出

　　根据相关数据得知，我国大多数写字楼的租赁时间在4年左右，所以一般写字楼的租赁时长大多都比较短暂。大多数非现代化服务产业的企业为了控制和降低成本，开始渐渐往一线以外的城市迁移，这导致写字楼租户大量流出。其次，因为写字楼承租人对投资风险的预判，出现了很多的商务新区，从而有很明显的企业外移现象，城市的副中心也由此而来。

　二、商务写字楼的优势

　　(一)建筑品质

　　商务写字楼的综合品质是有划分标准的，在中国写字楼市场中通常把写字楼分为三种级别：甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼。现对这三种级别的写字楼进行分析。

　1.甲级写字楼。

　　甲级写字楼又分为“顶级写字楼和甲级写字楼”，其中顶级写字楼的品质标准是与国际写字楼的标准相符合的，而甲级写字楼就是按照当地市场的行业标准进行划分的。

　　顶级写字楼的判定标准包含以下几个方面。

　　(1)软硬件标准达标，写字楼商圈单位广。

　　(2)建筑造型有标志性和代表性，在城市中有知名度。

　　(3)建筑质量达到建筑规定要求，建筑的场地利用率高达70%，楼层面积大。

　　甲级写字楼的判定标准是以四星和五星级酒店的标准进行判定的，其中甲级写字楼的硬件标准要达到5A级水平，比如电梯等待时长<40s、中央空调为四管式、物业管理服务水准达到三星级以上酒店的标准。

2.乙级写字楼。

　　乙级写字楼比甲级写字楼低一级别的因素主要是建筑设计和装修的区别，乙级写字楼的建筑状况良好，在各方面都达到了建筑条例的标准，但是建筑功能比较陈旧，收益效果远低于甲级写字楼。

　3.丙级写字楼。

　　丙级写字楼在硬件方面外观和装修的材料都比较普通，电梯和空调都不是最先进的，办公设施也都只是很基础的[2]。在软件方面使用的仍然是比较传统的物业管理服务模式，使用时效比较久远，不能有效满足部分低收入承租人的需求。

　　所以写字楼的建筑品质对于企业的入户选择起着重要作用，比如在北京地区的许多写字楼中，比较突出的就是中国国际贸易中心第三期(北京国贸三期)写字楼，是一座高达330米的5A甲级写字楼，这一写字楼也带领着北京地区写字楼产业的发展，在规模、年代、艺术性和影响力等多个方面都对企业的入户选择产生决定性的作用。

　(二)物业服务水平

　　当前北京地区的商务写字楼，尤其是甲级以上品质的写字楼对物业服务有着较高标准和要求，并且渐渐实现了与国际商务的接轨。这项工作最突出的表现就是越来越多的商务写字楼在与国际知名物业管理公司之间的联系和合作更加紧密了[3]。因此公司对于管理体系的完善和专业技术的配置都直接对物业服务的质量和水平产生巨大影响，在目前业主的租赁行为中，物业管理工作的有效开展也将对今后写字楼办公的舒适度发挥重大影响。

　(三)政府政策帮助

　　根据目前写字楼的市场来看，各大城市都处在新增供应地集中放量阶段。在整体宏观经济的变化形势下，出现许多租户降级迁移、缩紧租金预算、退减面积增大等情况发生。政府为了有效解决这一情况，针对各大中小企业提出加大减税力度、强化金融支持、降低运营成本等政策，并且重申了房地产税利法“房主不吵”的定位。在一定程度上有助于维持商务写字楼租户的稳定，减少市场竞争的激烈程度，让商务写字楼的租赁产业能够稳固发展。

　　比如北京地区的相关政府部门对于目前商务写字楼的建立有了更进一步的关注和重视，并打算将该地区建设成重点商业文化中心。其主要表现为：打造特色写字楼、鼓励企业入驻写字楼、鼓励开发企业定向招商、鼓励老旧写字楼提升改造、支持引进龙头企业、鼓励创造品牌写字楼、鼓励完善写字楼配套服务等众多的帮助，促进了区域产业的结构调整[4]。因此，政府为该地区的写字楼提供了更多、更广阔的发展路线。

　三、商务写字楼的劣势

　　(一)物业租金价格被约束

　　目前很多写字楼的物业资源都被开发商掌握在手里，以租赁为主要的方式并集中控制在比较好的楼层里，这使得很多中小微企业的物业租金受到一定程度的制约，并且由于写字楼的租期通常需要持续好几年的时间，租赁合同中的标准条款在编制过程中，出租方的目标是能在收入的租金中减少对运营费用的支付，而对承租方来说则是希望能在支付完租金后获得自己能拥有的最大权利，得到更多的物业服务。为了实现双方的需求，就完成了商务写字楼出租是必须一起按照特定条款进行一系列的遵守。

　　而这些条款的遵守要参考消费者价格指数或者商业价格指数，来进行对租金的定期增长幅度。然而由于全国各个城市通货膨胀的原因，消费者价格指数变化波动较大，特别是在经济发展十分迅速或经济不稳定的地区，这就导致租客难以接受用消费者价格指数来作为租金上调的条件，这些因素都让物业租金价格受到约束。

　(二)物业管理费用高

　　楼宇之间的物业管理费用一般来说都是比较高的，而写字楼里的物业管理费就更加高了，因为写字楼公共设备都比较全面，比如消防、水电、电梯、中央空调、照明等都是物业公司支付，这些费用都包含在了写字楼的物业费里，物业费包含了以下费用。

　　1.管理、服务人员的薪资和按照法律条例规定提取的福利费；

　　2.公共设备、设施正常运作、事故维修和后续保养费；

　　3.公司内外绿化管理费、清洁卫生费；

　　4.物业管理单位固定资产折旧费；

　　5.办公费、法定税费。

　　物业管理收费各地区都有不同的政府指导价，不同地区的收费标准也各不相同。同一地区也都按照不同的级别来划分收费的标准。以北京市为例，表中详细列出了北京市写字楼物业收费标准。

　　表 北京市物业管理服务收费指导标准(写字楼)

　四、商务写字楼的租赁策略

　(一)整合内外环境需求

　　现阶段我国商务写字楼租赁产业的发展还不完善，因此，针对以后实际工作中很大可能会出现的问题，提出以下解决措施。

1.加强写字楼租赁企业内部监督控制

　　部分写字楼租赁企业由于日常和专门项目的监督没有有效融合，无法向企业高层及时传达内部控制的有效信息，造成决策滞后等一系列的问题。具体包括：租金回收期较长、预算控制制度缺乏、欠缴租金的催收力度不强、资产汇总控制不到位等，严重影响了企业财务的安全[5]。再加上部分写字楼租赁企业租金的定价不全面，导致写字楼市场的衰败，为了应对这一问题，部分写字楼甚至用低价出租和设定很长的免租期，使得租金波动幅度过大，导致投资成本难以收回。所以加强对写字楼租赁企业内部的监督有利于信息的及时传递，达到规避风险的效果。

　　各个部门应该通过多种方式加强对商务写字楼租赁产业的监督管理，对租金产业的运营状态和风险经营监测，加强监管人员队伍的落实，按照监管的标准配备相应的专业人员，并且要加强监管方面的培训，让监管人员对工作职责了解得更透彻，提高监管水平，在履行监管职责过程中可以向当地的政府部门寻求帮助，以此来加强商务写字楼租赁产业企业内部的监督控制。

　2.对外部环境和内部客户的需求进行研究

　　由于区域经济发展、租赁产业结构、企业发展和商务环境等外部环境都是影响写字楼租赁的重要因素，并且商务写字楼租赁市场受政府政策的影响，在市场空间、获利空间的竞争格局都非常大[6]。由于商务写字楼的租金是由当地经济发展情况来进行额度调节的，还与国民的经济有着紧密的关联。强化国民经济与当地经济发展等外部环境的分析和把握，适度调节租金的收入和服务内容的策略也是一项非常重要的工作，有利于租户与租客之间共同携手克服经济变化带来的诸多风险。

　　对内部客户的需求进行研究可以充分理解客户的需要，以尊重客户、满足客户需求作为重点工作内容。一般写字楼客户对于空调、电梯、水电、消防和通信系统的需求都比较高，只要将这些方面加以完善和升级，对于商务写字楼租赁产业的发展会有显着的效果。

　(二)精准开展市场定位

　　那么怎样才能从众多写字楼里脱颖而出，成为了写字楼当前亟待思考的问题。写字楼是各大中小型公司的经济载体，一个稳固的办公空间能让公司的影响力和工作效率得到更高的提升[7]。大多数商务写字楼办公环境的单一让很多的企业单位在各种多样的需求下选择受限，在这种激烈的竞争环境下，为了迎合市场的强力需求，找到商务写字楼的市场定位，只要按照政府的发展进行规划，积极地为产业客户、物业管理服务等定位进行明确，通过商务写字楼对这两者定位的确定，对租户的结构进行调节，为广泛的客户提供性能更好、更适合的商务写字楼软硬件设施设备，实现物业管理服务质量的提高，确保商务写字楼的优势能吸引到更多的优质客户，将被动化转变为主动化，保证商务写字楼租赁市场的长期稳定健康发展。

　　(三)完善客户管理工作

　　随着经济的发展，越来越多的企业将服务客户为中心的理念作为运营的核心内容，而商务写字楼租赁产业也紧随脚步，将满足客户需求，为客户提供更多更好的服务作为核心理念。所以，在为客户提供更好的服务之前，要找出完善的客户管理体系，将客户的信息集中管理，针对客户不同的需求采取不同的解决措施。

　　很多人认为完善客户管理只用记录一下客户联系方式、邮箱和地址，是非常普通的事，其实并不是，客户的管理是需要采用系统、数据、精细化的管理方式，只有做到这样的管理方式才能确保客户满意度的提升。对客户进行有效管理是目前客户满意与忠诚度进一步提升的重要方式之一，例如在对客户的需求进行详细的分析时，应该成立相对应的商务中心，为客户提供更多样化更全面的服务，比如打印、传真等办公服务，充分满足客户的需求，更好地降低商务成本，对客户关系管理工作的完善、对于提高客户满意度有着极大地推动作用。

　(四)提升办公软硬件水平

　　写字楼是很多工作者一天中待的时间最久的地方，所以拥有良好的工作环境和办公设备是推动商务写字楼租赁产业发展的核心因素[8]。通过对办公软硬件的完善达到对写字楼形象的提升，办公室的主要组成是软件和硬件两方面，在完善软件建设过程中，应该加强办公楼工作人员的行为规范，并且在疫情防控期间要特别重视消毒清洁的工作，要及时补充预防物资，比如医用酒精、一次性医用口罩、体温枪、消毒液等，安排专门的体温测量岗位，对进入写字楼的人员进行测量，保证写字楼内的人员健康。

　　在硬件设备上，企业可以利用先进的科学技术对办公用品进行完善升级，用科技的力量让写字楼向着智能化建设发展。比如自动消毒清扫机器人、人体传感监测系统、人脸识别系统等大方面的智能化管理系统，而在办公设备的完善中要确保办公用品的齐全，比如空调、卫生间、水电、消防、计算机全套设备、打印机等各方面的硬件设备设施。并且要定期请专业人员来进行维修和保养，虽然这些会导致成本的增加，但是写字楼的品质得到了提升，更多的企业会更加偏好软硬件都完善的办公楼，让租户对于租赁写字楼更加有信心，提高了写字楼在市场的竞争力度。

　五、结语

　　所以不但要对地段品质进行筛选，还要充分利用商务写字楼具备的品质高、物业服务水平高、政府大力支持等优势对市场进行考察分析，为商务写字楼在市场竞争和日后稳定发展提供帮助，其次是将商务写字楼拥有的劣势逐一进行剖析，针对剖析出的数据提出以下四点改进措施：1.整合内外环境需求；2.精准开展市场定位；3.完善客户管理工作；4.提升办公软硬件水平。全面改善商务写字楼目前存在的不足，通过对过去中国市场的发展情况，可以判断出商务写字楼的市场潜力是不可小觑的。只有按照市场原则贯彻落实政府政策，才能为商务写字楼租赁产业的发展和建设提供巨大的帮助。

参考文献

　　[1]王琪企业写字楼租赁风险与控制研究[J].中国管理信息化, 2020 , 23(01): 14-15.

　　[2]姚志红,鲍仁蕾,贺红霞,张海珍客户管理与市场营销关系初探J]现代商业, 2020(25) : 12-13.

　　[3]卢时雨,张瑞恒,骆敏,王飞宇,九阳写字楼租赁营销策略浅析[J].市场观察, 2020(09) : 62.

　　[4]王锴亮.高端写字楼的租赁策略[J] .企业改革与管理, 2019(08) : 101-106.

　　[5]邹焕军基于价值网的写字楼物业服务企业商业模式创新研究[D]广州大学, 2019.

　　[6]范振华基于SPOC的混合教学模式应用研究一以“现代办公设备 使用与维护课程为例[J].现代交际, 2020(19) : 52-54.

　　[7]2020写字楼物业服务调研报告新常态新商务新起点[J].城市开发, 2020(19) : 19.

　　[8]文道平中职计算机教学有效性的提升策略--以 《常用办公设备使用与维护》教学为例[J].电脑知识与技术, 2019 , 15(23) : 147-148.