关于宁波写字楼市场的若干建议

2023-08-04

宁波写字楼价格（关于宁波写字楼市场的若干建议）

　　城市写字楼市场的健康发展，不仅是房地产经济顺利运转的重要组成部分，更能从一定程度折射出一个城市的经济发展和运行情况。宁波写字楼市场经历了十多年前的快速发展之后，近年来陷入去库存难、升值难、产业发展动力不足的困境。目前，宁波的未来城市建设和经济发展需要一个运行良好的写字楼市场环境，因此我们希望能引起相关领导的重视，通过政府在土地和资金配置上的调控指导与其他举措，促使宁波写字楼市场进入良性循环的轨道。

　　写字楼市场与城市产业的状况密切相关，写字楼也是城市面貌的重要部分。繁荣的写字楼能带来流量，带动周边商圈发展，推动周边商业零售和住宅地产升值，而繁荣的商业以及便利的居住和通勤条件能提升写字楼的品质，有利于写字楼的升值。较好的写字楼和周边配置还有助于吸引人才，从而全方位推动城市经济的繁荣发展。

　　然而，宁波写字楼市场价格十年未涨，与住宅价格倒挂严重。宁波写字楼租赁市场租金价格总体偏低：老三区老旧写字楼由于设施设备陈旧，停车不便，导致部分业主东进南移，租金为1.5-3元/平方/天；南部商务区平均租金1.6元/平方/天；东部新城租金2.5元/平方/天；即：宁波写字楼租金平均为1.6-1.8元/平方/天。宁波写字楼的售价则维持在10000元至15000元。租售价格水平和2007年基本持平。但是，同期住宅商品房的价格上涨较快，东部新城地段住宅商品房均价甚至可达写字楼的两倍左右。

　　价格倒挂背后，是过大的写字楼存量和漫长的去化周期。截止2018年7月底，宁波市六区写字楼可售面积约142万方，其中鄞州区56万方、江北区22万方、高新区20万方、海曙区18万方、北仑和镇海各13万方，如果按按年成交20万方核算，去化周期约84个月。

　　如此大存量的供过于求的场面，使得租金水平维持在低位，不利于市场对写字楼建立投资信心。一方面，购买写字楼产生的租金回报率在5%左右，低于银行贷款7%至8%的利率，而且十年来价格基本未上涨，转售写字楼无法得到可观回报。这些都使得企业和个人倾向于做出不购买的决策，刚需企业多倾向于选择租赁，以保持较多的流动资金。另一方面，在资本配置不佳的情况下，大量写字楼空置待售，造成资源的极大浪费。市场对写字楼投资缺乏信心，购买意愿较弱，阻碍了去化进程；而需求低导致写字楼价格受限，反过来进一步降低投资信心，形成不良的负反馈，不利于写字楼市场的健康发展。

　　尽管情况不容乐观，目前宁波写字楼市场出现了回暖趋势，可能处于潜在的拐点。2018年上半年写字楼整体市场成交及入驻率均向好：半年总成交面积约32万方，相比之前每年20万方的去化量估算有较大的提升；租金微涨，同比去年上半年市场租金整体上涨0.1元/平方/天；写字楼企业入驻率大多超过80%。这预示着宁波的写字楼市场正面临上升的拐点。

　　然而，之前积累的较大存量依然需要较长时间来消化，供应过量的局面依然会是一段时间内的常态。

　　在这个时间节点上，政府的调控将能发挥较大的作用。下面，我谨提出一些个人的思考与建议。

建议一：严格限制办公楼项目审批

　　宁波写字楼供过于求，库存量大，去化慢，因此需要遏制写字楼的过度建造现状，营造相当平衡的市场环境。政府首先应从严土地管理，减少对写字楼项目的土地供应，严格审批各类总部办公基地、商协会大厦、产业园区大楼的审批和新建，提高硬件标准。

建议二：加大资金补贴力度

　　通过加大政府的资金补贴力度，实施楼宇激励政策（即对新注册并租用或购买政府授牌培育的专业特色楼宇的主导产业企业，政府将给予其一定的房租、购房及装修等补贴），鼓励有实力的企业、商协会、产业园购买或租赁正在开发建设的写字楼项目或现房。对于购置税进行一定程度的减免，具体可在企业的税费中做抵扣，并给予另外的产业、行业政策红利。同时，对具有一定经营年限的企业购买写字楼给予购置税减免或减半等政策，比如注册资金100万以上、稳定经营在10年以上、已经给社会带来一定社会财富和服务价值的企业，应该鼓励其购买写字楼作为企业的固定经营场所，并给予契税减免的优惠政策；如果该企业是租用写字楼，则可结合企业每年经营纳税情况，减少其税收成本。

建议三：旧项目升级改造

　　通过对旧项目的升级改造，激发旧有项目的活力，这也将成为写字楼市场下一步的发展方向。我们建议政府主导指挥，业主参与，将老三区破旧的写字楼分批次进行升级改造，如电梯、外立面、设备等，最重要的是对老三区的公共停车位进行再规划，尽可能增加停车位数量。

建议四：招商引资、项目建设拉动需求

　　通过产业合作、企业对接、与全国其他城市的合作与各种项目的引进，鼓励外来投资者进驻宁波，尤其是科技互联网、新能源、医疗健康等在内的众多新兴产业企业，在宁波进行项目投资或分部入驻；推进浙商甬商创业创新，鼓励动员浙商甬商回归宁波。通过新项目入市，增加新的办公需求拉动写字楼购买和租赁需求，推动宁波写字楼市场去库存化。

建议五：推动写字楼集聚和产业写字楼发展

　　产业写字楼是楼宇经济的发展方向，在日益突出的产业集聚和全市创新创业的情况下，大力培育科技金融产业园、高新区等专业特色楼宇，不断提升的商业商务氛围是大势所趋。宁波市场已经涌现了很多电商产业园、保险金融产业园、广告产业园，但鱼龙混杂，往往是产业园发展不理想，企业生命期不长，营收和税收都不高。建议在宏观上对产业园发展设立高标准，由政府和各产业龙头企业联合发展，保证产业园发展的质量和规模，同时降低产业园企业的进入门槛，在产业园建设初期降低产业企业的入驻比例要求，允许和产业相关联的企业一起进驻，享受产业园的优惠政策，在产业园发展一定年限后提升本产业的占比要求。

建议六：类型引导，大中小各类规模企业办公需求皆满足

　　鼓励提供不同面积段、面向不同企业需求的写字楼，支持运营模式创新，尤其注重对中小企业的扶持。中小企业蓬勃发展是宁波地区经济发展的一大特点。从写字楼出售面积来看，企业主要的需求集中在100~200平米的户型，2018年上半年占总需求的33%；占比100平米以下的小户型次之，达30%；即：200平米以下的小面积段需求占比过半。相比较而言，500平米以上的大面积段需求较为有限，仅占9%，成交量仅占7%。因此，对小面积段写字楼的较高需求应当得到重视。城市商务办公建筑的开发，在注重面向大客户的大体量、大面积段、地标性建筑的同时，也应积极为小企业创建友好的写字楼出售和出租环境。一方面，鼓励建造灵活的小空间；另一方面，鼓励“共享办公”等创新运营模式，从而为活跃的中小企业建立良好的平台。

建议七：创新写字楼市场的运营机制

　　在供过于求的写字楼市场上，业主们的竞争激烈。除了以租金低廉的性价比优势来“以价换量”外，业主们也在探索写字楼租赁的新模式。如以精装楼层或定制装修等特色服务以降低承租单位在早期进驻阶段一次性的高成本投入；提供更为灵活的扩租权；以及将众创空间、联合办公等形式的专业办公服务运营平台引入核心商圈写字楼等。当然业主的个人能力有限，这就需要寻求政府或第三方运营机构的帮助与合作，从而引入孵化产业园。

当然对于原有租户，也应随行就市，采取降低续租租金或为续租客户提供免租期等举措，留住租户。

建议八：加强政策宣传

　　之于政府的政策实施方面，既然要促使企业进驻，政策的宣传和广而告之是不可缺少的一个环节。我们建议政府和宁波商办专委会深入合作，使宁波商办委作为政府政策宣导的窗口之一，并联合民间机构，比如写字楼专业服务机构，向企业普及相关鼓励政策。