宁波写字楼一般多少钱一平方（沃德观察 丨 2021年度宁波写字楼租售市场报告）
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序 言
近日，宁波第12次入选“中国最具幸福感城市”，宁波舟山港跻身全球三大“超3000万标箱俱乐部”……一连串喜讯的背后，是一个收获的2021，一个高质量发展中的宁波。作为城市经济的晴雨表，2021年度宁波租售写字楼市场活跃度整体回升 ，数字化和新经济成为了新的重要驱动力。 从销售市场看，因2020年少量供应、2021年市场供应上涨294%，整体成交量上涨6%；鄞州区新增供应24万方，导致整体价格略有上涨，销售成交量有所下滑。江北区因产品面积段适中、总价低，适合初创型、中小型企业和部分投资客的选择，成交量排名第一。 从租赁市场看，内需外需双循环驱动下，租赁市场需求量上涨15%，成交量上涨29%。受轨道交通的网状成型影响，地铁盘关注度上涨3%。南商片区以总部经济、平台经济、数字经济引领制造业转型升级，整体市场需求旺盛，租金和入驻率上扬；东部新城试点运用“楼宇社区”，通过“互联网+招商技术手段”实现楼宇精准服务，产业集聚度高，租金平稳、入驻率略有上涨；海曙片区推进落实“腾笼换鸟”、老旧楼宇升级改造，吸引总部企业集聚；江北片区“十四五”各项规划落地，迎来发展新时代。 “碳达峰”“碳中和”目标确认，“十四五”各项规划落地，全省数字化改革推进，宁波新一轮制造业“腾笼换鸟、凤凰涅槃”攻坚行动实施……随着城市发展和新一轮的产业更替，宁波经济将迎来高质量升级，这将为写字楼市场注入新的活力；从长远来看，作为价值洼地的宁波写字楼市场，拥有着巨大的发展和升值空间。
一、宁波市区商服土地市场
1、商服土地成交情况
新政调控、大市下行导致土拍热度降温，商服土地底价成交
2021年宁波市区商服土地成交40万方(总建面积)，同比上涨233%，占21年总成交土地量的3%；商服土地成交总金额约11个亿，折合平均楼面价约2786元/㎡,环比下跌41%。
今年随着政府出台土地集中组织出让，二批次土拍规则首次采用定品质、摇号方式，限制了高溢价率的土地，大部分土地以底价成交，少数土地流拍。
从区域成交看，海曙和鄞州区的商服土地成交量位列一二位，分别成交20.5万方和9.4万方，成交楼面价则位列各区后几位。
海曙区的商服用地成交量最大，达163424㎡，为海曙区CX06-05-02a/02e地块。
各区域商服土地基本为底价成交，受政策及集中供地（部分土地流拍）影响，住宅土拍的降温，导致市场对土地的价格预期下降。
2、2021年重点商服土地成交排行
A.市区商服土地成交楼面价排行TOP10
B.市区商服土地成交总价排行TOP10
二、宁波市区写字楼销售市场
1、整体供求走势
供应回升、成交有所上涨，库存压力增大
从写字楼供求走势来看，2021年新增销售面积36.6万㎡，同比上涨294%，主要为绿地U+未来中心等项目；成交面积约18.7万㎡，同比成交量保持稳定；成交均价约11741元/㎡，同比下跌1%；项目大多以特价或底价成交，价格略有波动，但整体保持稳定。
重点成交项目为华润星湖湾、万科滨悦中心、万科云谷、高新宝龙广场、宁波新材料国际创新中心、宁波新世界和绿地U+未来中心等项目。目前写字楼存量约143万方，环比上涨15%，存量依旧处于高位，市场竞争依旧激烈。
（源数据来自宁波透明售房网，仅供参考）
成交价格以万元档为主，与住宅价格倒挂，性价比突出
从写字楼成交价格分布来看，2021年宁波市区写字楼成交价格主要集中在8000-10000元/㎡，占51%；其次是10000-15000元/㎡以下，占比29%；价格超过20000元/㎡的成交占6%。
目前宁波市区写字楼价格基本保持在8000-10000元/㎡的平稳态势；部分楼宇凭借着地段、品质、配套较为完善的，单价突破万元；但少量单价超过15000元/㎡的超甲级标杆写字楼相比一线城市，客群依旧受限，成交量继续低位运行。
2、版块市场分析
从区域供求来看，2021年鄞州区写字楼新增供应量最高，约24万方，为宁波新世界、乐橙荟、广融大厦、宏泰广场、浙江创新中心等；成交价格最高，约15757元/㎡，主要成交来自宁波新世界、国贸中心、东部银泰大厦和宁波财富中心等。
江北区近年发展迅速，区域内的配套完善以及政策利好扶持，成交最好，排名第一，约5.5万方，主要来自万科滨悦中心、华润星湖湾、万科云汇中心、绿地U+未来中心和绿地中心等，目前万科滨悦和万科云谷均已清盘，华润星湖湾和绿地U+未来中心正在热销中。
高新区有高新宝龙广场、宁波新材料国际创新中心和华城花园等盘在售，整年去化量排名第三，成交良好，成交均价在9894元/㎡；镇海及北仑区写字楼售价偏低，基本在8000元/㎡左右，行政能级不及东部新城和南部商务区，有一定的差价，客户属性也有一定的区别。
（源数据来自宁波透明售房网，仅供参考）
3、产品面积段需求分析
中小面积成交过半、大面积产品成交量有所上涨
从产品面积段成交来看，2021年写字楼成交面积基本集中在100-200㎡，为市场成交主力面积，占总成交的38%。200-300㎡以下排名第二，占比22%。
小面积产品，低总价，操作灵活性高，例如万科云汇中心120-280㎡、万科滨悦中心106-160㎡，华润星湖湾200-350㎡等产品，深受企业家和投资客的青睐。
4、宁波市区写字楼年度成交排行
A.市区写字楼成交套数排行TOP10
B.市区写字楼成交金额排行TOP10
（源数据来自宁波透明售房网，仅供参考）
5、销售市场小结
（1）受新政及大市下行影响，商服土地成交骤降，大部分以底价成交。
（2）从整体供求走势看，因2020年少量供应、今年新增供应大幅上涨，成交量保持平稳；成交均价保持8000-10000元/㎡和10000-15000元/㎡以下为主，两者占比80%，而15000元/㎡以上占比14%，客户群体有限且库存巨大，开发商为回笼资金，降价或推出特价房出售，以致成交价有所下滑。
（3）从板块市场看，鄞州区今年新增供应最高，为宁波新世界、乐橙荟、广融大厦、宏泰广场、浙江创新中心等，共24万方；主要鄞州区包含了原有的老江东和东部新城片区，地铁的开通以及快速路的建设，使得鄞州区成为热门板块，价格也随之上涨，以致成交量有所下滑。江北区成交量排名第一，为5.5万方；主要为万科滨悦中心、万科云汇中心、华润星湖湾、绿地U+未来中心等项目，成为最大的主流市场，总价低，小面积为主，受中小型企业和投资者的青睐；排名其次的为鄞州区，为4.2万方。
（4）从面积段看，100-200㎡和200-300㎡依旧为主力产品户型，面积适中，适合初创型、中小型企业和部分投资客的选择。
（5）宁波市区高端写字楼项目集中入市，从三江口的绿地中心、宁波新世界到东部的宁波中心、国华大厦等，未来南商的新地标卓安大厦、新义中心、东部的研祥大厦、申洲国际中心、宁波中心（四期）项目等项目还将陆续面市，高端项目的推出将见证宁波写字楼市场的迭代，拉近宁波与一线城市的距离。
三、宁波市区写字楼租赁市场
1、整体市场概述
市场回暖，需求和成交呈上扬趋势
根据沃德观察数据分析：2021年写字楼市场迎来回暖，内需外需双循环驱动，政策利好加持，企业发展势能强劲，写字楼租赁市场活跃度回升明显，企业需求和成交量均有所上涨。
今年整体租赁市场需求量为约166万㎡，同比上涨15%；总成交面积约54万㎡，同比上涨29%；成交率约32%。
（源数据来自宁波透明售房网，仅供参考）
2、区域市场概述
南商和东部市场需求旺盛，成交以中小面积为主
根据沃德地产市场调研，在需求方面，南部商务区需求量最大，占比34%；东部新城次之，占比27%。
在成交方面：南部商务区成交量最大，占比39%；东部新城次之，占比25%。
从面积段分析：中小面积段产品依旧为主流市场，成交过半；101-200㎡成交占比40%，201-500㎡成交占比31%。
分析原因，首先，全市范围内，南商和东部新城，写字楼市场体量大，商务氛围浓厚，部分楼宇产业集聚度高。其次，南部商务区租金中小面积产品丰富，客户群体广泛，企业办公租金压力较小，因此需求及成交量相对较高。
3、写字楼产业分析
传统产业转型升级，成交增长迅速
根据产业分析，外贸物流、软件科技和制造业三类产业占比58%。
在国外疫情影响下，宁波外贸行业通过“制度创新、服务便利、营商优化”等先行先试改革措施，2021年前三季度，宁波口岸进出口额1.49万亿元人民币，比去年同期增长24.2%。外贸、货运、制造业等传统优势产业及TMT等新经济，通过腾笼换鸟和转型升级是民营企业重生的必经之路，企业将进一步扩大需求，写字楼需求量增加迅速。
4、各区域租金及入驻率分析
（1）南商片区：三期楼宇逐步入市，整体市场需求旺盛，租金和入驻率上扬
南商一直以总部经济、国际贸易、科技创意、服务外包等作为产业发展方向，片区内租金在1.3-2元/㎡/天，整体入驻率保持在90%左右，商务氛围浓厚；同时地铁3号线开通为南商带来人才、信息、技术的集聚。片区内品质较好的楼宇租金保持在1.6-2.1元/㎡/天，例如宁波商会、杉杉大厦因较好的品质、地段和物业管理服务等，一直以来保持高租金高出租率。部分因楼宇品质、办公环境和配套服务有待提升，租金在1.3-1.5元/㎡/天。
随着三期品质楼宇的分批交付，例如禾元大厦、广融大厦、美锦大厦等，其交付标准和楼宇配套均是高端系列，精装房源最低租金1.8元/㎡/天起，比一期和二期要高，预计三期的面市将带动南商整体租金以及品质的提升。
（2）东部片区：产业集聚地，租金平稳、入驻率略有上涨
东部新城平均租金在3.0元/㎡/天，总体处于市场高位。今年东部暂无新增供应，租赁市场成交以紫荆汇、国华金融中心、航运大厦等代表性楼宇为主，特别是紫荆汇大厦，随着配套商场及阪急百货的开业，以及国际航运物流产业集聚区的政策红利，吸引了航运物流、金融保险、高端总部等企业的入驻。
（3）海曙片区：老旧楼宇升级改造，租金下调，整体入驻率上涨
海曙区以天一附近写字楼较为集中，因老旧项目较多，整体租金在1.3-3.15元/㎡/天，租金跨度明显；人寿大厦、万豪中心等老牌高端写字楼交付时间早，智能化设施及相应配套欠缺，租金价格在2.2-3.2元/㎡/天，有所下跌；一些较老旧的项目存在着硬件、停车等问题影响办公体验，导致租金较低普遍在1.2-1.5元/㎡/天，例如海曙大厦、苍水大厦等；
目前海曙鼓励扶持老旧楼宇改造升级，擦亮楼宇特色品牌，并提高物业服务水平，相信海曙写字楼将迎来新一波品质的优化，预计未来租金和入住率将有所提升。
（4）江北片区：“十四五”各项规划落地，江北迎来新时代
江北整体租金在1.1-3.5元/㎡/天；江北核心板块靠近三江口，以中高端楼宇为主，租金在1.8-3.5元/㎡/天；电商园区因宁波北区域及交通优势，以及政策、地铁红利加持，租金在1.4-1.6元/㎡，较去年有所上涨，入住率整体达到了90%以上；园区内以跨境电商、外贸、科技类企业为主。
《宁波市江北区重大建设项目“十四五”规划》落地，文创港、姚江新城、外滩时尚港等各片区迎来发展契机，江北的发展及写字楼市场潜力无限、前景可期。
5、租赁客户分析
客户需求：地段、租金、交通最受关注，地铁交通关注度上涨
根据沃德地产市场分析得出，地段、地铁交通和租金仍是租赁成交客户最受关注的三个点。对比2020年，地段及交通便捷对企业招聘员工和客户出行成为最受关注点。在这几方面较具优势的房源，更容易受到市场青睐，快速去化。
展望
回顾2021年，是浙江省数字改革元年；宁波传统行业正在转型升级，整体经济形式呈现稳健开局之势，政策利好和配套加持，租赁活动活跃度回升，企业需求量明显上涨；未来产业楼宇发展是一个大趋势，有产业基础的楼宇租金有上扬趋势，例如东部新城紫荆汇大厦和南部商务区永强大厦等。
2021年末，沃德地产成立十五周年；公司结合政府数字化产业导向，推出有楼数字地图程序和宁波写字楼产业地图，打造数字产业服务平台，该平台上线后有重点商务区楼宇基础信息及房源资料，数字化楼宇后台智能管控功能等，帮助提升产业楼宇服务效率及客户选址入驻体验，为外来客商及本地企业提供更加完善的选址服务，目标为宁波引进更多更好的优质项目。
展望2022，海曙楼宇改造升级不断推进，姚江新城万科商务集群开始发力，江北电商园百亿产业打造、以卓安大厦为代表的南商三期高端楼宇陆续面市，富邦大厦、博洋时尚产业园等东部楼宇竣工交付，商业氛围进一步提升，片区综合影响力持续增强。
新的一年，数字+产业的双轮驱动将成为宁波办公市场的核心板块，大力发展数字贸易，加快制造产业转型升级，这将为写字楼市场的需求发展带来一定的利好。预计办公市场的发展在政策引导，产业升级和市场自我调节机制下，未来可期。
声明：本报告数据由沃德地产市场调研人员基于宁波写字楼市场概况整理呈现，其中部分数据来自专业网站。因市场数据有一定时效性和滞后性，沃德地产对本报告数据的准确性、全面性不做担保，仅供广大阅览者参考。版权所有，转载引用请在文后留言联系。
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