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中房报记者 苗野 北京报道

近日，仲量联行发布2017年北京房地产市场回顾与展望报告称：“北京仍为投资者热门投资目的地，内资投资者仍是最活跃的资本，外资也在积极寻求投资机遇，‘商改办’项目持续成为资本追逐的投资方向，成熟区域产业园区和新兴区域的办公楼物业投资前景向好。”

仲量联行华北区董事总经理张莹表示，来自于内资企业的强劲需求推动新入市办公楼项目取得高入住率，验证了市场中仍有大量被压抑的办公楼租赁需求。

房地产投资市场需求依旧以内资投资者所主导，但本季度录得一宗外资投资者的投资包交易，交易标的为核心区域的办公楼物业。高端住宅市场方面，受政府限价政策影响，近期入市的豪华公寓项目售价均低于市场预期，使得该类项目成交旺盛，本季度豪华公寓新房销量显著提高。

北京甲级办公楼空置率为7.1%，金融街区域租金环比攀升3.2％

据仲量联行数据统计，2017年第四季度北京甲级办公楼空置率为7.1%，新增供应量为430862平方米，租金环比增长0.6%。其中，2017年四季度金融街区域租金创下35个季度以来新高。

由于新完工的项目取得良好的预租进程，本季度净吸纳量依旧强劲。受新增供应量影响，北京第四季度甲级办公楼空置率略有上升。内资金融和IT企业需求主导市场，外资企业仍然在市场扩张方面保持谨慎态度。

在写字楼区域供应方面，由于中关村区域缺乏大面积可供租赁办公空间，本季度若干IT公司开始考虑在奥林匹克中心区租赁面积。2017年第四季度奥林匹克中心区有2个新项目入市，全年入市项目达到10个。就具体项目来看，中海国际财富中心得益于IT租户溢出需求，过半面积已签约，同样位于奥林匹克中心区的恒毅大厦也有一半面积已出租。

从租金来看，金融街区域租金环比攀升3.2%，创35个季度以来的新高。相比之下，现有办公楼存量受到来自未来供给的竞争压力，CBD区域的租金基本持平。

对于2018年的写字楼市场，仲量联行分析称内资企业仍将是办公楼市场的主要需求来源。在租金方面，预计将重复2017年的市场趋势，CBD区域和金融街的租金将持续分化。“未来几个月，联合办公运营商将在北京积极寻求扩张，有望成为主要租赁需求的来源。”仲量联行北京商业地产部总监贺睿珂（Eric Hirsch）表示，联合办公的市场参与者将给传统租赁需求来源增添新的活力。

核心区域物业投资标的稀缺，中关村、望京受捧

按照仲量联行报告，2017年北京房地产投资市场持续忙碌，录得近20笔大宗交易，共计人民币240亿元。第四季度，值得市场关注的交易是中粮集团向四川投资基金天府集团以2亿元的价格出售位于长安街的W酒店。由太盟投资集团收购的资产包包括位于北京核心区域的办公楼物业，这是去年北京市场上非常有限的外资交易中的一个案例。

2017年，国内投资者继续占据主导地位，更严苛的资本管控推动了内资投资者更积极在北京寻找投资机会。年内潜在买家对可改造物业的兴趣颇高，北京的老旧楼宇存量为寻求提供增值机会的投资者提供了新的视野，其目标是将老旧的零售或酒店物业改造成为办公空间以提高租金回报。

2018年，北京核心区域物业投资标的非常稀缺，且价格高企。受强劲办公楼需求和租金增长潜力驱动，投资者对于办公楼物业兴趣有望保持高涨。

仲量联行华北区投资部总监王刚表示，除了核心区域的办公资产以外，我们同样看到投资者和自用买家对于像中关村和望京等成熟区域的产业园区投资兴趣增加，受益于周边便利的交通网络和充足的配套设施，这些区域将带动北京投资市场未来12个月持续向好。

豪华公寓新房售价下跌，高端别墅新房售价平稳上涨

2017年第四季度，由于近期豪华公寓入市项目受严格限价政策的影响，入市价格低于市场预期，导致销售十分火热，豪华公寓销量环比显著增长76.5%。与此同时，高端别墅供给十分有限，导致高端别墅销量略微有所降低，环比降低15.4%。同时，银行收紧住房贷款发放，且普遍提高贷款利率，继续严控住宅市场。

北京市住建委继续敦促开发商尽快入市其开发项目，九个豪华公寓项目（共计772套）、六个高端别墅项目（总计129套）也在本季度入市。位于东四环内的雅诗阁山水文园服务式公寓项目本季度全面入市，该项目具有价格优势且地理位置尚可，其租赁进程顺利，目前已取得较高的入住率。

在严格的限价调控下，豪华公寓的新房售价继续下跌，环比下跌0.7%，同比下跌4.0%。与此同时，稳定的需求和有限的供给使得高端别墅新房售价平稳上涨，录得环比上涨0.9%。高端住宅租赁市场较为稳定，豪华公寓和高端别墅租金均平稳上涨，分别录得环比增长1.2%和0.6%。

仲量联行中国研究部总监周志锋表示，目前的紧缩政策环境预计在2018年并不会显著改变，同时政府将继续催促新项目尽快入市，2018年仍会有相对充足的豪华公寓供给。由于限价因素导致入市项目价格低于市场预期，购房者将被价格吸引，有望推高成交量。然而，未来政府将优先供地于长租公寓和共有产权房等刚需市场，高端住宅供地量将有所减少，从而导致中远期高端住宅供给减少。同时，政府批准了多项关于长租公寓的资产证券化产品，显示出对住宅租赁市场以及多样化的融资方式的支持。