昆明恒隆广场租金（昆明恒隆上半年租赁收入涨幅全国第一）
作者：李欣晔
近日，恒隆集团有限公司发布的2021年上半年业绩报告显示，其上半年总收入较去年同期增长19%至49.7亿港币，营业溢利较去年同期增长20%至36.5亿港币，这两项数据都是恒隆集团近三年来取得的最高成绩。
上述成绩来自以商场和写字楼为主的租赁业务，而昆明恒隆广场商场和写字楼两部分的租赁收入增速均位于恒隆集团内地10家商场和6座写字楼之首。
与中期业绩一起发布的《致股东函》多次提到昆明恒隆广场，称其表现“是非常令人鼓舞的”。董事长陈启宗甚至表示：“昆明恒隆广场租户的销售额在内地新建恒隆广场中仅次于无锡，相信其会长期保持理想的营业额，并在将来的市场中占有毋庸置疑的领导地位。”
昆明恒隆收入增幅位居全国第一
今年上半年，恒隆集团实现总营业收入49.7亿港币，其中内地商业房地产租赁收入为32.9亿港币、占总营业收入的75%，较去年同期增长18%。董事会表示，此次业绩增长主要受惠于其高端商业房地产项目收入的持续增长，上半年内地高端商场的营业收入达19亿元。
其中，昆明恒隆广场2021年上半年营业收入1.3亿元，在近几年新建成的恒隆广场中排名第二。
今年，昆明恒隆写字楼的商业策略转变为重点优化其内部设施，推出设备高级的、齐全的模块化精装修办公室。因为商业策略的转变，写字楼吸引了大批对增值服务和产品有要求的优质租户承租。上半年，昆明恒隆写字楼租赁业务收入为3500万元、同比增长169%。
昆明恒隆商场租赁业务收入为1.27亿元、同比增长72%，在全国恒隆系10家商场中涨幅排名第一。截至今年6月末，其商场租出率95%、较2020年末的84%提高了11个百分点，整体出租情况接近饱和状态。
值得一提的是，昆明恒隆广场的商场出租模式并不是收取固定租金，而是采取销售额提点或租金加提点等动态方式。根据恒隆集团报告，今年上半年昆明恒隆广场租户的销售额在除上海以外的内地恒隆广场中位列第二、仅次于无锡恒隆，主要跟去年下半年有多家知名品牌店铺开业有关，其中销售收入占比较多的是奢侈品商户，例如古驰、萧邦、路易威登、积家、宝格丽、沛纳海、劳力士、迪奥等。
恒隆集团的战略转型
昆明恒隆隶属于恒隆集团，由陈曾熙于1960年创办，曾是香港大型地产开发商之一，主要从事房地产开发和租赁业务。恒隆集团1972年在港交所上市，其子公司恒隆地产8年后也在港交所上市。
除持有恒隆地产股权外，恒隆集团还持有上海港汇恒隆广场的酒店式公寓、香港的部分房地产等项目。截至今年10月12日，恒隆地产的收盘价对应的市值为796亿港币，而母公司恒隆集团为252亿港币，明显低于子公司。上述股价对应的恒隆地产市盈率为36.1，恒隆集团仅为16.1。
1991年，陈曾熙的儿子陈启宗接任董事长一职。恒隆地产次年进军内地，开始在上海打造综合性的商业地产，上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场于2001年相继开业，成为上海的地标式商场。之后，恒隆集团认为快速发展内地市场刻不容缓，因为内地的消费活力大幅提升，二线城市的高端消费能力逐渐赶上一线城市。所以，恒隆逐步进入沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉及杭州等地，所建项目均以“恒隆广场”命名。
2016年前，恒隆一直主攻住宅性房地产的开发和销售。2016年，恒隆集团决定调整战略方向，全面收缩住宅业务，大力发展高端商业地产租赁业务。究其原因，主要是经历了2008年的全球金融危机后，恒隆集团认为：首先房地产行业中住宅性房地产的红利期已经过去；其次工业性房地产如仓储中心、生产厂房等的销售或租赁业务较容易被取代、复制且收益不高；而商业性房地产中，特别是高端零售型的商场是最不易被取代的，还可以发展酒店、写字楼、公寓等商业租赁业务。
同时，随着国民收入水平的提高、人民币汇率的上升，人们越来越追求商品的品质，会更愿意进行奢侈品消费。据第三方研究数据，2016年至2019年国内奢侈品的消费规模由732亿欧元增至984亿欧元。
经过2016年战略方向调整后，恒隆没有再购入新的地块作为住宅地产业务开发，仅开发和销售过去持有的地产项目。由于收缩住宅业务，恒隆近五年的总营业收入呈下降趋势。截至2021年6月末，恒隆在住宅性房地产方面仅保留香港的寿臣山和跑马地蓝塘道开发项目，其共规划建造五至六栋独立式大宅，目前已预售一栋。
恒隆集团如今在陆港两地拥有多栋综合性商业地产，香港包括铜锣湾Fashion Walk、铜锣湾恒隆中心、太平山山顶广场以及鲗鱼涌康怡广场等，内地包括上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场、沈阳皇城恒隆广场等。现在恒隆在内地已拥有10座综合性购物商场，其中7个为高端商场、3个为次高端商场，昆明恒隆广场定位为高端商场。
近年来，上述各商业地产的各项财务指标表现优异，特别是内地项目。这在恒隆的管理层看来，2016年作出收缩住宅性地产、主攻商业地产的决定是对的、调整发展战略是行之有效的。
恒隆在昆明尚未出现劲敌
昆明恒隆广场商场租金收入增长比较快，与其定位和在昆明市场上的竞争形势有关。目前，恒隆在昆明没有实力相当的竞争对手。
在零售商场中，原先占据高端零售头把交椅的金格百货，奢侈品品牌数量已无法与恒隆广场抗衡；顺城购物中心和金鹰A座等中端零售商场，只有少量的奢侈品品牌；而昆百大、同德广场、万达广场等商场，更侧重于大众平价消费。
大部分的全球奢侈品品牌在首次进入昆明市场时，都选择入驻恒隆广场作为昆明首店，比如首饰类的宝格丽、周大福荟馆、麒麟等，手表类的积家、沛纳海、宝珀等，服饰箱包类有葆碟家、托德斯等。
同时，巴宝莉、古驰、路易威登、劳力士、迪奥等品牌也入驻了恒隆广场。虽然这些品牌此前已经在昆明其他商场设有门店，但恒隆店均成为昆明旗舰店、形象店，享有更大的面积、展示了更多的产品系列，比如迪奥男士系列。
恒隆广场的奢侈品品牌数量较多，其目前在昆明高端商场具有较强的竞争优势，是云南高端零售领域的领军者。在传言的SKP开业前，恒隆在昆明奢侈品市场将一直独孤求败。
纵观全国恒隆广场，都是以高档次、高品质为核心构建的综合性商业地产。预计在未来两三年，近年新建成的昆明恒隆、武汉恒隆、无锡恒隆等项目会日渐成熟。
