北京写字楼的租金会持续下跌吗？

2023-07-25

2019年三季度，北京写字楼租金水平继续下滑，空置率上升，但大宗投资市场仍然火热。近期，多家房地产市场研究机构发布报告，显示上述趋势。

这是北京市写字楼平均租金连续第三个季度出现环比下滑。2019年，经济下行、市场需求疲软等因素，打破了北京写字楼市场长期以来的稳定局面。

市场研究机构第一太平戴维斯发布的报告显示，第三季度，北京写字楼平均租金为367.6元/平方米/月，环比下降0.4%，CBD及周边、望京、东长安街等商务区均录得下滑。

此外，受新写字楼项目入市的影响，北京写字楼存量进一步上升，拉升了平均空置率。市场研究机构戴德梁行发布的数据显示，自2010年后，北京写字楼空置率一直保持在10%及以下的低位，而三季度则环比上升1.3个百分点，至10.2%。

写字楼吸纳量下降也是导致空置率上升的原因。仲量联行发布的报告显示，由于经济不确定性持续，三季度出现更多租户退租情况。

第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人、助理董事李想预计，根据目前北京写字楼的供应量和吸纳量水平判断，第四季度的租金水平依旧不甚乐观。戴德梁行则预计，经济形势尚未出现回暖迹象，未来一年市场租赁成交将持续放缓，全市租金水平可能继续向下调整，同时大量新增供应将拉动全市空置率继续攀升。

不过，基本面优质的北京写字楼市场正吸引更多投资者“抢滩”。

根据戴德梁行的数据，2019年前三季度，北京大宗物业交易总额为437亿元，同比增长89%，其中，写字楼成为最受欢迎的投资业态，交易额占比达52%。

多家机构均预计，2019年北京全年大宗物业交易总额可超2018年。2015年以来，北京大宗物业交易总额一路走高，2018年突破500亿元大关至576亿元。

进入四季度，北京写字楼市场又现一大宗交易。

10月16日，安联集团旗下安联不动产宣布，与首峰亚洲宏观趋势基金成立合营公司，以约10亿欧元（约合人民币78.53亿元）收购北京融新科技中心85%权益。上述物业是一栋位于北京望京商务区域的国际甲级写字楼。

仲量联行表示，即使受到经济不确定性影响，内外资投资者仍对北京市场充满信心，目前多宗交易尚在谈判进行中。

2019年二季度，北京写字楼整体租金水平下跌，空置率上升。近期，多家房地产市场研究机构发布报告，显示上述趋势。

租金水平和空置率是判断写字楼市场冷暖的重要指标。据戴德梁行统计，2019年二季度，北京市写字楼平均租金为每月396.2元/平方米，环比下降0.9%。

这是北京市写字楼平均租金连续第二个季度出现环比下滑。

过去两年中，内外资企业持续增长、联合办公行业大规模扩张，为写字楼市场供应了大量租赁需求，北京写字楼租金水平曾连续五个季度上涨。

近半年来，写字楼租赁市场的供需关系发生变化。仲量联行认为，经济不确定性未见改观，写字楼业主优先考虑大型公司和更稳定的客户，普遍认为租户的稳定性比高租金更为重要。

这意味着，在写字楼租赁市场的中，业主开始在租金方面让步，承租方议价能力增强。

空置率也在持续上升。

第一太平戴维斯的数据显示，2019年二季度，北京写字楼空置率为8.9%，环比上升1.5个百分点，同比上升2.7个百分点。

这主要是由于市场对新增供应体量的吸纳能力不足及部分商圈退租率偏高。据第一太平戴维斯数据，2019年上半年，北京市写字楼市场净吸纳量仅为6.15 万平方米，逊于2018年同期。

由于经济环境和行业洗牌影响，部分过去快速扩张的行业正在放缓步伐，导致租赁需求减少。以联合办公行业为例，在经历了两年的“跑马圈地”后，不少企业停止了签约开店的计划，甚至退租。

同时，作为北京写字楼市场的主要驱动行业，互联网、金融等行业的需求也在近期出现波动。以占北京写字楼市场承租面积比例最高的IT及高科技企业为例，2019年上半年占写字楼租赁成交的比例为27.5%，较2018年同期下跌4.1个百分点。

新增项目入市也拉高了空置率。上半年，北京CBD、东长安街及亚奥区域新项目入市，致上述区域空置率分别环比快速增长。二季度，位于北京CBD的中国人寿金融中心作为中服地块首个项目正式启用，该项目建面达12万平方米。

可供参考的数据是承租方的看房量。第一太平戴维斯温书阅告诉财新记者，以意向租赁客户看房量作为数据指标，2019年上半年较2018年上半年下跌92%。他认为，北京写字楼市场已由黄金上半场逐渐转换为白银下半场。

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