西安 写字楼 出租（“点点租”+“双创”：西安写字楼迎来新机遇？（内附写字楼白皮书））
▲ 2016年3月23日，位于西三环富鱼路西安鱼化工业园的的绿地鸿海与雁塔区政府签署协议，雁塔区电子商务电子示范基地落户于此。“互联网+创业”是写字楼采用去库存的方式之一。
▲2016年3月24日，西安最专业的写字楼综合服务商昇昱地产携手中国最大的O2O办公租赁平台深圳点点租，成功举办西安点点租上线新闻发布会，同时现场发布西安写字楼市场白皮书。
存量约431万平米 去化需7年
来自昇昱地产的《西安市2015年度写字楼白皮书》显示：2015年西安市商服类土地供应较2014年也大幅缩水，供应量仅为5430亩，成交量为4095亩，环比下降44.9%，基本与2010年处于同一个水平。
2015年政府救市，楼市出现升温，但仅止步在了住宅市场，西安的写字楼依然出现供大于求、销售冷淡的情况。
2015年西安写字楼市场全年成交量79.8万平米，较2014年下降17%。从成交来看，2015年写字楼的成交价较2014年上涨4%，达到9553元/平米。
2015年西安市办公市场供求比高达7.23。截止2015年底，市场存量约为431万平米，而2010年-2015年办公年度需求量始终未突破100万平米，依此趋势来看，目前在售项目供应量的库存去化还需7年左右的时间，去库存压力非常大。
截止2015年底，西安市场上在售的写字楼项目办公总体量为577.3万平米，整体去化量为146.3平米，占办公总体量的25.4%，在售项目的市场存量为430.9万平米。
高新目前在售项目29个，总体量为254.7万平米。截止2015年底共去化56.7万平米，库存为198.1万平米。
经开区目前在售项目29个，总体量为124.3万平米
，截止2015年底，去化量为23.5万平米，经开板块库存量为100.8万平米。
城南曲江目前在售项目19个，总体量116.8万平米，截止2015年底去化量为40.6万平米，库存量为76.1万平米。
城东、城西、城北及浐灞区域目前在售项目20个，总体量为81.5万平米。截止2015年底，去化量为25.5万平米，目前库存量为56万平米。
以上写字楼数据的统计，尚不包括航天新城、国际港务区的写字楼，加上今年新开的高新万达广场、万科的2个商住项目，2016西安写字楼市场的行情，目前难以估计。
西安写字楼滞销原因
西安的写字楼在经历了商住两用楼、乙级写字楼阶段之后，目前进入甲级写字楼、5A级写字楼的阶段。但从目前的写字楼来看，存在以下问题：
1、车位严重不足、停车难。以高新创业广场、旺座现代城、旺座现代城等地标性写字楼为例，地下地上停车位严重不足，满足租户停车的尚且勉强，商务交往临时停车更为困难。常常要排队等候，或者绕几圈，找不到一个停车位。如果不靠租金优惠和物业服务强化，“停车难”往往会导致老住户流失，新住户难以进驻。原因是地下停车位造价高、成本大，开发商舍不得；或者是规划时缺乏充分的考虑。
2、写字楼无商配、不方便。2014年以前建成的写字楼，几乎都没有楼内商务配套，如商务休闲大堂、茶吧、咖啡店、商务餐饮等。全部以来周边街区的社区商配。这在一定程度上，给入驻单位的商务接待、员工就近就餐带来极大不便。
3、缺乏主题化、无亮点。多数写字楼纯粹是个办公间，建成后卖产权，整个写字楼无主题，对投资客将来出租无法带来较大增值回报，对入驻企业无服务、缺少价值帮助。因此，具有“中小企业创业基地”、“金融商务办公区”等带有主题化的写字楼，相对比较吸引眼球。
4、建筑结构老化、电梯配比不足。不少写字楼为了追求容积率最大和建筑面积最大化，在空间设计上存在硬伤，层高不够、立柱较多，在装修上带来不便，公摊大、实际使用面积缩水，物业费成本高。还有，电梯配比少，上下等候时间太长。
当然还有一些其他的原因。存在上述情况的写字楼，已经建成的，要么入住率不高，难出租；要么极有可能成为“空置楼”。正在建的这些写字楼，将是存库中去不掉的“压库货”！
后销售时代的运营成关键
写字楼的销售，与写字楼的规划设计理念有关，如建筑结构、主题特点等，更与写字楼后销售时期的运营管理有关，如写字楼的商业引入、后期商运管理、入驻企业的服务等。写字楼投资的关键看租金回报，后销售时代的运营，对于吸引租户、租金的保持并提高来说，更为关键。
像“点点租”这样的O2O办公租赁平台的工具的出现，对租户需找合适的写字楼办公场所，十分有利和方便，有助于西安写字楼去库存，有利于写字楼完成销售后的出租。但，一切的根本还在于写字楼本身。一个好的介绍人固然重要，能不能对上眼并且最终步入“婚姻的殿堂”，还得看各自的条件是否都满意。
结语：预计随着“营改增”，购置办公物业可以抵扣税、“双创”的蓬勃发展，写字楼消化将迎来新的契机。4月份，来自深圳的“波特城”将亮相西安。那时，会给西安的写字楼、会给企业选择办公场所带来什么样的思维冲击？详情请查阅本号3月10日《500万平巨无霸“波特城”进驻西安，什么情况？！》一文。
提示：《西安市2015写字楼白皮书》全文请点击底部“原文阅读”了解！
