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写字楼是经济的晴雨表。

2023年已过去1/3，郑州经济恢复了吗？大家的信心回来了吗？

这个问题，从写字楼租金和出租率情况就可以侧面给出答案。

近日，为了解郑州经济恢复情况，我们实地走访了郑州比较具有代表性的多个写字楼，从租金、空置率，甚至卫生、消防等表现中，看到了一股最坚韧的郑州经济复苏力量。

FANGDONG ｜ 房东俱乐会

撰文：麦子君   美编：小樱   校对：大豆

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郑州写字楼租金已筑底！

首先看一组数据。

最近三年内，我们三次分别对郑州主要商圈写字楼进行了探访，经过对比发现：

目前，郑州写字楼（以经三路商圈和高铁东站商圈部分写字楼为例）租金已筑底一年。

从租金表现来说，郑州写字楼的租金应于2021年下半年即已到达谷底。

而现在的租金，基本和去年同期保持一致，没有太大的波动。

在金成国际广场，租赁中心的工作人员介绍，一套120多平的办公室租金大概为4000多元每月，150、160平的，租金大概在五六千每月，而180平左右的办公室，业主报价7000多，好好谈谈6000多就能拿下。

相比2021年5月，一套180平的办公室，老板每月可以节省1500-2000元的成本。

在财富广场，租金微降，但在大环境下，这样的降幅几乎可以忽略不计，甚至可以用坚挺来形容。

该写字楼租金1.1-1.2元/平/天，已坚挺一年之久。

午饭后在财富大厦排队上电梯的人

与经三路写字楼租金坚挺相比，高铁片区写字楼租金出现了不同程度下滑。

绿地中心双子塔作为郑州地标，沦为被群嘲的对象，甚至金成国际广场租赁中心的小哥在说到租金的时候都要提上一嘴：“东站双子塔的租金又降了，1.2都能租到。”

绿地之窗和升龙广场的租金降幅稍小，之前没有低于2元/平/天的，现在不少房源降到了2元左右，也有房源一块七八就可以租到。

降价幅度较大的，是原本定价较高的文化产业大厦和河南能源国贸大厦（龙宇国际）等。

河南能源国贸大厦在2021年5月时的租金为2.6-3元/平/天，如今，河南能源国贸大厦不但在租金上有了一定幅度的下降，在2.1元/平/天左右，作为国企，更是在去年疫情期间，给予商家租户减免了9个月的租金，体现了一定的国企担当。

而文化产业大厦，相比之前4.6元/平/天的租金标准，现在2-2.5元/平/天的租金水平已基本和周边持平，降幅更是差不多在50%左右。

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过去两年，东站写字楼租金为什么会降？

租售中心一位工作人员一语中的：“一套房子，如果挂久了还没租出去，房东便会将租金往下降降。”

你降我降大家一起降，整个片区的租金不就下来了。

但这只是其中一个原因：暴雨+疫情影响或行业危机，导致旧公司撤了，没有新的公司补上，租金自然下降。

另外，根据郑州的经济和产业特点，郑州写字楼之所以在2022年前后筑底，还有以下几点原因：

1、市场供大于求

2022年，高铁站正商国际中心入市，又为市场带来了约8万平米新增供应。郑州写字楼存量上升至443.6万平米。

除了高铁片区内的供应量增加外，北龙湖金融岛等高端写字楼也吸引了大批高端企业。

郑州引进的少数高科技公司和大企业，或者黄袍加身的国企央企等，实力雄厚，哪里高端就搬去哪儿。

十多年前在经三路，几年前搬到高铁片区，如今可能就要随着北龙湖金融岛的开放，搬到更高端的金融岛。

2、个别写字楼过往价格略有虚高

郑州有实力的大公司比较少，部分写字楼在入市初期及前几年行情较好的时候定价虚高。

如今，在多种社会因素的影响下，写字楼租金的水分也被挤干抹净了。

除了真正高端、具有行业标准的写字楼（如楷林IFC、楷林中心等），大多数写字楼基本只能随着市场行情随波逐流。

3、产业升级速度限制写字楼发展

写字楼是产业更新的产物。

一定程度上，写字楼需求量与该区域第三产业发展速度成正比关系，当第三产业达到相应的高度，写字楼的发展和租金才会稳定。

近两年，郑州第三产业占比一直处于60%以下，相比一线城市70%以上的占比差距甚远，商务需求有限。

郑州的本土大企业不多，写字楼里大多是一些各行各业的中小企业，抗风险能力非常差，极其不稳定，很大程度影响着郑州写字楼的需求。

4、工作室、夫妻店搬进社区

郑州有很多规模小、夫妻店化的小公司，或者工作室，会直接选择在公寓、社区内办公来减少成本支出。

相比老旧写字楼，住宅小区、公寓更有环境、交通、成本优势。

3

别悲观，老板们的好日子在后头！

01.

没有了疫情等负面因素的影响

没有了被突然按下暂停键的恐慌和风险，整个社会面已经渡过了最艰难的时期，未来将会越来越好。

02.

写字楼租金在“7·20”下降以后已经维持了一到两年以上的平稳。

如财富广场，去年春天至今，一直都是1.1-1.2元/平/天；

大玉米从2021年至今，都保持在1.8-2元/平/天的水平。

03.

东站低租金反常，未来只会涨不会再降。

财富广场、金成国际这类卫生、物业、交通、环境等相对过时的旧写字楼代表租金竟然能和郑州地标、名片绿地中心双子塔租金一较高下，已是反常现象。

其实，在经济行情正常的年份，郑州东站这种环境好、交通好、硬件条件好、物业要求高的中档写字楼，合理租金应该至少在2.5元/平/天左右，而优质高端写字楼租金应该在3、4元以上。

04.

郑州正加大产业结构调整，吸引产业落地，改善营商环境。

3月份，郑州市人民政府接连发布《郑州市优化营商环境创新示范建设实施方案》和《支持民营经济发展 郑州推出硬核“30条”》等针对产业引进、民营企业发展相关的政策支持。

05.

北龙湖金融岛、中运河两岸高端写字楼崛起，为郑州高端写字楼租金撑伞。

06.

郑州写字楼的空置率已经开始下降！

写字楼是经济的晴雨表。

郑州写字楼的空置率已经开始下降！

这是郑州经济复苏、写字楼租金筑底反弹的最直接信号。

调查写字楼空租率，需要一层一层地看。

坐着电梯直达顶层，再顺着步梯一层一层向下走，几个商圈走下来，我的两个小腿肚都肿了。当然收获和感触也很多。

财富广场

总体来说，财富广场7栋楼，由于2号楼和3号楼小面积居多，空置率相对来说也较高，在10%-15%之间。其他几栋楼空置率基本上在10%以下。

拿4号楼来说，20、21楼两个相同位置的空置办公室都正在进行装修。

18楼一家新公司刚刚入驻，门口摆满了祝贺他们乔迁之喜的花束和绿植。

除此之外，10-13和5楼均有部分空置房源，整个4号楼空置率在10%左右。

而在财富广场5号楼，从上到下层层看下来，接近满租，几乎看不到空着的办公室。

另外，针对财富广场的工作环境，我想强调的一点是，步梯间的卫生真是让人一言难尽。黑乎乎的地面、下黑上花的墙面、楼梯上不知从何而来的水渍、昏暗的楼梯间……

有一说一，这里连个正经的垃圾桶都不舍得配置吗？

金成国际广场

作为郑州昔日“财富大道”上的写字楼标杆，金成国际广场已经显得垂垂老矣，浑身散发着暮气。

但是与财富广场相比，无论是配置还是物业服务，都明显又上了一个档次。

在一楼大厅，随时都有物业人员值班，并配置了雨伞、充电宝等应急物品，电梯拐角处，有咖啡店、文印店等便利店铺，与财富广场空荡荡的大厅形成了鲜明对比。

金成国际A座一楼大厅

和财富广场一样，金成国际也是住宅类用房改商用，无论是院内的几栋楼还是临街的金成国际广场A座和B座，都是住宅性质的住房，水电物业费也都是民用性质，在这里办公一定程度上可以节省一笔不小的开支。

在金成国际A座，15、16、17、18等多层也都能看空置的办公场所。

整体来说，由于金成国际停车、物业、配置等各方面相比财富广场更具优势，而价格上又相差不大，其空置率也基本都在10%以内。

在步梯卫生方面，相比2021年时的探访，金成国际在步梯间卫生死角处重新粉刷了墙面，设置了吸烟处，也算是相关物业做出的小小努力和改观。

千禧中心

由于看了太多关于大玉米楼的负面新闻，比如早期皮包、投资担保公司跑路；租金暴跌；法拍流拍无人问津等，让大玉米楼成了群嘲对象，更彻底拉低了大玉米楼的形象，好像谁都能上前踩上一脚。

可以说，昔日报道，给大玉米楼带来了很多负面的刻板印象。

此次写字楼调研，改变了往日大玉米楼在我心中拉垮的形象。

作为郑州的一张名片和地标性建筑，每天都照例闪着璀璨的灯光，尤其是节假日，依旧是郑州非去不可的打卡游玩地之一；

作为一座写字楼来说，千禧广场软硬件设置高档、到位，电梯空间大，环境卫生干净整洁，目前租金长期停留在1.8-2元之间，和市面上中高档写字楼租金基本持平，要面子有面子，要里子有里子。

走廊地板上铺设着隔音棉，保证办公场所的安静氛围；步梯消防通道甲级防火门处于常闭状态，作为郑州地标性建筑，消防安全绝对过关。

目前，大玉米楼的空置率并不高，虽然有的楼层也能找到一些空置的办公场所，但其空置率基本在5%-10%之间，并没有之前大家印象中大面积空租的现象。

绿地中心双子塔

和大玉米一样成为群嘲对象，作为郑州另一地标的绿地中心南北双塔可一点儿也不亏。

先不说内部软硬件，单就外部环境来说，双子塔就没有一点儿名片和地标的样子。

两栋大厦周围没有任何绿化，大面积的草地上任由野草自由生长、自生自灭。如果被踩秃噜皮了就拿仿真草皮盖一盖。

路边停放不下的电动车，索性就直接停在草地上了。

南北塔之间，有条砖铺小路，有条被行人踩出来的土路，另外还有其他旁逸斜出的通向路边的小土路。

这些表现和双子塔富丽堂皇的形象放在一起，那叫一个格格不入。

进入写字楼内部，双子塔和千禧中心很相似，内部物业管理和消防设施齐全，毕竟比周边价格都高的物业费在那放着。

在高铁片区做写字楼租赁的小哥发给我一个房源笔记：双子塔一套201平纯南3+1格局的户型，租金1.3元/平/月。

租金1.3元/平/月的房源

由于片区租金最低，物业管理也说得过去，再加上地标名片，双子塔的空租情况已缓解了不少。北塔63层空50%，北塔36层，空40%，同时很多楼层都是整层出租。整体20%左右的空置率基本与周边持平，甚至更低。

升龙广场

升龙广场使用率高，户型方正，而且层高较高，综合性价比高，是工作人员力荐的办公楼。

从升龙广场A座探访的情况来看，21层空置较多，大概空置20%，20楼和21楼相同位置分别有空置，但大多数楼层都是满租状态。

另外，在升龙广场，物业有两个明显不到位之处，楼梯间常闭防火门处于常开状态，基本上每层楼都如此；洗手间的厕纸没有及时补充。

这种情况在文化产业大厦也同样存在，文化产业大厦的楼梯间常闭防火门要么处于根本打不开状态，要么处于开启状态，这令通过爬楼梯进行调研的我来说，犹如困兽，差点以为自己出不去了。

不过，文化产业大厦依然是这次调研中空置率最低的写字楼，空租率应该在5%以内。

河南能源国贸大厦

上次去调研，河南能源国贸大厦还叫龙宇国际。这栋大厦整个建筑的外形像一艘扬帆起航的巨轮，寓意非常地好。

由于写字楼内部除非入驻企业重新统一装修，否则办公格局基本一致。门一关，根本不容易看出来里面是否有人办公。

不过，某些门把手上的灰尘可以偷偷告诉我们答案。

经过两年多的发展，河南能源国贸大厦（龙宇国际）的租赁已形成规模，除25楼基本空置，24楼正在大规模装修，其余楼层都有企业整层或部分入驻。

疫情消散，春暖花开。

很多人已经坐不住了。

要么挣钱、要么花钱，总要找点儿事情做。

有人折腾，有更多人折腾，机会不就来了？！

2021年5月，河南能源国贸大厦22，21，19，18层为猿辅导整层入驻，20楼为恒大旅游集团河南公司整层入驻，如今都已经换成了其他公司。

摔倒并不可怕，怕的是倒下再也爬不起来；

空置也并不可怕，怕的是没有新生力量快速补充。

最坏的时候已经过去了，一切都会越来越好的！

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