深度|今年新增10座购物中心，万象城能问鼎中国顶流奢侈品商场吗？

2023-08-13

万象汇什么档次（深度|今年新增10座购物中心，万象城能问鼎中国顶流奢侈品商场吗？）

近日，华润集团旗下地产业务公司华润置地 (HK:01109)，以及华润置地的成员公司、负责物管及商管业务的华润万象生活（HK：01209）先后公布了2022年年度业绩，披露了以万象城为主的部分购物中心的运营及业绩表现。

购物中心零售额逆市同比增长6.2%至1137亿元，1、2月份持续回暖2022年，华润置地综合营业额同比下降2.4%至2070.6亿元人民币，购物中心营业额（租金收入）同比下降8.9%至137.6亿元人民币，剔除减租影响，同比实际增长13.0%。此外，华润万象生活收入同比增长35.4%至120.16亿元，来自购物中心的商业运营及物业管理服务同比增长16.5%至24.8亿元人民币。

在业绩发布会上华润置地表示，面对市场转弱叠加疫情反复等经营压力，2022年集团旗下购物中心零售额逆市同比增长6.2%至1137亿元，整体出租率维持96.2%的高位，月均坪效维持在2232元/平米，大幅跑赢行业平均水平。

进入2023年以来，受益于疫情稳定及促销费政策，中国消费市场持续回暖，集团购物中心零售额自2023年1月起呈现出显著修复趋势，1-2月重奢（万象城）及非重奢（万象汇及万象天地）零售额同比增幅分别为18.4%及25.4%，同店分别反弹9.1%及11.8%。

2022年新增三座万象城，目前在营购物中心达66个华润置地旗下购物中心主要包括万象城、万象汇、万象天地三大核心产品线，其中万象城定位“引领高品质风尚标杆”，主要位于一二线城市的核心或潜力地段，也被认为是重奢购物中心，首家万象城于2004年12月在深圳开业，2022年新增三座，截至2022年底共运营10座万象城。此外，2022年新增万象汇10座。目前，华润置地在营购物中心总共为66个。2022年新增的3座万象城分别为：武汉万象城-2022年5月开业，占地面积：18.3万㎡福州万象城-2022年6月开业，占地面积：9.0万㎡海口万象城-2022年6月开业,占地面积：10.6万㎡及10座万象汇，零售额及租金贡献占比分别为3.9%和5.3%，平均出租率91.8%，剔除减租影响平均经营利润率为31.8%。

预计今年新增10座购物中心，未来4年内将新增8家万象城2023年，计划在北京、杭州、南京、重庆、长春、昆明、无锡、温州等地新开约10座购物中心。华润置地表示，未来几年每年新开业购物中心10个或更多，预计到2026年末，在营购物中心总数将增至111个。本集团持续聚焦一二线及省会等核心城市，落实“多城多汇”及“一城多汇”的布局策略，提升重点城市的零售市场份额，截至2022年末，已有23个城市实现2个及以上购物中心布局。

而至于重奢部分的万象城，华润置地集团预计2023-2026年将新开设8家万象城：分别是2023：长春万象城、昆明万象城、兰州万象城2024：常州万象城、贵阳万象城、呼和浩特万象城、长沙万象城、郑州郑东万象城2025：东莞万象城附录：华润置地2023-2026年购物中心开业计划

事实上，尽管受疫情影响，华润置地去年已经逆势在武汉、福州和海口开出三座重奢级别万象城，非重奢领域也再添10家。新项目数量展现了华润置地与万象系列对中国奢侈品市场的熊熊野心。

根据开业计划，集团今年率先将在长春、昆明两地开出万象城。2024年，万象城将陆续落户常州、贵阳、呼和浩特、长沙、郑州五地。东莞万象城则将于2025年开业。其中，常州、贵阳、呼和浩特、长沙等地还是万象城首次进军，或将打开当地高端零售业的新局面。

2018年，深圳第二家万象城深圳湾万象城开业

在近几年热度飙升的国内高端商业地产，万象系列已经成为一股迅速崛起的中坚力量，并快速向准一线和二线城市快速铺开。

2004年，第一个万象城购物中心项目深圳万象城开业。作为最靠近亚洲“购物天堂”香港的城市，无论是当地消费者还是毗邻的广州和珠海的消费者，在当时首选的购买奢侈品目的地都是香港或者澳门，华润置地作出这一决定在当时所冒的风险巨大。

不过随着深圳高消费人群规模不断扩大，在说服爱马仕、Louis Vuitton等国际品牌入驻以及各类大型活动的推动下，深圳万象城作为深圳唯一的奢侈品购物中心，业绩自开业以来就逐年递增，成为深圳跻身一线城市的重要佐证之一。

2018年12月，华润置地在深圳湾打造了第二家万象城，进一步凸显华润置地对深圳高端消费力的信心。在此前万象城成功案例的背书下，深圳湾万象城吸引了Louis Vuitton、Gucci、爱马仕、Chanel和Burberry等奢侈品牌。

其中深圳湾万象城爱马仕为深圳第二家专卖店，而Chanel则是深圳首店。据业内人士估计，Chanel深圳湾万象城店开业当天营业额突破千万元。

Chanel深圳湾万象城首店开业当天营业额突破千万元

2010年布局的杭州万象城，在2021年已位列杭州标杆商场业绩榜第三，仅次于深耕杭州的银泰系湖滨银泰in77。

2011年布局的沈阳万象城如今已经成为东北奢侈品市场的重要一极。

2022年杭州万象城销售额达到100亿元，同比增长25%，持续增速明显。

尽管受疫情影响全国市场下行，沈阳万象

城却逆势而为，国际精品业态持续领先，全部品牌销售额实现东北第一，18家品牌进入全国前十。今年2月，一度有传闻称Chanel将从沈阳市府恒隆迁店至此。

避开了北上广的万象城以深圳大本营，加上准一线城市的曲线布局，为自身在奢侈品购物中心领域建立了稳定根基。

2022年上半年，华润万象生活新增位于武汉、福州和海口的3座奢侈品购物中心。

其中海口万象城因地处奢侈品如今看中的海南市场受到行业热议，Louis Vuitton店铺已经树起围挡。

数据显示，2018年11月开业的厦门万象城2021年的销售额已经达到60亿元，同比大涨50%。而去年新开幕的福州万象城也已囊括Louis Vuitton、Prada、Gucci、Cartier、Tiffany等奢侈品牌，其中40%以上为城市首进品牌。

可以看到，华润万象生活已经从早期打磨品牌和关键地区市场，过渡到规模扩张的新目标下，正在向更广阔而未被充分挖掘的国内市场广撒网，试图挖掘各地有待释放的高端消费能力。

在一线市场，中国高端商业零售市场如今呈现寡头垄断局面。包括港资地产集团（以恒隆，太古，九龙仓，新鸿基等）、大陆的SKP母公司北京华联等已经将一线城市的高端零售业瓜分。据中信证券统计，中国的奢侈品牌精品店有50%的门店位于华润置地、恒隆地产、SKP、九龙仓和太古地产的项目中。

万象城的一线对手们

//恒隆地产//1.恒隆2022年上半年整体概况截至2022年6月底，恒隆地产有限公司及其附属公司（下称“恒隆地产”）的总收入上升7%至53.02亿元港币，营业溢利微升2%至37.08亿元港币，物业租赁收入维持在49.86亿元港币，期内实现物业销售收入为3.16亿元港币。内地物业组合的租赁收入按人民币计值增加1%，或按港币计值增加2%，抵消了香港物业组合4%的跌幅。2.恒隆2022年上半年商业物业运营概况按人民币计值，内地商场于2022年上半年的收入下滑1%至22.1亿元，整体租赁收入则较去年同期上升1%。撇除于2021年3月开业的武汉恒隆广场所带来的租赁收入，总租赁收入按人民币计值同比微跌2%。另外，因防疫措施收紧，次高端商场的收入减少2%，而高端商场则录得1%的收入跌幅。恒隆地产表示，3月至5月期间，内地多个城市收紧防疫措施，为该公司旗下的商场带来不利影响。随着上海于6月1日解除疫情防控措施，消费市场有所回暖，商场的零售表现得以改善。

//太古地产//1.太古地产2022年上半年整体概况截至2022年6月底，太古地产收入下降26%至66.98亿元港币。其中，零售物业方面，太古地产实现收入为27.81亿元港币，同比微降3%。2022年上半年，2022年第一次中期股息为每股港币0.32元，同比增加3%；中国内地投资物业应占租金收入总额合共27.85亿元港币。

2.太古地产2022年上半年商业运营概况在中国内地，太古地产在北京、广州、成都、上海及西安城市持有七个大型商业发展项目的权益。来自中国内地零售物业的应占租金收入总额增长9%至23.05亿元港币。撇除租金支援摊销和人民币币值的变动，应占租金收入总额上升7%。中国内地方面，年初零售销售十分畅旺，但2022年第二季疫情再现，当局实施多项应对措施，对太古地产旗下六个购物商场造成不同程度的影响，其中上海及北京尤其严重。撇除三里屯太古里西区及前滩太古里，2022年上半年集团中国内地应占零售销售额下跌19%。香港零售方面，2021年底香港零售市场开始复苏，但受到2022年1月爆发的第五波疫情所阻碍。仅管如此，太古地产旗下商场仍录得近100%的租用率。2022年上半年该集团中国内地零售物业租金收入总额增加3%至港币15.86亿元。撇除租金支援摊销和人民币币值的变动，租金收入总额上升1%。值得一提的是，中国内地2022年上半年的整体零售销售额，同比下跌1%。//九龙仓集团//1.九龙仓集团2022年上半年整体概况2022上半年，九龙仓集团收入减少33%至82.09亿元港币，经营盈利减少19%至34.79亿元港币。投资物业收入减少5%至25.95亿元港币，下降原因主要是商场租金收入下降，但投资物业营业盈利为17.88亿元港币，保持稳定。2.九龙仓2022年上半年商业物业运营概况内地投资物业方面，2022上半年，该集团内地投资物业收入减少4%至25.61亿港元，出现近年首次倒退，营业盈利为17.75亿港元，保持稳定。租户的销售额和营业额租金方面表现较差，复苏速度较2020年缓慢。即使受疫情影响，还是可以看到，一些商场表现情况仍较为良好，如成都国际金融中心和长沙金融中心的商场在2022年6月录得的出租率稳定在94%和98%。九龙仓坦言，上半年新冠防控及经济不景气导致九龙仓集团的中国内地投资物业组合出现近年来首次倒退，疫情导致的封控给九龙仓集团旗下不同城市的投资物业造成不同程度的影响。目前，九龙仓集团在内地拥有11个投资物业，总楼面面积179.4万平方米，均为成熟物业，最晚落成的是2018年投用的长沙国金中心。//新鸿基地产//1.新鸿基地产截至2022年6月30日止年度的整体概况截至2022年6月30日止的年度，新鸿基地产发展有限公司（下称：新鸿基地产）业务分布营业总收入为883.4亿元港币，同比下降9%。此外，按连同所占合营企业及联营公司的租金收入计算，集团年内的总租金收入为248.1亿元港币，与去年相比保持稳定，净租金收入同比微升1%至192.5亿元港币。2.新鸿基地产截至2022年6月30日止年度商业物业运营概况物业租赁方面，新鸿基地产来自内地的总租金收入按年上升4%至54.28亿元人民币。另外，由于零售物业组合续租租金调升，内地出租物业组合的净租金收入增加8%至55.15亿元港币。✦上海国金中心：该商场集结多个知名的品牌及独家商品。✦南京国金中心：商场楼面达100万平方呎，以西式庭园为主题，将于2023年初起分期开业。商场将云集顶级国际一线品牌，以及首次进驻南京的米芝莲星级和“大众点评”发布的黑珍珠餐厅，预租反应良好。商场将与综合项目内的两幢优质写字楼和南京安达仕酒店相辅相成；两幢写字楼已于2020年底前落成，而该五星级酒店将于2023年分期开业。✦上海ITC项目：余下部分总楼面达670万平方呎，包括两幢甲级写字楼、约250万平方呎的旗舰商场和AndazShanghaiITC酒店，其建筑工程已有序地恢复。ITC项目内的大型商场将集结众多知名品牌和休闲设施，为顾客带来全新体验。✦杭州国际金融中心：地上总楼面面积约900万平方呎，将发展为优质写字楼、商场、住宅和酒店，并分期落成。✦广州环球贸易广场（广州南站ICC）：项目毗邻广州南站，将设有高级写字楼、商场、酒店和住宅大楼，总楼面面积约930万平方呎。该大型项目以公共交通导向模式发展，现正进行第一期的地基工程。✦虽然2022年上半年内地偶有疫情，但集团多个位于其他一线城市的优质商场，包括北京APM及广州的IGC和天环仍有高出租率。部分地区曾短暂禁止堂食，影响了商场人流。尽管如此，在政府保增长的措施下，零售市场预期将会有改善。//嘉里建设//1.嘉里建设2022年上半年整体概况截至2022年6月30日，嘉里建设有限公司（下称：嘉里建设）取得营业总收入为46.4亿港元，同比减少27%；物业租赁收入同比下降6%至25亿港元，该业务毛利率微降1%至76%。其中，内地物业租赁收入为18.8亿港元，香港物业租赁收入为6.19亿港元，均同比下降6%。下降的原因主要是向租户提供一次性租金宽减。2.嘉里建设2022年上半年商业物业运营概况内地投资物业组合方面，2022年上半年，该集团已落成投资物业组合及酒店录得收入23.1亿港元，毛利为14.3亿港元。✦静安嘉里中心：零售出租率为88%✦浦东嘉里城：零售出租率为95%✦北京嘉里中心：零售出租率为89%图片来源见水印✦杭州嘉里中心：零售出租率为89%

不同于一线城市的竞争与厮杀，万象城避开一线城市正面挑战与对抗。闯入二线新市场的同时，“万象城们”同样也面临地域性商业巨头的挑战。

如郑州，万象城市场份额连年输给郑州丹尼斯大卫城，便被视为典型案例。‍

2014年，万象城入驻郑州，次年，丹尼斯大卫城开业，二者间隔不过数百米。起初双方平分秋色，但由于地理位置不如对手，又叠加当时国内的奢侈品零售低潮的原因，万象城开业两年人气依然惨淡，而丹尼斯大卫城业绩却不断攀升，甚至将此前万象城围挡但未开业的品牌也纳入囊中。

丹尼斯大卫城： 2014年，丹尼斯大卫城开业，后来居上拿下了LV、BOTTEGA VENETA、Tiffany&Co.等郑州首店，以及多个原先入驻丹尼斯百货人民路店的奢侈大牌。

　　2016年，丹尼斯大卫城披露26亿元销售业绩，往后逐年攀升，至2021年达80亿元，王者之位越坐越稳。

随着商场的定位的不断调整，郑州丹尼斯大卫城从2019年开始迎来了一轮品牌组合优化，进一步提升了奢侈品牌的入驻率，数据显示，2021年丹尼斯大卫城的业绩达到80亿元，位列全国商场业绩榜单20强。

在郑州，万象城市场份额连年输给相距不过百米的郑州丹尼斯大卫城

华中地区的武商MALL也来自湖北省本地，由湖北省最大的综合性商业企业武商集团创办，是华中地区最大的购物中心组合群。

年销售额也由2.08亿元增长到6.23亿元。

1996年，高达50层楼，总投资9亿元的武商广场（原为武汉广场）投入使用。1-8层营业大楼，营业面积8万平方米，是当时华中最大的购物中心，而其经营的商品多达20万余种。

开业首年，武商广场的年销售额就达到10亿元，为武商集团贡献了1亿元利润。并连续多年蝉联全国商业单体经济效益第一。

1999年，世贸广场开业，58层的高楼，是武汉当时最高的标志性建筑。

2007年9月29日，完成改扩建的武汉国际广场开业，很快便实现盈利。

此后，武商集团又通过连廊将武商广场、世贸广场、武汉国际广场连成一体，形成如今的武商MALL，商业面积也扩大到32万平方米。

从武商集团早期的发展思路来看，不管是最早期经营的百货商场，还是后续扩建的购物中心，武商集团一直扎根于解放大道中段，将原来的小门店做成武汉乃至华中地区最集中的商业中心。

而武商广场、世贸广场、武汉国际广场三大商业体的融合，使得大量的商品和服务项目聚集在一起，由此吸引了庞大的人流。

此外，还可以发现，武商MALL百货与购物中心相结合的模式，形成了1 1>2的效果。

相对而言，百货更讲究卖货，商品品类也会更加齐全，购物中心则更注重体验。

武商广场与世贸广场丰富的商品，武汉国际广场的体验业态及更广阔的公共空间为消费者提供了更多消费方式。

三个商业体相辅相成，武商MALL的规模化经营效益日益凸显。

数据显示，2021年，武商MALL销售规模突破150亿元，其中，化妆品、女装、男装、黄金珠宝四大品类销售均位列全国商业体零售第一。

而根据行业最新业绩披露在2022年疫情的捶打下武汉武商更是以155.2亿跻身行业头部项目！

序号商场名称2022销售额2021销售额销售额变化1

北京SKP

超230亿元

239亿元

/2南京德基广场210亿元超200亿元5%3北京国贸商城202亿元200亿元1%4上海国金中心IFC超160亿元185亿元/5上海环球港155.2亿元177.9亿元-12%6武商MALL150亿元左右155亿元/7上海恒隆广场138亿元155亿元-24%8杭州大厦超100亿元超100亿元持平9杭州万象城100亿元80亿元25%10西安SKP95亿元超80亿元18%11长沙IFS94亿元近90亿元4%12广州太古汇92亿元100亿元-10%13成都IFS90亿元近100亿元-10%14沈阳万象城89亿元85亿元4%15成都远洋太古里超80亿元近95亿元-15%16杭州滨湖银泰in7778亿元82亿元-4%17宁波天一广场71亿元70亿元1%18常州江南环球港70.3亿元//19深圳前海壹方城70.17亿元68.8亿元2%20广州正佳广场70亿元超75亿元%21南京中央商场新街口店66.1亿元65亿元1%22青岛海信广场65.5亿元65.5亿元持平23重庆万象城65亿元56亿元16%24广州天河城近60亿元60亿元持平25杭州武林银泰58亿元‍60亿元-3%26郑州丹尼斯大卫城55亿元80亿元-31%27成都万象城54亿元55亿元持平28武汉经开永旺梦乐城50亿元50亿元持平29北京朝阳合生汇50亿元43亿元16%30厦门SM城市广场50亿元49亿元2%31南京新百中心店49亿元40亿元22%32上海恒隆港汇广场48.6亿元60亿元-19%33上海青浦百联奥特莱斯广场47.5亿元55亿元-13%34杭州城西银泰城47亿元47亿元持平35宁波阪急百货46亿元//36重庆龙湖时代天街45亿元40亿元11%37北京朝阳大悦城42亿元44亿元-4%38宁波和义大道42亿元41.8亿元0.4%40深圳深业上城40亿元32亿元25%41太原万象城39亿元39亿元持平42重庆北城天街38亿元36亿元5%43北京西单大悦城37亿元38亿元持平44杭州西溪印象城超35亿元超30亿元16%45上海南翔印象城MEGA超34亿元40亿元-15%46天津南开大悦城34亿元33.6亿元1%47福州仓山万达广场超33亿元24.6亿元34%48上海五角场万达广场33亿元42亿元-27%49深圳万科广场33亿元35.8亿元-7%50宁波鄞州万达广场32亿元29.8亿元

2021年，该购物集群的销售额超过150亿，同比2020年增长50%，是全国为数不多的超过百亿业绩的商业地产项目。尽管武汉万象城的开业为当地奢侈品消费带来了新的增长，但由于品牌齐全度上和地理位置不敌武商MALL，因此始终无法超越后者。

2024年开业的贵阳万象城也将迎来与当地零售“新宠”荔星中心的同台较量。贵阳首个高端购物中心Lavant荔星中心由本土龙头企业星力百货集团开发，于去年正式开业，现已迎来Louis Vuitton、Gucci、Cartier、Bvlgari等多家奢侈品牌，均为贵州首店，在当地消费者心中的地位不言而喻。

贵阳荔星中心

荔星中心同时也是贵州首个高端名品购物中心、贵州跨界文化潮流传播中心、西南首家文商旅融合沉浸购物中心、贵州新零售数字化强体验中心。

值得一提的是，在深圳拥有万象全系列商业的华润置地，此前从未在广州开出一家购物中心。

2023年1月，华润置地广州公司摘得荔湾区白鹅潭地块，总计容面积37万平米，总投资150亿元，并明确提到将在此“引进新型高端业态和顶级奢侈品牌”，预计将在此建设首座M1重奢级别广州万象城。

地块位于珠江隧道口以西、珠江以南，总建面24.8万方，占据了白鹅潭最核心的位置。

“将引进国际知名购物中心、高端特色商场、国际一线品牌等新型高端业态和顶级奢侈品牌。”

｜图源：地块履约监管协议书

项目效果图

万象城、三馆合一、珠实太古、广船、万科花地湾以及医药港星河coco park...连点成线，连线成面，与正在动工的太古或许终将迎来正面厮杀。

虽然万象城进军广州市场，但是面临的挑战同样也不可小觑。而位于天河区的广州太古汇至今在广州奢侈品消费市场保有绝对优势，截至2022年底租用率高达99%，为太古地产旗下在中国内地增长最快的商业体之一。而除了太古以外当地老牌百货丽柏广场，天环广场、广州K11等也在持续进行品牌升级，创造与当地年轻消费者的粘性，使其成为万象城的直接碰撞折。

丽柏广场广州天环

广州K11 广州太古汇

全球“店王”SKP和太古地产也于2022年则纷纷表态，加快在广州推进新项目的开发。其中太古里也将落址白鹅潭，必将与万象城形成直面竞争，二者未来在重奢品类上的招商能力将对竞争格局起到决定性作用。

中国奢侈品消费市场潜力无限，而万象城要做更多人的生意。

想加入更多话题的小伙伴可以添加小编微信进入平台微信社群哦！

商务合作：15026854025邮箱：peng.wang@shlfsg.com

本文来源于"蓝皮书商业图书馆”，蓝皮书商业图书馆超全国2000+购物中心数据资源库，希望广大粉丝对蓝皮书论坛提出相关意见建议，您的意见将对我们非常重要，如果您满意请推荐给身边爱学习的小伙伴们，谢谢。

Hot text recommendation

往期回顾：

万达，凯德，龙湖，吾悦，恒隆等100+商业地产产品线

2019年万达商业年会，品牌手册通讯录

2014万达商业年会品牌名单及联系方式