宁波全部写字楼出租最新信息（【沃德观察】2022年度宁波写字楼租赁市场分析报告）
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引言
2022年，宁波写字楼市场受国内外大环境影响较大，根据沃德地产调研分析，年度写字楼市场需求量下跌43%，成交量下跌39%。部分写字楼平均租金降幅约0.1-0.3元/㎡，平均入驻率下跌3-5%左右，整体呈下行趋势。
在产业方面，外贸物流、软件科技和商务服务三类产业的租赁成交占比，占总成交量的72%。
在成交方面，受多地疫情防控影响，外地客商需求呈下降趋势，今年以搬迁客户为主，达48.06%。成交客户面积以201-500㎡和101-200㎡为主力面积，占比63%。
在区域市场方面，南商和东部需求和成交量最大，占60%以上；南商片区今年三期楼宇陆续面市，品质形象提升，引领南商租金上涨；东部新城以高端品质楼宇为主，租金和入驻率抗压强，整体保持平稳。
2022年第四季度末，租赁市场等来了“优化疫情防控，放开经济活动”的政策暖流。经济逐步向常态化回归，助企舒困、稳链保供取得进一步成效，市场活力提振复苏，给写字楼市场带来了积极面的利好。预计这波利好将逐步释放。
一、写字楼租赁市场整体分析
1、租赁市场—整体分析
2022年整体市场需求量下跌43%，成交量下跌39%
2022年宁波受疫情防控及政策变化影响，部分企业出于对租赁成本的考虑，在选址上更加审慎，致使租赁需求未能完全释放，写字楼市场活跃度呈下降趋势；今年企业对写字楼的租赁需求放缓，新设和扩租的需求均大幅减少。
据沃德统计，今年整体租赁市场需求为约94万㎡，同比下跌43%；总成交面积约33万㎡，成交率约35%。
2、租赁市场—行业分析
外贸物流、软件科技和商务服务三类占比超72%。
宁波作为港口城市，一直拥有强大的外贸综合实力和完整的制造业产业链条，今年外贸物流类客户成交占比25%；在政府产业扶持和优惠政策的推动下，软件科技类客户成交占比24%。
从成交客户类型分析，今年以搬迁客户为主，占比48%；新设公司排第二，占比36%；扩租只占了15%。
3、租赁市场—需求分析
从成交客户需求面积段分析：
201-500㎡为主力面积段，占35%；101-200㎡次之，占比28%；
从成交客户关注度分析：
租金价格、户型和地段为客户首选关注因素，三者占比51%；这几个关键点更具优势的房源，更容易受到客户青睐，快速去化。
4、租赁市场—产业分析
从科技类企业需求区域分析：
南商占比量达33%，海曙占比25%;
从外贸类企业需求区域分析：
南商占比量达35%，东部新城占比29%；
从科技类企业需求面积分析：
201-500㎡占比量达43%，为主力面积段；100㎡以下占比29%，排名第二;
从外贸类企业需求面积分析：
201-500㎡占比量达36%，为主力面积段；101-200㎡占比34%，排名第二;
5、租赁市场—区域市场分析
从区域需求对比分析：
南商和东部需求和成交量大，占60%以上。
根据租金分析，整体租金两级分化严重，空置率持续在较高水平。郊区和核心商务区分化明显，核心商务区的租金抗跌性更强，郊区写字楼的去化需要持续的产业能级导入来支撑。
二、租赁市场，四大王牌解读
（1）南商片区：三期楼宇陆续面市，品质形象提升，引领南商租金上涨
南商共有63栋楼宇，入驻企业5000余家，园区以现代贸易、广告文创、金融服务、软件信息、商务服务五大产业为发展重点，正成为宁波经济高质量发展新高地。
整体租金区间在1.3--2.1元/㎡/天。高品质楼宇租金保持在1.6-2.1元/㎡/天，例如一期宁波商会、杉杉大厦、三期广融、嘉美、龙腾大厦等，整体品质较高，形象较好，一直以来保持高租金高入租率。
受疫情影响，部分楼宇入驻率略有下降，但南商整体商务氛围浓厚，租金和入驻率承压性强。
（2）东部片区：高端品质楼宇，租金和入驻率抗压强，整体保持平稳
作为城市新中心的东部新城、区域内国际会展贸易、国际航运物流、国际金融服务三大产业集聚效应日益显现，吸引上下游产业强势入驻。
东部租金区间在2-4元/㎡/天，总体租金处于市场高位。因航运大厦、紫荆汇大厦、金融硅谷等产业楼宇较为集中，产业政策扶持力度大，上下游企业粘性高，入驻率和租金保持平稳。
未来随着富邦中心、申洲、研祥等高品质大楼交付面市，将会给东部新城写字楼注入更强劲的动力。
（3）海曙片区：片区入驻率下降3%，楼宇租金下跌0.1-0.3元/㎡，工业互联网为产业引领蓄势
海曙租金在1.3-3.5元/㎡/天，租金跨度明显；今年受疫情影响，部分企业退租和缩减办公面积，致使片区内楼宇空置率上涨，但因海曙有着独特的地理位置和成熟的商务配套，片区租金保持稳定，部分楼宇租金略有下调。
随着以工业互联网为产业核心的甬水桥科创中心项目入市，相信海曙将迎来新一波产业结构升级，也将带动提升海曙数字经济发展能级，预计未来写字楼人气和入住率将大幅提升。
（4）江北片区：整体租金下跌3%，入驻率下跌2%-5%，光电产业园聚势腾飞
江北租金在1.2-4元/㎡/天；湾头板块靠近三江口，以来福士、绿地中心等中高端楼宇为主，租金在1.8-4元/㎡/天。
前洋经济开发区租金在1.2-1.6元/㎡，园区内以跨境电商、外贸、科技类企业为主。
江北高新光电产业众创空间位于慈城，项目面积为300-500㎡高品质科创办公空间；整体租金优势明显，园区以光电科技、新能源、制造业以及配套服务业为主，对入驻企业有较大的租金及税收补助政策。
三、2023年预计新增供应
2023年预计全年新增供应近30万方，鄞州南部商务区和东部新城、江北区文创港和电商园区等将成为供应最集中区域。
南部商务区三期：城投大厦、浙东大厦、新三龙、百纳三禾、观峰云汇等
东部新城：NFCC、华骏中心、申洲大厦、研祥大厦等
江北：文创甬江城、绿地u+未来中心二期、宁波银行金融科技产业园等
四、产业招商及运营服务
南商地标楼宇及东部全新推出的楼宇，开发商基本采取统一产权运营的模式。在招商过程中从入驻企业筛选、楼宇维护、租金调控、后勤服务、品质管理等全面把控。目前传统招商模式已逐渐发生变化，开发商开始向政府申请政策扶持，往产业招商转型升级；通过政策引导，进行楼宇整体规划，上下游产业链集聚，打造生态化产业大楼。
未来精细化运营服务的定制和创新，才能满足企业多元化发展需求，也直接影响到楼宇品质和租金标准。
展望
随着疫情防控的解除，将有助于2023年市场活跃度的稳步修复；但政策的调控和实施不会在办公楼市场立马见效，前期市场需求量和租金回暖仍有一定压力，加上未来新增供应密集入市将会影响整体空置率。
今年二十大和中央经济工作会议的召开，均为中国产业发展定了基调，未来以高端制造业、医疗健康、绿色能源、数字经济、科技金融等相关领域成为写字楼市场主要需求来源。
2022年宁波写字楼市场因国内外环境影响，对各行各业均造成了不同程度的冲击，部分企业租赁需求未能完全释放；宁波政务发布2023年政府报告中，总体经济向好以及2023年的主要目标任务等双重利好下，将为宁波写字楼市场注入强劲的增长动能，预计明年租赁市场需求活跃度会有显著提升。
近年来宁波全力引领企业数字化转型，培育科技创新企业，注重产业人才培养，构建现代化产业体系。宁波拥有扎实的产业基础和人才优势，无论对本地以及外来企业都将产生比较好的虹吸效应，预计宁波写字楼市场迎来新一轮发展机遇。
声明：本报告数据由沃德地产市场调研人员基于宁波写字楼市场概况整理呈现，其中部分数据来自专业网站。因市场数据有一定时效性和滞后性，沃德地产对本报告数据的准确性、全面性不做担保，仅供广大阅览者参考。版权所有，转载引用请在文后留言联系。
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