2023-08-13
北京戴德梁行物业管理有限公司佛山分公司怎么样（戴德梁行：2016年佛山写字楼供应量约147万平方米，供应井喷！）
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华中区研究部主管及助理董事 林珂
商业地产部主管及董事 伍林
华南及华中区设施管理主管及高级助理董事 周哲 内容摘要 土地供应放缓，广佛板块地王频出2015年3月，国土部、住建部联合发文救市，严格控制供地规模，改善供求关系。全国土地供应、成交面积都有不同程度的缩减。佛山全年建设用地供应面积同比降15%，成交面积同比降19%，土地出让金下降12%。随着住宅市场回暖趋势逐渐明朗，下半年政府推地和房企土地购置双方都加快了步伐，尤其9月开始，土地出让面积与金额都大幅攀升，而土地成交溢价率也明显上升，11-12月平均溢价率都在20%以上。广佛交界区域成为全年土地出让热点，板块地王频出，2015年总价和单价排名前十共计16宗地，其中一半位于广佛交界板块。2015住宅供应、成交共创新高，均价维稳2015年的佛山住宅市场供应、成交面积均创历史新高：全市全年新增供应1,264万平方米，同比增长10%；成交1,421万平方米，同比激增42%，蝉联全省住宅成交量冠军。全年全市商品住宅供销比为1:0.9，这是自2009年以来供求关系第一次逆转。2015年内出台的多项利好政策成为住宅成交量增长的主要驱动力，二季度起，伴随着政策的密集出台，住宅成交量一路上扬，全市各区成交量均显著上升。价格方面，全年成交均价8,563元/平方米，较2014年上浮1%，至历史最高点。年内出台的多项利好政策并未对成交均价产生较大影响，价格表现相对理性，分区来看，南海、顺德成交均价同比轻微上浮，禅城、三水及高明的成交均价则出现同比下跌。广佛板块成为近年大热：随着地铁交通、居住环境等基础设施的不断完善以及佛山不限购政策、房价洼地等因素，成功吸引广州买家溢出至广佛板块。毗邻广州的南海区成为最大的受益者，区域住宅成交量占比逐年增大，2015年其住宅成交量占比已接近全市一半，区域住宅成交面积已超出近两年该区出让宅地规划建筑面积总和。展望2016年，戴德梁行预测，南海住宅“供不应求”局面仍将维持；近期该区土地楼面价不断攀升，也将推升其楼价涨势。写字楼存量高企，全年空置率小幅回落由于前期住宅限购，商业地产成为投资热点，商业办公地块出让、办公物业交投均在前期攀至高峰。自2014年起，随着宏观经济增长放缓、企业拓展步伐放慢等因素抑制，办公物业终端需求减缓，而供应量仍在不断增加，且物业同质化情况严重。2015年佛山优质写字楼存量排名省内第三，销售量虽然同比增长15%，但销售均价同比回落了13%，写字楼销售步入“走量去库存”阶段。2015年佛山写字楼租赁市场交付3座优质写字楼：南海万达、星星华园国际、禅城绿地中心，共计新增办公面积12.4万平方米，而净吸纳量与前两年基本持平，全年全市写字楼整体空置率轻微回落至32%；受新项目较高定位、及个别项目上调租金拉升，全市优质写字楼平均租金同比上升8%至每月每平方米65元。专业服务、金融与贸易类企业租赁面积占禅桂核心商务区整体优质办公面积的65%，成为写字楼租赁主力。随着“新广佛人”的数量增多，专业服务类企业还将处于扩张阶段；此外，随着金融高新区建设的推进，金融业发展潜力依旧可以挖掘。2016年内，计划交付的佛山优质写字楼供应量约147万平方米，市场步入交付高峰期。戴德梁行预计，供应井喷将相应推高物业空置率，而市场平均租金将面临一定的下行压力。零售物业迎战井喷，体验更需胜一筹2015年1-11月，佛山社会消费品零售总额2442.8亿元，增长11.9%，比1-10增速上升了1个百分点，但与去年同期相比仍回落了1个百分点。社会总体消费增速保持稳固，但仍未及2014年同期增速。2015年核心商圈的桂城和禅城季华路迎来地铁金融城和恒福GOGO Park的开业，新增优质商业16万平方米。此外，三山新城也迎来佛罗伦萨小镇的开业，全市商业形态进一步多元化。以核心消费圈层桂城为例，优质购物中心在2015年进入井喷期，商业总体供应规模大，且相对过于集中，项目同质化情况明显。至2015年底，桂城优质购物中心总存量为85万平方米，入驻率83.4%，倘若单看桂城商圈，2015年人均商业面积达到1.31平方米。若2016年计划交付的优质商业均如期开业，商圈内商业存量将升至126万平方米，人均商业面积将升至1.93平方米，高于人均1.2平方米的通用合理参考标准，可以预见市场争夺将愈加激烈。针对这一情况，戴德梁行指出，“借力双城时代，促进商圈人口增长和留在本地消费”将是未来桂城乃至佛山商业发展的重中之重，不断挖掘需求潜力，着力购物中心向“体验式”转型，零售市场仍将大有可为。欢迎长按二维码，关注顺德易买房！
1月28日，戴德梁行对2015年佛山房地产市场特点进行了全方位、深层次解读，并对佛山接下来市场走向进行预判。演讲内容※ 土地供应放缓，广佛板块地王频出
※ 2015住宅供应、成交共创新高，均价维稳※ 写字楼存量高企，需求有待提升※ 零售物业迎战井喷，体验更需胜一筹演讲嘉宾华中区研究部主管及助理董事 林珂商业地产部主管及董事 伍林华南及华中区设施管理主管及高级助理董事 周哲 内容摘要 土地供应放缓，广佛板块地王频出2015年3月，国土部、住建部联合发文救市，严格控制供地规模，改善供求关系。全国土地供应、成交面积都有不同程度的缩减。佛山全年建设用地供应面积同比降15%，成交面积同比降19%，土地出让金下降12%。随着住宅市场回暖趋势逐渐明朗，下半年政府推地和房企土地购置双方都加快了步伐，尤其9月开始，土地出让面积与金额都大幅攀升，而土地成交溢价率也明显上升，11-12月平均溢价率都在20%以上。广佛交界区域成为全年土地出让热点，板块地王频出，2015年总价和单价排名前十共计16宗地，其中一半位于广佛交界板块。2015住宅供应、成交共创新高，均价维稳2015年的佛山住宅市场供应、成交面积均创历史新高：全市全年新增供应1,264万平方米，同比增长10%；成交1,421万平方米，同比激增42%，蝉联全省住宅成交量冠军。全年全市商品住宅供销比为1:0.9，这是自2009年以来供求关系第一次逆转。2015年内出台的多项利好政策成为住宅成交量增长的主要驱动力，二季度起，伴随着政策的密集出台，住宅成交量一路上扬，全市各区成交量均显著上升。价格方面，全年成交均价8,563元/平方米，较2014年上浮1%，至历史最高点。年内出台的多项利好政策并未对成交均价产生较大影响，价格表现相对理性，分区来看，南海、顺德成交均价同比轻微上浮，禅城、三水及高明的成交均价则出现同比下跌。广佛板块成为近年大热：随着地铁交通、居住环境等基础设施的不断完善以及佛山不限购政策、房价洼地等因素，成功吸引广州买家溢出至广佛板块。毗邻广州的南海区成为最大的受益者，区域住宅成交量占比逐年增大，2015年其住宅成交量占比已接近全市一半，区域住宅成交面积已超出近两年该区出让宅地规划建筑面积总和。展望2016年，戴德梁行预测，南海住宅“供不应求”局面仍将维持；近期该区土地楼面价不断攀升，也将推升其楼价涨势。写字楼存量高企，全年空置率小幅回落由于前期住宅限购，商业地产成为投资热点，商业办公地块出让、办公物业交投均在前期攀至高峰。自2014年起，随着宏观经济增长放缓、企业拓展步伐放慢等因素抑制，办公物业终端需求减缓，而供应量仍在不断增加，且物业同质化情况严重。2015年佛山优质写字楼存量排名省内第三，销售量虽然同比增长15%，但销售均价同比回落了13%，写字楼销售步入“走量去库存”阶段。2015年佛山写字楼租赁市场交付3座优质写字楼：南海万达、星星华园国际、禅城绿地中心，共计新增办公面积12.4万平方米，而净吸纳量与前两年基本持平，全年全市写字楼整体空置率轻微回落至32%；受新项目较高定位、及个别项目上调租金拉升，全市优质写字楼平均租金同比上升8%至每月每平方米65元。专业服务、金融与贸易类企业租赁面积占禅桂核心商务区整体优质办公面积的65%，成为写字楼租赁主力。随着“新广佛人”的数量增多，专业服务类企业还将处于扩张阶段；此外，随着金融高新区建设的推进，金融业发展潜力依旧可以挖掘。2016年内，计划交付的佛山优质写字楼供应量约147万平方米，市场步入交付高峰期。戴德梁行预计，供应井喷将相应推高物业空置率，而市场平均租金将面临一定的下行压力。零售物业迎战井喷，体验更需胜一筹2015年1-11月，佛山社会消费品零售总额2442.8亿元，增长11.9%，比1-10增速上升了1个百分点，但与去年同期相比仍回落了1个百分点。社会总体消费增速保持稳固，但仍未及2014年同期增速。2015年核心商圈的桂城和禅城季华路迎来地铁金融城和恒福GOGO Park的开业，新增优质商业16万平方米。此外，三山新城也迎来佛罗伦萨小镇的开业，全市商业形态进一步多元化。以核心消费圈层桂城为例，优质购物中心在2015年进入井喷期，商业总体供应规模大，且相对过于集中，项目同质化情况明显。至2015年底，桂城优质购物中心总存量为85万平方米，入驻率83.4%，倘若单看桂城商圈，2015年人均商业面积达到1.31平方米。若2016年计划交付的优质商业均如期开业，商圈内商业存量将升至126万平方米，人均商业面积将升至1.93平方米，高于人均1.2平方米的通用合理参考标准，可以预见市场争夺将愈加激烈。针对这一情况，戴德梁行指出，“借力双城时代，促进商圈人口增长和留在本地消费”将是未来桂城乃至佛山商业发展的重中之重，不断挖掘需求潜力，着力购物中心向“体验式”转型，零售市场仍将大有可为。欢迎长按二维码，关注顺德易买房！