个人与公司出租非住房交税有何不同？

2023-08-14

个人和公司出租税金对比表（个人与公司出租非住房交税有何不同？）

个人出租房产和公司出租房产在税费承担方面哪个划算？下面以某写字楼的出租为例进行对比分析个人出租与公司出租的税费差异。

案例

张三在某繁华区的写字楼内拥有两套办公室，一套在自己名下，一套在公司名下（营改增后取得，公司为一般纳税人），现拟出租一套，另一套闲置备用，假设该写字楼的租金是每月5万，每年60万，请问从出租房屋税负角度，出租哪一套比较好？

一、个人出租写字楼如何交税？

1.增值税

国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第16号)

(二) 其他个人出租不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

但根据财政部税务总局关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告(财政部税务总局公告2023年第1号)

自2023年1月1日至2023年12月31日,对月销售额10万元以下（含本数)的增值税小规模纳税人，免征增值税。

因此，案例中提到每月5万元租金，不需要缴纳增值税。

2.附加税

城市维护建设税按照实际缴纳的增值税税额的1%、5%或7%计算缴纳。

教育费附加按照实际缴纳的增值税税额的3%计算缴纳。

地方教育附加按照实际缴纳的增值税税额的2%计算缴纳。

因此，案例中不涉及附加税的缴纳。

3.房产税

个人出租房屋，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。

案例中应缴纳房产税金额为50000*12/（1+5%）*12%=68568元

4.城镇土地使用税

年缴纳城镇土地使用税税额=占地面积*规定的每平方米年税额。

假定案例中建筑面积为500平方米，容积率为5，则占地面积为100平方米，假定标准为20元/平方米，则一年应缴纳城镇土地使用税为100*20=2000元

5.印花税

案例中签订的是租赁合同，按租金的千分之一缴纳印花税，应纳印花税金额为50000*12/（1+5%）*0.1%=571元

6.个人所得税

月租金收入减除实际缴纳增值税额后，按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%。

国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知(国税函〔2009〕639号)

财产租赁所得个人所得税前可以扣除的次序为：

(一)财产租赁过程中缴纳的税费。纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税(缴款)凭证，从其财产租赁收入中扣除。

(二)向出租方支付的租金。

(三)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

(四)税法规定的费用扣除标准。财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元;四千元以上的，减除百分之二十的费用。个人将其所得对教育事业和其他公益事业捐赠的部分，按照国务院有关规定从应纳税所得中扣除。

案例中房屋出租对应的个人所得税为（600000/（1+5%）-68568-2000-571）*（1-20%）*20%=80046元

以上各项税费合计为80046+68568+2000+1714=162567元

税负率=152328元/600000元*100%=25%

二、公司出租写字楼如何交税？

1. 增值税

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号)规定

企业出租房屋取得的收入按“现代服务-租赁服务”缴纳增值税。一般纳税人适用税率为9%。

一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

《财政部税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2019年第61号)规定

对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入，未单独核算的，不得享受免征增值税优惠政策。

根据财政部税务总局2021年6号公告，该政策有效期至2023年12月31日。

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号)规定

军队空余房产租赁收入，免征增值税。

因此，案例中张三应按3%预缴，按9%申报缴纳。应缴纳的增值税税额为600000/（1+9%）*9%=49541元

2.附加税

城建税、教育费附加、地方教育费附加分别按增值税的7%、3%、2%计算，金额为49541*（7%+3%+2%）=5945元

3.房产税

企业出租房屋，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。

无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

根据《财政部税务总局住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告2021年第24号)第二套规定：

对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。

另外，保障房、公租房、廉租房都有相应的减免政策，但本案例不适用。因此，案例中张三公司应缴纳的房产税同第一部分中张三缴纳的金额，具体为50000*12/（1+5%）*12%=68568元

4.城镇土地使用税

同第一部分个人出租，金额为2000元

5.印花税

企业出租房屋签定的租赁合同属于租赁合同，需按规定缴纳印花税，税率为租金的千分之一。金额为50000*12/（1+9%）*0.1%=571元

6.企业所得税

企业出租房屋取得的收入需按规定计算缴纳企业所得税。

根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔2010〕79号)第一条规定

根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

按25%的税率测算，应交企业所得税的金额为【600000/（1+9%）-5945-68568-2000-571】*25%= 118344元

因此，如果以公司名义出租，则一共需缴纳49541+5945+68568+2000+571+118344=244969元

税负率为244969元/600000元*100%= 41%

三、总结

由以上计算分析可知，以个人身份和公司身份出租非住房，主要差别在增值税与所得税不同，在本案例中，用个人身份出租的税负率为25%，而用公司出租税负率高达41%。但不是所有的情形下都是个人身份出租时的税负率低，需要具体计算。

各税种的差异总结如下：

1. 增值税方面，个人可按5%的征收率，公司如果是一般纳税人，营改增后取得，则需要9%申报缴纳。但如果公司是小规模，则跟个人都可享受10万元以内免征的优惠。

2. 所得税方面，个人缴纳的是个人所得税，税率为20%，公司缴纳的企业所得税，不考虑优惠，税率为25%。但根据税率无法判断到底哪种身份缴纳的多，需要具体测算。

3. 城建税、教育费附加、地方教育费附加，以及房产税、城镇土地使用税、印花税在税率方面无差异。但会因为增值税税率的不同，导致附加税、房产税、印花税的计税基数（不含税收入）有所不同，从而引起纳税金额的不同。

现针对两类身份出租时如何交税进行简要总结，列表如下：

税种

个人