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写字楼市场表现是一个城市经济活力的写照，在经济活跃阶段，写字楼无论是销售还是出租行情都比较乐观；而经济低迷时期，写字楼销售困难，空置率高租金上涨乏力。而目前郑州市场的写字楼正处于第二种情况，与住宅市场的风生水起相比，写字楼市场可谓正处水深火热，深陷泥潭。

商住价格倒挂，均价下滑

分年度来看，全市办公产品均价呈走低趋势，原因在于最近1-2年办公市场持续低迷，销售面临困境，诸多项目将办公产品分割为30-60㎡的小公寓，以可住可租可办公的小面积投资自住类产品售出。此种现象尤其以中州大道以西的老城区居多。此类产品均价较低，同一项目内小公寓售价约比住宅产品低1000多元，如高新区正弘数码港，公寓售价8500左右，住宅则在9500左右。

郑东新区的办公产品售价呈现波动中较为稳定的趋势，在2014年达到最高13931元/㎡，其余年份均为12000-12500元/㎡之间。郑东新区的办公产品多以纯正的办公为主，改为小面积公寓出售的现象虽然也有，但并不多，因此均价相对稳定。虽然均价没有像全市那样呈下滑之势，但与住宅均价的高歌猛进相比，办公产品价格横盘，反映了目前办公市场的低迷之势，绿地住宅转型，也是源于此。

2014年中是价格分水岭

月度表现全市来看，在2014年7月份是均价分水岭，办公售价达到最高为13395元/㎡，7月份以前低幅增长，7月份之后开始明显下滑，至2015年初，均价一直在9000元/㎡左右波动，到今年6月份办公售价仅为8917元/㎡。

与之类似，2014年8月份是郑东新区办公产品均价分水岭，该月均价为15449元/㎡，之后一直在12000元/㎡上下波动。

2014年各月均价较高源于绿地中心、绿地新都会、楷林IFC、金水万达中心、美盛中心、期货大厦、怡商花园式会馆（办公性质、住宅产品）等项目的大量备案所致，这几个项目备案之后，郑州高品质的办公产品较少，也是均价走低的原因之一。目前高铁站区域在售办公产品品质普遍不高，剩余体量不大，虽然大部分已销售，但目前出租状况堪忧，空租率和租金水平都不容乐观。

总结

1、虽然截止今年6月底全市办公库存周期为11个月，尚处合理区间，但目前办公市场较为低迷，销售困难，投资自用客户较少，均价下滑，市场处于低谷。

2、高铁站办公产品去化大半，未来办公的主要供应集中在老城区、龙湖副CBD等区域。

3、经济不景气的大背景下，同时住宅类均价快速上涨，城中村持续拆迁，房租高涨，预计办公产品公寓化的现象仍将持续。

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