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　　近期无锡市政府召开新闻发布会，将于今年9月1日起在全市正式实施修改后的《无锡市户籍准入登记规定》（以下简称新《规定》）。特别值得关注的是，该《规定》增设专门条款明确将合法稳定住所的认定范围扩大至租赁住宅，凡在无锡租住经房产管理部门办理租赁登记备案的合法租赁住宅，同时具备参加无锡城镇社会保险、申领（签注）《江苏省居住证均满五年（宜兴为均满三年）条件的，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。这意味着无锡响应国家政策，向着"租售同权"的大方向迈开了历史性的第一步。在租赁2.0时代，无锡的楼市将何去何从？

未来房租会不会变

　　首先对于这个问题，我们必须明确，国家希望实施租售同权并于现在开始试点的主要目的之一就是放宽限制，帮助发达和较发达城市吸引人才，留住人才，为国家经济建更好地添砖加瓦。所以，从经济学的供需理论、竞争理论上来我们不难理解，在可以预期的大量符合新《规定》要求的外来人口涌入锡城的大背景下，对于本来就较为稀缺的各项城市优质资源的竞争程度势必持续加剧，无锡住房租赁市场的供需平衡将被打破，在很长一段时间内会处于供不应求的局面。

　　其次，土拍网将从更深层的房租水平与CPI等的关系来阐述未来无锡住房市场的租金水平走向与变动幅度。

　　CPI是居民消费价格指数（consumerpriceindex）的简称。CPI是一个反映居民家庭一般所购买的消费价格水平变动情况的重要的宏观经济指标，其变动率在一定程度上反映了通货膨胀或紧缩的程度，对宏观经济以及各种国家政策的制定实施都是至关重要的。其一般计算公式为CPI=（一组固定商品按当期价格计算的价值除以一组固定商品按基期价格计算的价值）×100。在国家统计局的官方指标定义中，居住指标是CPI的重要组成部分，占比大约在13%，而房租（非房价）指标是其最集中的代表和体现。尽管业界对这一占比一直存在很大的争论，更有许多学者认为该占比早已高达40%-50%（某些大城市的客观情况也的确如此），在此我们仍暂且以官方指标定义为准。

居住（房租）部分在我国CPI中占比

　　在无锡市统计局2017年7月20日发布的《2017年1-6月份无锡国民经济运行情况简析》（以下简称《简析》）中显示上半年居民消费价格总水平（CPI）为101.9，市场物价上涨1.9%。在调查的八大类商品和服务价格中，居住类价格指数上涨2.2%。而在居民收入方面，《简析》中显示上半年全市居民人均可支配收入23350元，同比增长8.4%，其中城镇居民人均可支配收入26511元，同比增长8.0%，农村居民人均可支配收入14482元，同比增长7.9%。这在一定程度上抵消正常市场状态下由于通货膨胀所导致的货币贬值继而引发的居民消费能力下降的问题。这一数据客观表明整个上半年无锡住房租赁市场的租金水平是持续上升的。

未来房租如何变

　　为了更好地解开这个答案，我们尝试着用指数平滑法去预测下半年无锡租房市场的租金发展趋势，会得到什么样的结果？

　　指数平滑法（ExponentialSmoothing，ES），是在移动平均法基础上发展起来的一种时间序列分析预测法，它是通过计算指数平滑值，配合一定的时间序列预测模型对现象的未来进行预测。是生产预测中常用的一种方法，也经常用于中短期经济发展趋势预测。

　　指数平滑法的基本公式：

      Qt=a*St-1+（1-a）*Qt-1

　　Qt-本期预测值；St-1-前期实际值；

　　Qt-1-前期预测值；a-平滑指数，取值范围0≤a≤1。

　　其中，St-1=1.9%；平滑指数a是新、旧数据在平滑过程中的分配比率，其数值大小反映了不同时期数据在预测中的作用高低，a愈小，则新数据在平滑值中所占的比重越低，预测值愈趋向平滑，反之则新数据所起的作用越大。这里必须要考虑到的是，由于租房合同大都一年一签甚至几年一签，特别是在9月1号无锡实施新《规定》后，很可能出现租房合同5年和3年一签的情况。通常情况下，房东会考虑到未来几年的投资回报率和通货膨胀率而与租房者订立一个比目前高的租金水平，而在整个合同期内不会频繁更改租金。这就导致租房市场不像买房市场一样在很短时间租金水平会频繁出现剧烈波动，至少在未来中短期内变动的幅度是比较平缓的。在今年年初中国科学院预测科学研究中心发布了《2017年中国物价走势》预测报告中预计2017年CPI全年大约上涨为2.3%，CPI走势上半年平稳，下半年涨幅有所上升。即Qt-1=2.3%，a=0.6。从而我们大致得出2017年下半年CPI预测值Qt=0.6*1.9%+（1-0.6）*2.3%=2.06%。这与中国科学院预测科学研究中心预测的全年CPI走势也是相吻合的。而这其中占有重要地位的居住（租金）部分数据指标也势必同向上升。

　　在房地产租售领域，世界银行给出过一个合理的租售比即1:200，在一些特别发的大城市，合理租售比也不应低于1:300。通常状况下，租售比高于这个合理值，人们会更买房而不是租房。反之亦然。

　　以下为随机选取的无锡三个小区案例：

　　由于中国居民自古以来有一种根深蒂固对住房持有的偏好，以及长久以来租房领域国家政策一直不是很明朗，以至于当前时点下无锡的住房租售比都远低于国际合理租售比。从图表数据不难看出，在未来买房转向租房的大可能性下，市场租金上涨还有非常大的空间。再加上新《规定》的推出对租房市场的刺激，租金上涨必将成为大趋势。这与前面的给出的观点也是一拍即合的。

　　基于以上分析，未来无锡的市场平均房租水平上升将是毋庸置疑的，并且会以一种幅度较大，速度较缓的状态慢慢上升。

未来房租变动对房价影响几何

　　最后，就是无锡居民最关心的未来房租变动与房价的关系了。鉴于本文主要讨论的大背景是今年9月1号即将实施的新《规定》，所以我们从这个大背景下简述由于房租上涨对房价造成的影响。

　　同样考虑在合理市场租金比的自然调控下，新《规定》实施后的短时期期内，由于租房市场的良好空间和前景，对房价会产生一些冲击。但这种冲击绝不会导致无锡房价大幅度下跌。理由很简单，在新《规定》的政策要求下，外来租房人口会大量的涌向无锡各种优势资源聚集的居住小区，比如选择靠近学区、地铁的居住小区。而对租住大部分普通的居住小区他们不会产生太浓厚的兴趣。这反而将直接导致优势资源聚集的居住小区的房租瞬间攀升。在市场的自我调节作用下，房租和房价在宏观层面必定是同向影响彼此的，这些区域房租水平的攀升也将导致短期内该区域房价的持续上涨。长期来看，小区域房价持续上升辐射的影响将会慢慢影响到整个锡城。

　　从长远来看，在未来新《规定》正式实施后，无锡住房市场的租住价格和售卖价格会以以一种持续稳健的步伐持续上升。