空置率下降！租金下降！南宁甲级写字楼还好吗？

2023-08-16

南宁市写字楼出售（空置率下降！租金下降！南宁甲级写字楼还好吗？）

2020年的南宁住宅市场，已经盘点无数次，但有一个板块花儿姐似乎从未涉及：那就是南宁的甲级写字楼。那么，2020年的南宁甲级写字楼市场是一个什么样的状态？昨天，国际房地产服务商——戴德梁行发布了《2020年南宁房地产市场总结及展望》, 对南宁2020年甲级写字楼市场的发展情况深度解读。花儿姐对这个市场了解不深，把戴德梁行提到的几个数据拿出来与盆友们探讨，欢迎各位大神们各抒己见。本文数据和数据制图来源于戴德梁行。

全年吸纳量36万㎡

先来看看去年南宁的写字楼的“总成绩”单。

根据戴德梁行的统计，2020年，南宁迎来三个新项目共42.6万㎡的甲级写字楼入市，其中五象新区占比58%，仍然是全市供应主力。虽然供应总量与去年基本持平，但实际上受疫情影响，部分原计划于2020年入市的项目进行了后延。年末，全市甲级写字楼存量增加至246.7万㎡。

从需求端来看，五象新区最为活跃，年内累计吸纳量达到355,792㎡，是2019年的3倍，在全市占比92.9%。戴德梁行的观点认为，五象在写字楼吸纳量上的绝对性领先持续的集中供应为企业带来了充足的选择，另一方面，45.2元/平方米/月的租金水平显著低于其他同品质商圈。与此同时，五象新区作为广西实施强首府战略的核心承载区，政府机构、国有企业总部及关联企业大量迁入，强力提升区域商务氛围，增强企业信心。而针对进驻五象新区的现代服务业、独角兽企业等所提供的分门别类的租金补贴政策及税收优惠政策也直接刺激企业搬迁。五象新区不仅吸引了南宁其他商务区的企业进驻并多有大面积扩租，甚至吸引着整个广西优质企业的进驻。

平均租金67.15元/㎡

那么，问题来了：南宁的写字楼租金水平是怎么样的？戴德梁行的统计数据显示，南宁市甲级写字楼的平均租金是67.15元/㎡，同比下降14.9%，虽然整体租金下降了，但到了第四季度，全市租金环比止跌回升。纵观国内部分二线城市的租金水平，南宁甲级写字楼的租金水平暂时处于相对低位，即便与同处于西部的昆明、贵阳相比也有两成以上的差距。

一个现象是，成熟商圈客户有所流失，流失表现在两个方面：1）退租在成熟商圈，受疫情影响，部分工程咨询、旅游服务等类型的企业难以为继，多有退租现象。金融公司业务略有萎缩，加上智能服务的普及，传统金融企业对办公面积的需求有所收缩。2）流向五象：成熟商圈租户搬迁至五象新区也十分普遍。多重不利因素导致金湖及南湖年度吸纳量为负，分别为-6,649㎡、-5,988㎡，而凤岭商圈全年吸纳量也仅有4万㎡。所以，在供应压力不减、宏观不利因素较多的情况下，下调租金成为业主普遍采纳的策略。年末，金湖、南湖、凤岭租金同比分别下降21.2%、12.3%、16.7%，分别下调至51.20元/㎡/月、90.13元/㎡/月、91.07元/㎡/月。全市平均租金则同比下降14.9%至67.15元/㎡/月。

但是，租金的下降并不是“一泻千里”，环比来看，在经历了三个季度的连续下跌之后，四季度全市租金止跌回升，环比上升3.7%。那么，租金会否一直保持低位？戴德梁行的观点认为，作为南宁的成熟核心区，凤岭汇集了多数本地知名企业，短期的冲击对市场的长期发展影响有限，预计租金将持续恢复。华润大厦A座，以403米的高度刷新城市天际线，成为目前“广西第一高楼”，陆续在吸引知名企业持续入驻。从去年12月到今年1月，华润大厦发布了建发房地产集团南宁城市公司、大唐财富、金地集团旗下南宁公司、广西明丰贸易、广西小桂智能科技等企业择址广西华润大厦的消息。而南湖甲级写字楼市场聚集的大部分租户均为具有业务往来的相关企业，生态稳健，租金预计将维持现有水平。随着市场复苏，科技、大数据类企业的办公需求崛地而起，多选择具有政策利好、租金优势明显、拥有高品质楼宇及大面积选择的五象新区，如腾讯租赁合景泰富国际金融广场2300平方米。同时，在国富人寿、融创等总部搬迁及扩租的大面积租赁交易下，新区的名片企业总部集聚效应逐渐显现，由总部驱动带动市场信心，将持续吸引其他中小企业入驻，带动写字楼去化。此外，部分建筑工程类、小型金融及科技类企业也选择在五象新区再开业，重新挖掘市场机遇。

空置率下降但仍在高位

2019年数据显示，南宁甲级写字楼空置率高达54.3%，位居被统计的24个城市的首位，比第二名的佛山高出近14个百分点。去年，南宁甲级写字楼的空置率如何呢？根据戴德梁行的统计数据显示，截至2020年末，南宁甲级写字楼的空置率为46.7%，近半年明显的下降了。值得关注的是，五象新区在集中供应下空置率半年内下降13.4%，较去年末下降26%，降幅大大领先其他区域，同时带动全市空置率下降7.6%，至46.7%。另外，2019年，南宁甲级写字楼的空置率是近5年来最高，达到顶峰，但是很明显的是，随着五象的空置率下降，南宁整体空置率也在往下走。

此外，戴德梁行的统计数据显示，南宁甲写的租赁成交比例大概有6种类型，其中TMT、房地产和金融是大头，分别占比38%、28%和16%。

南宁“甲写”的未来预判

戴德梁行的观点认为认为，强首府战略支撑需求活跃度，预计明年市场指标将持续改善供应量方面，2021年，将有62.2万㎡的甲级写字楼计划供应入市，其中凤岭占比56%，将为成熟商务区发展注入新活力。

戴德梁行研究院副院长、华南研究部董事张晓端指出，考虑到商办项目延期较为普遍且业主大面积自用等因素，预计明年实际投放市场的供应量将大幅低于计划供应量。而另一方面，在强首府战略下，南宁从融资贷款、企业扶持及人才税收等方面支持现代服务业发展，截至2020年9月末，中国-东盟金融城已入驻金融机构达145家，其中85家为今年新增，持续为企业服务并注入活血。目前，外地大型金融企业及融资公司的寻租需求活跃，预计将成为明年的租赁亮点之一。此外，基于业务发展前景，政策支持下的其他现代服务业如云计算、信息技术、科技服务以及人工智能等也将为写字楼需求提供重要支撑。可以预见，不断增强的产业将从需求端对南宁甲级写楼市场构成支撑，伴随新供应及存量物业的不断去化，市场的吸纳指标还将保持较高水平。而结合目前较低的租金水平、以及伴随可见的不断涌现的高品质物业的入市，未来南宁甲级写字楼租金仍有较大的提升空间。当然，虽然南宁甲级写字楼的提升空间还在，但花儿姐并不是鼓励大家投资写字楼，毕竟，南宁“甲写”的投资收益率并不高。

为五象单独开一段

关于很多人谈到南宁甲级写字楼空置率高的问题，就会想到南宁经济不行，想到南宁经济不行，就联想到五象不太行。

当然，写字楼的空置率和区域经济发展存在一定的联系，但是也不是绝对的。

南宁写字楼空置率高，除了经济活跃度相对不算高以外，和新区的发展、崛起的甲级写字楼也有莫大的关系，那些在建的和刚建好但尚未有出租的写字楼，拉高了南宁的平均空置率。

南宁目前的思路是“筑巢引凤”，就是一边把写字楼做好，一边招商引资。这几年，南宁在招商引资上非常努力，五象的甲级写字楼的空置率已经肉眼可见的下降。

戴德梁行的统计数据显示，2019年，五象新区的甲级写字楼的空置率是78%，但是2020年下半年已经下降至51.9%。

据官方数据显示，截至2020年五象新区核心区空间布局基本完成，总建筑面积达1000万平方米，117栋高层单体建筑中101栋完成封顶。中银香港东南亚业务营运中心、中国太平保险集团东盟保险服务中心、广西（南宁）金融创新联合实验室等重点金融项目相继落地。

截至去年11月底，位于五象新区的中国-东盟金融城累计落户各类金融机构（企业）157家，其中去年新增97家。

以数字产业为核心的中国-东盟信息港南宁核心基地加快发展。目前该基地集聚了广投数字经济示范基地、中国-东盟地理与卫星应用产业园等园区，华为、阿里巴巴、腾讯、联想、蚂蚁科技等行业龙头企业也陆续入驻，浪潮设立总部机构。

五象新区全面深化产城融合，培育发展新经济新业态，吸引了一大批知名企业慕名来聚：截至2020年11月底，五象新区累计入驻全球最具价值品牌百强10个、世界500强企业35家、国内500强企业28家。

广西自贸试验区南宁片区建设从2020年1月至12月10日，新增企业数6263家。

可见随着五象新区和南宁自贸区企业和产业的进一步招商引进，五象写字楼的空置率在未来两年还将会降低，从而带动南宁甲级写字楼的空置率进一步降低。