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        进入2016 年，珠海写字楼迎来了一轮供应井喷。珠海中原地产也有统计，2016年珠海写字楼供应量大约在70 万㎡左右。这一数字已超越了2010-2015 年的总和。另外，据珠海大家地产全案机构统计，未来三年珠海写字楼供应近500万㎡。

        写字楼供应的大幅度增长，源于珠海写字楼正处于更新换代的阶段。当前市场上新出现的智汇·西九等产品，属于新一代的产品。另外，随着港珠澳大桥及横琴自贸区建设，大量企业涌入珠海。这也催生了一定量的写字楼需求。当前，珠海写字楼回报率接近6%，均价也比5 年前翻了一番，因此投资前景极诱人。

        此外，从5 月1 日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。这很大程度的刺激了企业购置不动产，这是中央对于去化写字楼库存给予最大的政策支持。从销售的角度来说，5 月1 日之后购买写字楼，相当于国家给予了11%的价格优惠补贴。

供应量：未来三年近500万㎡  今年超过去5年总和

        近年来，珠海房地产迎来写字楼供应的井喷。继前两年钰海环球金融中心、中海富华里写字楼项目进入市场后，当前又有一波写字楼开始进入市场，诸如智汇·西九、中信南航、横琴总部大厦、梧桐树大厦等。

        珠海大家地产全案机构统计，未来三年内，珠海写字楼供应将接近500万㎡，这其中横琴的供应量就将达到200万㎡。珠海中原地产也有统计，2016年珠海写字楼供应量大约在70 万㎡左右。这一数字已超越了2010-2015 年的总和。新写字楼的供应热点区域为吉大、南湾、横琴。有数据显示，目前横琴在售项目11 个，今年新增商住项目9个，其中商业写字楼综合体5个，类公寓项目2个、写字楼项目2个。

市场：产品更新换代  企业大量进驻刺激需求

        当前写字楼供应的大量井喷，有政策及市场两方面的原因。据了解，原先针对写字楼的政策中，要求有主干道旁新报建项目，产权面积划分不得低于400㎡；非主干道旁报建项目，产权面积划分不得低于200㎡。2015 年，这项限制被取消了。珠海中原地产高级策划师唐志行指出，这项政策的取消，使得部分开发商采用新控规报建并快速入市，争相吃头啖汤。

        珠海大家地产全案机构董事陈志则从市场方面做出了分析。他指出，珠海近些年大型基建推动，大型企业纷纷进驻珠海。仅房地产领域，除了绿地、万达以外，几乎所有外来大开发商都已在珠海扎根。这对珠海的写字楼造成很大的需求。另外，珠海的中小企业也茁壮成长，对新的办公场所也有一定需求。目前，横琴累计注册市场主体18419 家，企业数量17481 家，企业注册资本总额超过8153亿。已引进和在谈的世界500 强企业63家，国内500强投资项目98家。

        另一方面，当前珠海写字楼市场到了需要更新换代的阶段。在富华里等写字楼面市之前，珠海写字楼以光大国际贸易中心为主要支撑。而原先珠海的写字楼以功能性为主。到了当前2.0时代，才有软包装及形象面方面的考虑，如集高端、时尚、生态、艺术等核心优势于一体的智汇·西九。

回报率：2016年均价突破2万元  回报率超过6%

        陈志还指出，中海富华里的写字楼推出后，取得了空前的市场成功。据了解，富华里的写字楼出租率接近100%，租金达到100 元/㎡。这在很大程度上激发了开发商对于写字楼的兴趣。

        记者也了解到，当前珠海主要的写字楼投资回报率都很高。2016年珠海的写字楼均价基本都在2万元/㎡以上。按照当前的价格计算，珠海写字楼的回报率都接近8% 。比如，中信南航国际广场回报率8.18%，智汇·西九回报率6%，属于上一代产品的广大国贸，回报率也达到5.33%。目前市区普通的办公楼每月租金跨度在70-100元/㎡不等，而全新且高档的甲级写字楼，每月租金约150元/㎡。相比之下，住宅及公寓的租金回报率多在3%左右。

        与此同时，写字楼的价格也经历了飞速上涨。在2011 年，珠海的写字楼均价约1 万元/㎡。但当前，珠海写字楼的均价已突破两万，足足翻了一倍。写字楼价格的快速上涨，以及超高的租金回报率，引发了投资者的投资热情。

前景：国家11%优惠补贴  投资写字楼正当时

        写字楼市场供应井喷，地价则相对低廉。据了解，当前珠海主城区住宅地价大多超过1.5 万元/㎡。相比之下，吉大大部分写字楼地块补完地价都在5000-6000元之间，这只是住宅地块的40%。陈志认为，当前珠海写字楼地块价格相对低廉，依旧是价格洼地，因此是企业不错的调整风险的杠杆点。

        另外，随着写字楼报建新政出台，市面上会出现更多60-80㎡单位，相比于从前200-400㎡的产权单位，这更加接地气，更适合中小企业购买。对于投资性产品而言，这也极其具有诱惑力，会催生一定量的投资需求。

        唐志行也指出，当前珠海写字楼的出租率达到70%以上，但老旧写字楼较多，租赁置换需求仍然旺盛。随着营改增政策的出台，部分企业或将考虑购买写字楼抵扣增值税。3 月18 日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署全面推开营改增试点，进一步减轻企业税负。会议明确，从2016 年5 月1 日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。这很大程度的刺激了企业购置不动产，这是中央对于去化写字楼库存给予最大的政策支持。从销售的角度来说，5 月1 日之后购买写字楼，相当于国家给予了11%的价格优惠补贴。

        另外，营改增能够直接刺激写字楼二手市场的活跃度。营改增之前，100 万元买的写字楼，150 万元出售。需要缴纳营业税150*5.6%=8.4 万元。营改增之后，需要缴纳的增值税（150-100）*5%=2.5万元，节省近6万元。

曾怡灿