金融服务业发展迅速较快重点表现在哪些方面（金融、TMT、专业服务行业在如何集聚？）
根据戴德梁行统计数据，截至2022年末，国内19个重点城市的核心商圈甲级写字楼存量为6088.53万平方米。其中，北京、上海、深圳、广州存量规模分别为861万平米、857万平米、697万平米、603万平米，在全部19个重点城市中占比分别为14.15%、14.08%、11.46%、9.91%。
增量方面，截至2022年末，国内19个重点城市的核心商圈甲级写字楼未来供应量（2023年-2027年）达到2250万平方米，约为目前存量的36.96%。其中，新增供应量将主要来自于深圳、广州、上海，未来供应量分别为645万平方米、371万平方米、157万平方米，占全部19个重点城市增量供应的52.20%。
资料来源：戴德梁行、深鲤不动产整理
显然，从存量来看，北上广深四个一线城市是国内重点城市写字楼市场的供应主力；从增量来看，未来国内写字楼市场供应将进一步向北上广深集中，未来供应量全部完成后，北上广深写字楼供应合计在19个重点城市占比将达到51.49%。
租金方面，2022年19个重点城市的核心商圈甲级写字楼平均租金中，最高为北京的375.1元/平米/月；最低为南宁的61.2元/平米/月；中位数为武汉的98.9元/平米/月。
空置率方面，2022年一线城市（北上广深）中，北京、上海核心商圈甲级写字楼空置率相对较低，约为11%；深圳相对较高，达到22.6%。在非一线城市中，杭州的空置率最低，为16.6%；其次苏州空置率为17.1%，其余城市空置率均在20%以上，南宁空置率甚至达到41.9%。
同时，部分重点城市短期供应量的急剧增加，还是影响了空置率的短期表现，如深圳、广州、南京、武汉，未来供应量增幅分别达到92.54%、61.62%、53.36%、46.16%，而2022年空置率分别为22.60%、14%、25.50%、37.60%，明显高于同等水平城市。
资料来源：戴德梁行、深鲤不动产整理
可以看到，一方面是国内写字楼供应在向一线城市进一步集中，另一方面是重点城市租金水平越高，写字楼空置率反而越低，租金水平并没有导致租赁需求在城市间转移。
也就是说，决定国内写字楼市场表现的更多的来自于需求方，而不是供给方。
01
四大行业集聚一线城市写字楼
更进一步，写字楼作为产业载体，体现了城市经济发展的动能和产业集聚的趋势。
根据世邦魏理仕近日发布的《2022年甲级写字楼租户普查》报告，六大城市（北上广深、武汉、成都）甲级写字楼市场租户构成主要来自于金融、TMT、专业服务、房地产建筑四大行业，2022年四大行业占比占比在60%-70%，其次是制造业/消费业。
其中，深圳和北京甲级写字楼租户构成较为趋同，前四大行业从高到低分别为金融、TMT、专业服务、房地产建筑，合计占比达到70%以上；
上海的TMT占比较弱，仅14%，广州的金融业占比较弱，仅25%，而制造业/消费业占比较大；
武汉、成都的主要租户中，专业服务行业占比偏低，而房地产建筑比重明显偏高。
表1：2022年甲级写字楼租户构成
资料来源：世邦魏理仕、深鲤不动产整理
1、金融业
具体来看，金融业的主要租户可分为非传统金融、证券/基金/信托/期货、银行、保险/保险经纪四大细分行业。
表2：2022年甲级写字楼金融业租户构成
资料来源：世邦魏理仕、深鲤不动产整理
数据显示，2022年全国金融业增加值约为9.68万亿人民币，其中，上海、北京、深圳分别贡献0.86、0.81、0.51万亿，占比分别为8.91%、8.47%、5.31%，成为国内前三大重点城市，第四大城市为广州，金融业增加值0.259万亿，占比2.6%，规模仅约为深圳的50%。
显然，金融行业更集聚于上海、北京、深圳三个一线城市。
资料来源：统计年鉴、深鲤不动产整理
如果从主要金融机构的分布来看，上海、北京、深圳的金融业集聚趋势更加明显。
证券公司，目前国内具有公募基金管理资格的证券公司共有111家，其注册地分布的情况是：深圳18家、北京17家、上海16家，三大城市合计达到51家，占比45.95%。而其他注册地不在北上深的证券公司（因历史因素），其核心业务部门，如投行、自营、资产管理、研究等，办公总部，依然位于北上深，通常只是在注册地保留管理总部如财务、人事、行政等，以及经纪业务部门；
公募基金，目前全国公募基金共有124家，办公地分布的情况是：上海56家、北京36家、深圳26家，三大城市合计达到95.16%；
私募基金，目前我国共有24,304家私募基金管理人，注册地分布的情况是：北京5,686家、上海5,044家、深圳3,712家，三大城市合计占比达59.42%。
2、TMT
具体来看，TMT行业的主要租户主要包括科技互联网、电商、电信通讯、新媒体、在线游戏娱乐等，其中科技互联网为绝对主力租户。
表3：2022年甲级写字楼TMT行业租户构成
资料来源：世邦魏理仕、深鲤不动产整理
从科技互联网上市企业的分布来看，截至2021年12月，我国境内外科技互联网上市企业中注册地位于北京的互联网上市企业数量最多，占总体的34.2%；其次为上海，占总体的20.6%；深圳、杭州、广州紧随其后，分别占总体的10.3%、9.7%和5.2%。
从百强互联网企业数据来看，2021年，我国互联网百强企业中有35家，将总部设在了北京，设在上海、广州、深圳的数量分别是15家、8家和7家，此外杭州和厦门进入百强榜单的企业数量，分别为7家和6家。
资料来源：网络、深鲤不动产整理
根据智联招聘发布的《2021年互联网产业求职指南》，2020年一线城市（北上广深）对互联网产品技术人才招聘需求更旺盛，占比43.8%；其次是新一线城市，占比33.1%。
资料来源：统计年鉴、深鲤不动产整理
3、专业服务
专业服务，即商务服务业，包括企业管理服务、法律服务、咨询与调查、广告业、职业中介服务、市场管理、旅行社、会展等行业，其主要租户主要包括咨询、法律、会计、其他（人力/会计/广告公关/供应链管理）。
表4：2022年甲级写字楼专业服务行业租户构成
资料来源：世邦魏理仕、深鲤不动产整理
根据四经普数据显示，商务服务业营收规模前四大城市分别为上海、北京、深圳、广州。其中，上海、北京商务服务业的营收规模远高于其他城市。
资料来源：Data居士、深鲤不动产整理
从商务服务机构来看，以律师为例，数据显示，2021年，北京、上海、广州、深圳律师人数分别为4.21万人、3.50万人、2.02万人、1.92万人，为我国律师人数最多的四个城市，律师人数共占全国律师总人数约20.2%。
4、房地产建筑、制造业/消费业
具体来看，房地产建筑业租户主要包括开发商、第三方办公服务、建筑工程、房地产服务、物业管理、建筑设计。
其中，开发商为主力租户，其次第三方办公服务在一线城市租赁了一定规模的写字楼面积用于办公服务。
表5：2022年甲级写字楼房地产业租户构成
资料来源：世邦魏理仕、深鲤不动产整理
此外，产业类企业（制造业/消费业）也一般把总部办公、市场销售等商务职能布局在甲级写字楼，其中，3C电子产品、消费品等细分类的表现最明显，几乎成为各大重点城市甲级写字楼的普遍租户。其次，贸易零售、消费服务、能源及公共事业、医药及生命科学等也成为写字楼的重要租户。
表6：2022年甲级写字楼制造业/消费业租户构成
资料来源：世邦魏理仕、深鲤不动产整理
02
人才集聚与产业集聚
可以看到，一方面是一线城市租金水平远高于非一线城市，另一方面金融、TMT、专业服务、房地产建筑等行业越来越集聚于北上广深等一线城市。
根据定义，产业集聚是指同一产业在某个特定地理区域内高度集中，产业要素在空间范围内不断汇聚的一个过程。这里的产业要素包括但不限于交通、创新、人力、资本等，产业要素聚集可以产生产业链协同、人力资源共享、社会资本流通等竞争优势，最终导致企业在选址过程中越来越倾向具备产业集聚要素优势的城市。
而对于金融、TMT、专业服务、房地产建筑等行业来说，其产业要素具有一个明显特征：人力资本驱动。
我们根据统计部门发布的19部门投入产出表计算，作为第三产业的主要构成，金融、TMT、专业服务、房地产建筑等行业的劳动者报酬投入在行业的总投入中，占比在17%以上，远高于制造业等第二产业。
资料来源：统计年鉴、深鲤不动产
同时，金融、TMT、专业服务行业对人力资本的素质要求较高，体现在行业员工的工资水平上。
根据统计部门公布的19部门就业人员平均工资数据，2021年平均工资最高的产业部门分别为信息传输、计算机服务和软件业20.15万元、科学研究、技术服务和地质勘查业15.17万元、金融业15.08万元。
资料来源：统计年鉴、深鲤不动产整理
而一线城市可以为金融、TMT、专业服务行业提供充足的高素质人才。根据第七次人口普查数据，在全国大学学历人群中，北京以919万排名第一，上海842万排名第二，广州、深圳分别为509万人、507万人。
资料来源：统计年鉴、深鲤不动产整理
一方面一线城市高校培育的高素质人才驱动了高技术、高附加值行业企业的创新和发展，另一方面高技术、高附加值行业企业的快速发展吸引更多高素质人才流入一线城市，最终形成了金融、TMT、专业服务行业在一线城市的不断集聚。
03
结语
数据显示，目前我国金融业、信息传输/计算机服务和软件业、专业和商业服务、房地产业增加值占经济总量比值分别为8.25%、3.77%、5.26%、7.24%，而美国相关行业对应比值分别为8.50%、5.70%、12.90%、11.50%。
显然，随着我国第三产业进一步发展，及在经济总量中占比提升，其中，金融、TMT、专业服务、房地产建筑四大行业的办公面积还将有较大增长空间，而这些产业又将进一步集聚于一线城市。
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