上海办公楼租售网（2022年4季度上海办公租赁市场分析报告）
受前期封控影响，上海办公市场积压的租赁需求于下半年陆续释放，成交活跃度提升显著。但进入12月后，随着疫情政策的调整，在第一轮感染高峰的影响下办公市场租赁进程受阻，第四季度办公物业平均租金跌幅扩大，平均租金降至4.7元/㎡·天，环比降低2.2个百分点。
总体来看，2022年上海办公租赁市场在疫情反复之下受到较大冲击，市场表现低迷，租户租赁决策更为谨慎，租金呈现持续下跌的态势，同比跌幅达4.4个百分点。
◆ 内中环止跌微涨，其他环线出现不同程度的下跌
上海办公租赁市场本季度内中环区域止跌微涨，其他环线则呈现不同程度下跌。内中环区域本季度平均租金在4.37元/㎡·天，涨幅达0.5个百分点。前滩区块受到国内外总部企业青睐，在大量续租和扩租需求的驱动下，多个今年入市的项目迅速去化，租金保持上涨势头。张江区块出现分化，北部区域以科技制造业为主，租金小幅回落；南部区域以生物医药业为主的租金涨幅明显，其中具备研发环评条件的产业园区需求旺盛，整层、整栋租赁交易频现。内环内区域办公表现平稳，本季度微跌0.4个百分点、至6.26元/㎡·天。其中，小陆家嘴表现亮眼，得益于上海国际金融中心能级的不断提升，保险、证券、投资管理为主的金融行业2022年以来持续释放租赁需求，本季度表现出较强的韧性，出租率不降反升，租金维持相对稳定；静安寺、南京路石门路等区块受到部分企业退减租赁面积或降级搬迁的影响，租金出现松动，但全年表现仍优于其他区块。
中外环区域办公平均租金下跌0.8个百分点、至3.13元/㎡·天。临空、江湾五角场等区块租金明显下调，部分项目通过提升装修免租期、免费提供定制化装修等方式变相调整租金，以期加速去化；金桥、市北等产业园区受到小面积产品租户退租影响，租金回落幅度也较大。外环外办公租金跌幅最大，本季度跌幅达7.9个百分点，平均租金在2.92元/㎡·天。五大新城租赁市场受冷落，多数房源去化周期持续拉长。
回顾全年，2022年上海仅内中环办公租金同比上涨，涨幅达2.1个百分点，其余各环线办公租金同比均下跌。外环外同比跌幅最大，达14.9个百分点，中外环同比跌幅最小，为1.5个百分点。
◆ 超过半数的行政区办公租金仍在下行
在上海各行政区分布中，超过半数的行政区办公租金仍在下行。浦东新区环比降幅最大，达2.8个百分点，其中小陆家嘴、竹园、八佰伴等区块内中高端物业的租金表现坚挺，但中低端物业中大量第三方办公服务运营商竞争激烈，年末普遍调租，带动周边小业主下调租金。静安区、徐汇区、杨浦区、宝山区的办公租金微跌，降幅均在1个百分点上下。虹口区环比上涨2.7个百分点，区内的北外滩区块进入发展加速期，资本对北外滩滨江的发展和规划有着良好预期，本季度完成四笔大宗交易，进一步提振市场信心，带动价格上涨。闵行区环比涨幅最大，达4.2个百分点，区内漕河泾开发区的科技绿洲五期、六期等一批高品质项目招商推进，拉动整体租金提升。
◆ 租金普遍调整，高端市场抗跌性相对较强
甲+级办公租金环比微跌0.2个百分点，多数项目在本轮租金普遍调整的情况下展现出较强的抗跌性。如小陆家嘴区块甲+级代表性项目上海中心本季度迎来包括化工业和咨询业在内的多家企业入驻，出租率逆市上升。甲级办公租金各环比下跌2.6个百分点，其中后滩、中山路宜山路区块租金跌幅较大，这些区块的租赁情况与邻近的徐家汇、前滩区块相比有着明显差距，年底业主主动下调租金，以期加速去化。乙+级、乙级办公租金分别环比下跌2.6个百分点和2.8个百分点，这两类档次的办公物业有大量房源在三季度被第三方办公服务运营商承租，经过装修翻新后于本季度陆续进入市场。由于疫情反复，市场表现不及预期，部分项目迫于经营压力主动调整租金定价策略，比较突出的是八佰伴、四川路武进路等区块，租金下跌超过4个百分点。此外，江湾五角场区块的中端市场表现也较差，部分互联网行业集中式裁员，办公租赁需求收缩，对办公租赁市场造成一定冲击。
2022年上海各等级办公物业租金同比均下跌，其中甲+级办公物业同比跌幅较小，达1.8个百分点，表现出较强的市场韧性。甲级办公同比下跌5.8个百分点，乙+级办公同比下跌6.4个百分点，乙级办公同比下跌5.3个百分，丙级办公和丁级办公租户较为稳定，跌幅有限，分别同比下跌1.7个百分点和1.4个百分点。
◆ 租赁决策推迟，四季度办公空置率小幅提升
第四季度上海全市聚集区平均空置率上升1个百分点、至18%。
第四季度空置率变化主要有三方面因素影响：
1、三季度上海办公租赁市场整体呈现量升价跌的行情，进入四季度后依然保持一定的成交活跃度，但12月防疫政策调整后，上海迎来一轮感染高峰，办公带看量锐减，较多租户推迟租赁决策。
2、年末中小企业退换租频繁，多数此类企业在年内的选址决策上持谨慎态度，部分企业因经营压力选择缩减租赁面积或降级搬迁至租金更低的非聚集区。
3、徐家汇、江湾五角场和南京西路等区块新增供应的入市使中高端市场吸纳略显压力；三季度第三方办公服务运营商吸纳的大量房源于本季度投入运营，抢占中低端办公市场。
——总结与展望——
延续三季度的市场行情，四季度初全市办公租赁需求相对稳定。依靠金融业、咨询服务业、生物医药行业等展现出的需求韧性，高端市场表现亮眼，但需要注意新增供应的入市对后续去化压力的影响。中低端市场的业主方与第三方办公服务运营商竞争激烈，二者都通过调整租金定价策略，用以价换量的方式维持出租率。不过，由于年底防疫政策的调整和一波疫情高峰的影响，办公租赁活动基本停滞，空置率小幅提升，至四季度末，上海办公租赁市场整体呈现量价齐跌的行情。
受前期封控和疫情反复的影响，部分办公项目竣工时间推迟，预计2023年新增供应将大幅提升。由于现阶段上海办公需求侧处于恢复阶段，整体供过于求，新增供应的集中入市可能会加剧市场竞争。2022年下半年就已经出现过此类情况，徐家汇中心、静安moho、尚浦汇等一批大体量办公项目入市使得邻近的部分高端办公物业纷纷下调租金报价。但另一方面，新增供应也能在一定程度上提升市场活跃度。例如徐汇滨江、前滩区块等新兴商务区正进入发展冲刺期，近年来新项目持续入市使得区域始终保持较高的热度，随着徐汇滨江人工智能产业的极速发展，头部企业纷纷入驻，关联产业链上的企业也扎堆聚集，产生一定的需求外溢，带动了周边区块的租赁成交。
总体而言，随着疫情防控措施的全面放开，经济复苏步入正轨，前期积压的租赁需求将陆续释放，办公租金有望在2023年上半年逐步企稳。
END
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