01

悉尼、墨尔本部分地区房贷拖欠比例高!

评级机构S&P收集到的数据发现，悉尼西南部郊区和墨尔本西北部郊区的借贷者拖欠房贷一个月甚至更久的可能性比其他地区高一倍多。

虽然拖欠还款的房贷比例较低，仅为1%左右，但这些新数据将导致银行在特定地区借贷时更加小心。

澳储行预计下周将把利率上调到4.35%。此前澳储行就曾提醒，借贷者受到的压力不平均。银行已经在部分郊区设定了借贷上限。

S&P Global Ratings数据显示，悉尼西南区房奴拖欠房贷超过30天的比例最高，达到了2.5%左右，而后是珀斯的西北区、墨尔本的西北区和蓝山地区。

银行在决定借贷政策（包括要求更高的首付）时查看这些数据，S&P分析师Erin Kitson说：“总体来说，拖欠房贷的病例还是很低的，但分析数据也许会影响银行借贷决策。银行在特定地区可能会更加谨慎。虽然失业率较低，总体拖欠房贷比例依然低于疫情水平，但不同城市拖欠房贷的地区各有不同。”

但另一家评级机构表示没有发现地理位置与还贷情况之间的差异，这家评级机构称，借贷者的类型比他们居住的地方更为重要。

Fitch分析师Jack Do说：“地理上的差异没有很大。这和地理位置的关系不大，主要还是应该追踪高风险的消费者。”

今年5月，在半年银行财报中，贷款质量比预期更好，但确实也出现了恶化的迹象。银行也在与高风险的客户联系，帮助他们管理还款。

Fitch表示，银行会核查借贷者的情况，包括过去2年内买了房等。

穆迪也在准备根据邮区不同来分析当地的房贷压力，预计将在11月公布报告。

在本月发布的一份报告中，穆迪表示，澳洲房贷拖欠的比例在3月份季度有所增长，受到高利率和通胀的影响，这个比例预计还会在未来12个月继续增长。

02

澳洲写字楼人气急剧下降

悉尼Grosvenor Place等大型写字楼空置率上升导致写字楼市场情绪急剧下降，房地产专业人士预计该行业的资本和租金增长将下降。

NAB 对 350 名房地产专业人士进行的调查显示，写字楼人气从2023年第一季度的- 16点大幅下降至2023年第二季度的- 28点。未来12个月，市场信心预计仍将处于- 18的低位。

相比之下，受访者对 CBD 酒店和工业仍然充满信心，对这些资产类别的信心分别上升至 25 点和 22 点。

澳洲国民银行首席经济学家艾伦·奥斯特表示：“我认为人气下降的主要原因是空置率大幅上升。”

“空置率超过 10%，这很重要。 我们基本上看到这种情况不会很快消失。 对我们来说，这是你必须担心的一个领域。”

这一趋势最近的一个案例是，德勤（Deloitte）今年5月搬到Quay Quarter Tower，Grosvenor Place开始寻找新租户的工作。

由 Blackstone 和 Arcadia 共同拥有的 Grosvenor Place 在德勤退出后空置面积多达 30,000 平方米，其他规模较小的租户也纷纷搬迁。

因此，该办公楼有多达20层有空置空间。 并非所有楼层都完全空置，但由于德勤的搬迁，其中大部分都空置了，该公司已租用该大楼的 16 层，面积约 28,000 平方米。

奥斯特表示，对空置率上升的担忧意味着调查受访者预计每个州的写字楼资本价值都会下跌，其中维州和新州写字楼价值在 2023 年跌幅最大，分别为 5.6% 和 3.3%。

受访者还预计 2024 年写字楼的资本价值将继续以类似的速度下降。

调查受访者还表示，预计未来 12 个月写字楼租赁市场仍将面临压力，平均租金预计将下降 0.1%。 维州的表现明显不佳，受访者认为明年租金将下降 3%。

尽管澳洲国民银行的调查显示写字楼租金情绪低迷，但高力表示，2023 年上半年悉尼和墨尔本的写字楼租赁交易数据同比保持稳定。

高力国际的数据显示，中小企业在租赁市场的份额比过去四年上半年的平均水平高出 11%（达到46%）。

03

澳洲首府城市投资房雷区揭晓 价格过高潜力小

在利率大幅上涨的环境下，城市边缘的公寓、新房供应充足以及疫情期间房价大涨的地区被列为高风险投资区。

房地产研究机构DSR Data的最新分析显示，高密度公寓最近大幅增加的城市外围地区，如悉尼的Campbelltown和Penrith，对投资者来说都是高风险区。

维州Mornington Peninsula部分地区的独立屋和公寓都存在着投资风险。当地房产中介表示，购房者数量与2020年、2021年相比减少许多。

阿德莱德的一些南部海滩地区和布里斯班沿海北部地区也存在类似趋势。

DSR Data的分析基于市场需求和供应指标、销售量和市场周期，并考虑了某些地区房价远高于周边地区的情况，表明这些地区的房价被高估的风险更大。

该机构分析师谢泼德（Jeremy Sheppard）表示，这些地区投资前景不佳的原因包括可供出售的房屋数量远远超过潜在买家的需求，尤其是刚经历了一波涨价后，某种类型的房屋供应过剩，而买家的兴趣已经转移到别的地区，销售量正在下降。

他解释说，涨价和利率上涨都会打击需求，而一些开发商却在疯狂建造某种类型的房屋，从而导致供应过剩。

在DSR名单上的高风险地区，首付比例较小的购房者面临很大风险，因为只要房价略降，抵押贷款可能就会超过房屋价值。

房地产买家代理协会主席巴科斯（Cate Bakos ）表示，墨尔本的Mornington, Blairgowrie和Dromana都进入了 DSR名单，目前，这些都是投资前景不佳的地区，仍处在解封后的市场调整期。

疫情封锁期间，许多内城区的人搬到这些海滨地区，导致其房价在2021年飙升。

买家中介PropertyBuyer负责人哈维（Rich Harvey）表示，在利率上涨、买家谨慎的大环境下，城市外围地区的高密度公寓并非好选择。“冷静下来，远离这些地区。如果你是寻求资本增值的投资者，我不会推荐在这么远的地方买公寓。”

他还提醒买家对悉尼外西南区的公寓保持谨慎，这里传统上是低密度住宅区，但许多开发计划正在进行中，公寓总数可能会达到4000套，这意味着没有稀缺价值，升值潜力很小。

进入DSR投资高风险名单的地区有：

悉尼：独立屋投资风险区包括Hazelbrook、Marsden Park、Minto、North Richmond、Katoomba；公寓投资风险区包括Campbelltown、Penrith、Milsons Point、Rouse Hill、St Leonards。

墨尔本：独立屋投资风险区包括Blairgowrie 、 Albion 、 Diggers Rest 、 Wallan、Rockbank、 Dromana、Seabrook、Laverton；公寓投资风险区包括Mornington 、Travancore 。

布里斯班：独立屋投资风险区包括Burpengary、Scarborough、Burpengary East、Jimboomba、Sandstone Point 、Clontarf、Banksia Beach、Upper Caboolture、Cleveland、Macleay Island。

珀斯：独立屋投资风险区包括Mosman Park、Swanbourne、North Coogee、North Fremantle、Alfred Cove；公寓投资风险区包括Midland、Burswood、Subiaco、 Mandurah、East Victoria Park。

阿德莱德：独立屋投资风险区包括Daw Park、Port Noarlunga South、Glenside、Brighton、Elizabeth Grove、Beaumont、Smithfield Plains、Seaford Meadows、Glenelg North、Craigburn Farm。

04

租金管制或“上限”吓坏了全澳各地的潜在投资者

随着维州政府准备对该州的房地产法规进行全面改革，租金管制将成为投资者面临的主要威胁。 即将到来的租金管制或上限已经吓坏了全澳的潜在投资者。

今年4月，昆州政府出台了针对房产所有者的更严格的新法律。

房地产行业组织警告称，任何租金管制的举措都将使全澳租金危机恶化，因为它会减少可用租赁库存的供应。

如果再加上政府干预，近几个月房地产投资者从住宅市场稳步撤出的趋势可能会大幅加速。

昆州最近出台了每年上涨一次的租金上涨规定，据报道，维州政府正在考虑每两年只允许租金上涨一次的规定。

私人投资者拥有澳大利亚绝大多数出租物业。 但随着利率走高和长期回报持续走弱，“父母”房主一直在撤离市场。

几十年来，投资者的投资理念是每7到10年就会翻一番，但今年Proptrack的一份报告却与这一经验法则相矛盾，报告显示，房价花了15年时间才翻一番。

与此同时，就持续收益而言，租金回报（尽管出现了租金危机）仍然疲弱，定期存款账户的收益率目前与房地产收入不相上下。

投资者被新冠疫情期间匆忙出台的租金暂停令粗暴地惊醒了。 在从那个时期恢复过来之后，投资者现在面临着一波潜在的新监管浪潮。

投资银行嘉登（Jarden）最新发布的一份报告显示，确凿的证据表明，私人投资者已经开始退出市场。

与30%的长期平均水平相比，新上市物业背后的投资者比例在墨尔本升至36%，在悉尼升至40%。

在维州，州长丹·安德鲁斯（Dan Andrews）已经表示，与彻底改革该州房地产体系的计划有关的“一切都摆在桌面上”，这个问题势必变得尖锐起来。

墨尔本的私人房产持有者和悉尼的投资者一样，经历了价格的低迷，但他们今年没有看到同样的价格反弹。

租赁市场数据的变化意味着，随着投资者自身成本（主要由利率上升主导）继续上升，他们将继续推高租金。

正如牛津经济研究院（Oxford Economics）报告的那样，“对于那些渴望通过提高租金收入来平衡现金流的房东来说，更高的利率大大提高了抵押贷款成本——我们预计，2023年租金将上涨11%，2024年将上涨4%。”

近年来，海外尤其是英国的经验是，政府干预加上高利率，意味着大量的父母房地产投资者已经放弃了——同样的风险现在显然也存在于澳大利亚市场。

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