2023-09-20
2020年写字楼发展趋势（长期看好，短期承压丨2019全国写字楼宏观报告）
文章来源：58同城丨安居客 摘 要 整体来看，写字楼的市场需求主要和GDP增速、人均GDP、第三产业发展状况、第三产业从业人数、城镇化率相关。当前，我国GDP总量全球第二，但人均GDP只有美国的不到六分之一，人均GDP仍有较大增长空间。同时，尽管我国第三产业增长强劲，但三产GDP占比远低于发达国家如美国，三产从业人数占比更低，城镇化率正值快速抬升阶段，尚有较大发力空间。因此，我们认为，中国写字楼的整体市场需求仍然处于上升通道。2019年以来写字楼开发投资由负转正持续改善。新开工面积在连续两年负增后，终于在今年转正，表明开发商正积极布局、拓展写字楼市场。与此同时，竣工面积却未能扭转颓势，且施工面积持续高位，写字楼项目施工进度缓慢，后续充足的供应有可能进一步施压售价及租金。写字楼销售的持续不振使得库存在连续几年下行以后再次上升，库存压力仍存。中国商业地产大宗交易在2015年“限外令”取消后风起云涌。近年来全国商业地产交易中，一线城市占比8成，外资参与度快速提升。写字楼始终是大宗交易最受青睐资产类别，但占比不断下滑。今年以来，人民币贬值叠加经济下行给外资提供抄底机会，预计商业地产大宗交易会继续活跃，外资参与热情持续提升。一线城市GDP增速快，三产占比高，写字楼市场发展成熟。今年以来一线城市写字楼空置率除广州外全部上浮，四城租金全线承压。净吸纳量上半年受经济形势影响严重下挫，三季度北京及深圳率先转暖。由于经济增速回落加上实体经济多个行业波动的影响，企业谨慎扩张，写字楼租赁需求较弱，租户的租赁决策更趋保守。一线城市写字楼项目的去化周期以及租赁决策周期均进一步拉长。调查显示，TMT、专业服务业、金融为一线城市新增租赁需求最大来源行业。中国科技领域研发支出占GDP比重处于上升通道，随着研发投入的增加以及新技术的应用，TMT领域的业务和从业人数将会继续壮大。专业服务业中联合办公行业发展最快需求最大，目前一二线城市渗透率均不高，随着行业带来的企业空间解决方案革新，有望带来更多租赁需求。当前中国的经济自由度仍有较大开放空间，随着进一步扩大金融业对外开放，海外金融机构在华的业务扩张和员工人数也会随之增长。58安居客线上写字楼搜索数据显示，今年1-9月，重点十城整体租赁热度抬升，一线城市中广州热度提升明显，二线城市中西部城市受追捧。一线城市新兴商务区热度提升，二线城市成熟商务区更受青睐，二线城市办公替代效应渐显。 第一部分：宏观背景 写字楼整体市场需求处于上升通道 总体来看，写字楼的市场需求主要和GDP增速、人均GDP、第三产业发展状况、第三产业从业人数、城镇化率相关。当前，我国GDP总量全球第二，但人均GDP只有美国的不到六分之一，人均GDP仍有较大增长空间。同时，尽管我国第三产业增长强劲，但三产GDP占比远低于发达国家如美国，三产从业人数占比更低，城镇化率正值快速抬升阶段，尚有较大发力空间。因此，我们认为，中国写字楼的整体市场需求仍然处于上升通道。一、人均GDP仍有较大的增长空间2018年我国的GDP总量超过90万亿人民币，全球排名第二，仅次于美国。2018年我国人均GDP为64644 元人民币，尽管增速较快，但绝对值仍远低于美国的62853美金，人均GDP仍有较大的增长空间。
二、经济下行压力大，三产保持较好表现中国的GDP增速近年来有所回落，但仍能维持6%以上的较高增长。自2013年起，第三产业累计增速一直高于GDP累计增速，第三产业得到蓬勃发展，这也和国家大力支持小微企业、推动万众创业大众创新的各项政策密切相关。截至今年9月，我国2019年GDP累计增速为6.0%，第三产业累计增速为7%，可见经济下行压力加大，但第三产业仍保持了相对较好的增长表现。
三、第三产业仍有较大增长空间中国的第三产业增长迅速，但在GDP中的占比仍远低于发达国家。2018年中国第三产业产值占GDP的比重为52.2%，相比2009年的44.4%已经有了接近8%的增长。而美国2018年第三产业占GDP的比例为80.6%，且十年来此比例一直维持在80%左右。和美国相比，中国的第三产业占比仍然较低，未来仍有较大的增长空间。
四、三产从业人数占比有望提升和第三产业GDP占比相对应的是第三产业从业人数占比。据世界银行统计，美国2018年第三产业从业人数占比为79.14%，略低于第三产业GDP占比的80.6%。而中国2018年第三产业从业人数占比为46.30%，明显低于第三产业GDP占比的52.2%。随着中国第三产业GDP占比的不断抬升，相信中国第三产业从业人数占比也会逐渐增加。
五、城市化率继续提升进入21世纪，随着市场经济的不断发展，中国的城镇化率迅速抬升。2018年底我国的城镇化率已提高至59.15%，比10年前提升11个百分点，体现了新兴经济体的活力。发达国家的城镇化率一般在80%左右，美国2018年底的城镇化率为82.26%，仅比十年前提高1.82%。而中国距离发达国家水平仍有较大差距，因此较快的城镇化率提升仍会持续。根据中国社会科学院2019年发布的《中国城市竞争力第17 次报告》估算，预计到2035年，中国城镇化比例达到70%以上。更多的城市人口意味着更大的服务市场和更多的需求。
第二部分：行业现状 新开工同比由负转正，库存压力尚存 2018年以来写字楼开发投资由负转正持续改善。新开工面积在连续两年负增后，终于在今年转正，表明开发商正积极布局、拓展写字楼市场。与此同时，竣工面积却未能扭转颓势，且施工面积持续高位，写字楼项目施工进度缓慢，后续充足的供应有可能进一步施压售价及租金。写字楼销售的持续不振使得库存在连续几年下行以后再次上升，库存压力仍存。一、写字楼开发投资同比扭转颓势2019年1-9月房地产开发投资累计同比增长10.5%，写字楼开发投资累计同比增长0.8%。尽管写字楼投资增速远低于整体房地产投资增速，但对比去年同期11.4%的负增长，年初以来写字楼投资增速由负转正且持续改善，表现出积极向好走势；同时，由于去年基数较低，写字楼投资仍有较大改善空间。
二、新开工面积同比增速由负转正2019年初以来写字楼新开工面积同比增速持续为正，结束了2017至2018连续两年的负增长颓势。截至9月底，2019年写字楼新开工面积5010万平方米，同比增长15.7%，表明开发商正积极拓展、布局写字楼市场。
三、竣工面积延续负增2019年写字楼竣工面积延续了2018年初以来的负增长走势。1-8月累计竣工1544万平方米，同比负增长13.8%。竣工面积的负增长可能和去年以来开发商融资难、资金紧相关，项目施工进度减缓。
四、施工面积处于高位新开工面积正增长，竣工面积负增长共同带来的就是施工面积走高。由图可见，近几年来写字楼施工面积一直在高位。今年以来，施工面积持续正增长，1-9月累计施工面积为35355万平方米，同比增长3.5%。施工面积持续高位一方面表明开发商手里有足够的写字楼库存，后续供应充足；另一方面也说明市场消化并不理想，开发商加速完工推出房源的意愿较低。
五、写字楼销售遇冷写字楼销售面积在2017年录得峰值，全年销售4756万平方米。2018年全年销售4363万平方米，同比下降8.3%。今年以来写字楼销售延续18年下滑走势，至9月底累计销售2624万平方米，同比下降11%。受经济环境走弱影响，写字楼销售遇冷，多个核心城市写字楼空置率提升，投资者观望。
六、广义库存去化压力大写字楼的广义库存等于写字楼施工面积加上待售面积。我们按照年底的写字楼广义库存除以全年的销售面积得到库存消化周期。由图可见，写字楼的消化周期在2014年达到峰值，即按照当年的去化速度，写字楼的广义库存需要12.99年消化。2014至2017消化周期呈下降趋势，2018年底再次上升为9.05 年。可见即便写字楼库存有所下降，去化仍有压力。
第三部分：大宗交易 写字楼蝉联最受青睐资产类别，但占比下滑 中国商业地产大宗交易起始于2000年初，2005年时达到小高峰。06年一纸“限外令”使得交易量直线下降。2015年“限外令”取消后大宗交易开始风起云涌。近年来全国商业地产交易中，一线城市占比8成，外资参与度快速提升。写字楼始终是大宗交易最受青睐资产类别，但占比不断下滑。今年以来部分外资机构依旧活跃但决策更趋谨慎，内资受经济下行压力影响投资转向保守，预计未来几年商业地产大宗交易增速将会放缓。一、大宗交易自2016年其风起云涌中国商业地产大宗交易自2016年以来异常活跃，除了基于国内房地产进入存量市场这个大背景，外资机构的参与度也是重要变量。早在2000年初，国内商业地产就开始了整合并购之路，并在2005年达到小高峰。但在2006年，六部委出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，一纸“限外令”使得交易量直线下降。近十年后的2015年，六部委下发《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，允许机构和个人在中国购房，于是，早已蠢蠢欲动的外资机构开启了商业地产的抢购浪潮。二、一线城市占比高，外资参与度攀升2016年全年商业地产交易总额2094亿人民币，同比翻倍。2017年交易总额2730亿，同比增幅30%。2018年交易总额2960亿，同比增幅8.5%。几年来，一线城市占比始终在8成左右；外资机构投资额及占比均大幅跃升，从2016年的14%上升至2018年的32%。三、写字楼交易占比下滑值得注意的是，尽管商业地产交易总额屡创新高，写字楼也稳坐最受青睐资产类别，但写字楼交易额占比从2005-2015年均的55%，一路下降到2018年的不足40%。写字楼占比的下滑反应了多方面的现状：1）重点城市优质写字楼出售标的有限，尤其是在北京，核心区域出售资源稀少，因而带动了可改造类物业受到投资者关注。2）重点城市写字楼租金的平均涨幅普遍低于其资产价值的涨幅，使得写字楼的投资收益较低，因此更多投资商把目光转向资产价值的提升，增值型资产越来越受欢迎。3）随着经济的发展，其他资产类别如零售、酒店、物流的投资价值提升，获得更大关注。
四、2019大宗交易整体活跃2018年前三个季度一线城市大宗交易整体活跃。据不完全统计，四城写字楼（含综合）成交额超774亿人民币，外资占比超55%。其中多个交易项目为去年启动，今年以来买家决策趋于谨慎。我们认为，人民币疲弱的走势，加上不少国内开发商激活现金流压力增加，精明的外资机构会趁机抄底区位优越、有升值潜力的商业物业。尽管短期的经济不确定性使得部分投资者趋于谨慎；长期来看，商业地产大宗交易会继续活跃，外资参与热情继续提升。 第四部分：租赁市场 一线城市空置率分化，净吸纳量大幅下滑 一线城市GDP增速快，三产占比高，写字楼市场发展成熟。今年以来一线城市写字楼空置率除广州外全部上浮。净吸纳量上半年受经济形势影响严重下挫，三季度北京及深圳率先转暖。一线城市写字楼项目的去化周期以及租赁决策周期均进一步拉长，写字楼销售价格及租赁价格承压。一、一线城市空置率分化2019年前三个季度，北京、上海、深圳空置率为13.8%、12.5%、21.2%，分别较去年底上浮3.2%、2.4%、1.8%，广州空置率维持低位且持续下降至3.7%。北京逐渐回暖的租赁需求不足以支撑其写字楼的巨量供应，因而空置率继续上升。P2P行业的综合整顿叠加新增供应大幅增加或是深圳空置率承压的主要原因。广州空置率的持续下降或是得益于其较低的租金水平以及其较少的新增租赁供应量。二、租金整体承压三季度末，北上广深写字楼的每平方月平均租金分别为389元、310元、178元、和233元，同比增幅- 2.5%、-1.6%、1.1%、-3.7%，一线城市租金整体承压。长期来看，2009年底至今，北上广深租金分别增长133%、50%、39%、65%，北京的租金上涨幅度最大，这可能得益于2011年以后北京写字楼持续较低的空置率以及北京第三产业的高速发展。三、北京深圳新增供应量较大2019年前三个季度，北上广深写字楼租赁新增供应量分别为72万方、18万方、7万方、59万方。上海供应同比下浮近5成，形成了供需双降的局面。北京三季度供应创历史新高，整体供应量基本和去年持平；深圳供应量同比上浮43%，北京及深圳的高供给量助推了两地空置率的持续升高。广州供应量增速高但绝对值仍然较低。四、净吸纳量大幅下滑2019年前三季度北上广深写字楼净吸纳量分别为38.3万方、17.3万方、11.1万方、和37.2万方，同比增速分别是-18%、-70%、-57%、和89%。深圳净吸纳量的同比高增速一方面是由于去年基数较低；另一方面，中共中央、国务院在8月份宣布将支持深圳建设成为“中国特色社会主义先行示范区”的政策将在一定程度上提升租户、投资者对深圳写字楼市场的信心。经济形式不明朗以及二线城市的崛起可能是一线城市整体写字楼净吸纳量下滑的重要原因。短期来看，由于经济增速回落加上实体经济多个行业波动的影响，企业谨慎扩张，写字楼租赁需求较弱，租户的租赁决策更趋保守。一线城市写字楼项目的去化周期以及租赁决策周期均进一步拉长，写字楼销售价格及租赁价格承压。 第五部分：需求来源 TMT、专业服务业、金融需求潜力大 第三产业以及部分高端制造业的蓬勃发展会为写字楼市场输送大量需求，那么哪些行业最有潜力？调研显示，2017年10月至2018年9月间， 一线城市甲级写字楼新增租赁需求以TMT、专业服务业、金融业为主力，这三个产业占据了北京和深圳租赁成交面积超过80%、上海和广州租赁成交面积超过60%。房地产、零售、制造业也贡献不少租赁需求，但在各城市的需求占比差距较大。在这些新增需求中，外资占比较低且城市分布不均匀，上海显然是外资企业最钟爱的办公城市，其次为深圳，北京和广州的外资企业租赁面积占比均不超过10%。一、TMT发展前景广阔中国TMT领域拥有广阔的发展空间。中国互联网络信息中心发布的报告显示，截至2018年底，我国网民规模8.29亿，互联网普及率59.6%。网络普及率的继续提升必然会产生更多的客户、需求、销售、和数据，推动科技公司进一步发展。中国的研发支出占GDP的比重不断抬升，但与美国研发支出占GDP比重常年保持在2.6%以上相比，中国的科技投入仍有较大的加强空间。随着研发投入的增加以及新技术及相关产品和服务的应用，TMT领域的业务和从业人数将会继续壮大。二、联合办公贴合时代发展联合办公的发展是促进专业服务业大举拓展甲级写字楼租赁面积的主要动力。近年来，随着移动互联网的发展，共享经济受到热捧，而联合办公的兴起更是给以往无力负担甲级写字楼的微小创企业提供了低门槛高质量的服务。截至2019年一季度末，联合办公的市场渗透率，即联合办公总体量与优质写字楼总体量比率，北上深已达6%，广州为2%。尽管Wework上市受阻使得联合办公行业的盈利模式受到质疑，但联合办公这一业态的市场接受度却在不断提高；联合办公带来的企业空间解决方案革新使得其客户群从微小创企业向成熟企业拓展，有望带来更多的租赁需求。三、金融开放想象力无限《华尔街日报》和美国传统基金会联合发布的经济自由度指数是全球权威的经济自由度评价指标之一。根据其2018年报告，在全球180个国家和地区中，中国的经济自由度排名110位，得分57.8分。与之相对应的是中国香港连续24年蝉联第一位，得分90.2分；美国排名第18位，得分75.7分。可见中国的经济金融开放程度距离世界前列仍有较大差距。近年来一系列促进金融开放的政策也在不断向世界昭示中国推进进一步开放的决心。2019年7月央行宣布11项举措进一步扩大金融业对外开放，海外金融机构在华的业务扩张和员工人数也会随之增长。 第六部分：租赁热度 二线城市需求崛起 通常来说，GDP增速快、人均GDP高、三产占比高且增速快，则人才吸引力足，写字楼整体租赁需求旺盛。下表可见，一线城市GDP占比高，接近发达国家水平，人均GDP可观，GDP增速及第三产业增速喜人，因此写字楼行业发展成熟。重点二线城市三产占比略低于一线城市，但增速惊人，写字楼市场需求后劲足，未来可期。一、城市热度排名58安居客线上写字楼搜索数据显示，2019年1-9月，重点十城写字楼整体租赁搜索热度同比抬升，表明尽管全国整体经济下行压力加大，部分热点城市的写字楼租赁需求仍然旺盛。一线城市中，广州的租赁搜索热度提升最明显，低空置率叠加亲民的租金使得广州写字楼租赁市场越来越受追捧。当前广州的写字楼新盘主要集中在琶洲板块，此板块受到科技企业热捧，租赁热度和租金双双走高。六个重点二线城市中，西安、成都、重庆三个西部城市租赁搜索热度提升较大，租赁需求潜力巨大。西部商业的崛起推升办公需求，其中，成都的整体热度和同比变化均名列前茅，这主要是受益于成都繁荣的零售业的推动，许多国际知名的零售企业国内首店选址成都，“首店经济+网红效应“持续为成都的商业市场输血，也吸引着更多国内外企业和人才落户，截至2018年底，世界500强企业已有285家落户成都。成都的营商环境不断优化，写字楼租赁热度持续提升。二、区域热度排名2019年1-9月，一线城市中写字楼租赁搜索热度排名前列的地段包含深圳宝安西乡、北京大兴亦庄、上海闵行静安新城等，均位于新兴商务区。随着近年来各项配套设施的完善，新兴商务区逐渐崛起，租户关注度与日俱增。二线重点城市中，写字楼租赁搜索热度排名前列的板块例如成都高新芳草、重庆江北观音桥、重庆南岸南平，均位于成熟商务区，二线城市核心商务区的价值正在获得更多的认可。近几年来，二线城市经济上紧追一线城市，政策上提供更多优惠，各城市间对人才和企业的争夺更加白热化，写字楼的竞争亦突破城市界限。三、租赁面积热度截至9月，从写字楼租赁面积的搜索量来看，一线城市热度最高的是<100m2的房源，占比29.1%，其次是100m2-200m2的房源，占比25.4%。而二线城市需求最大的是100m2-200m2的房源，占比高达33.4%，且200m2-300m2以及300m2-500m2面积段房源搜索占比均超过一线城市，二线城市租客更青睐中等大小的写字楼房源。这一方面可能是因为一线城市中小创企业更加活跃，小面积办公房源需求大；另一方面也可能是一线城市不断高涨的租金导致企业压缩对租赁面积的需求。值得注意的是一线城市500m2以上的大办公房源搜索占比为19.7%，二线城市只有13%，一线城市大型企业的租赁需求强于二线城市。
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