2023-09-24
东莞二手房东群（二房东哭惨！楼市疯狂下，东莞写字楼却租不动了！）
这几天，在我的朋友圈中，一位专做写字楼租售的中介感慨，今年的钱确实难赚。写字楼的租赁需求大大降低，为了能尽快出租出去，许多写字楼不惜将租金折半出租。前一段时间，我走在深圳南山的街头，有的写字楼甚至雇人在路边设点，推销自己的物业。红色的招牌上，“超低租金写字楼”等字眼格外显眼。这一切无不在提醒着写字楼市场的冷冽。今年，住宅地产与写字楼市场，真可谓是“冰火两重天”。一场疫情对各行各业造成了冲击。在疫情冲击下，许多中小企业没能挺过“寒冬”。由于不少中小企业关门大吉，写字楼的空置问题也由此凸显。即使是已经入夏，与实体经济紧密关联的写字楼市场，行业的冬天也要持续一段时间。后疫情时代，写字楼市场有哪些新的趋势？身处其间的人有怎样的困惑？我们采访了几位业内人士，倾听他们的讲述，这也反映出行业的发展趋势。Part1 二房东：感觉今年随时都有可能倒下刘先生在写字楼租赁市场摸爬滚打多年，在很多人眼中，他们属于“二房东”。将空置物业出租下来后，经过一番装修，就可以对外出租了。刘先生主要做的是众创空间，体量小，主要招租对象是初创期的中小企业。电话中，刘先生不停地唉声叹气。“今年各行各业都挺难的，我们的客户流失很多，比去年同期相比，空置率高了20%，这就需要我们招商团队不停去寻找新的客户来补缺。”
刘先生其中的一个项目，本来计划今年就要实现盈亏平衡，但疫情导致园区一个大客户倒闭，这直接传导至整个项目，“本来要盈利了，结果这个大客户的离去，让我们直接损失了数十万。”另外，在疫情期间，有很多企业看到网上免租的消息，主动找到刘先生要求免掉几个月的租金，这令刘先生也很无奈。“本来我们就算是二房东，如果客户要求免租，那我们的损失岂不是更大？”刘先生算了一笔账，要不是今年这样的行情，公司旗下的几个项目都能实现盈利，好的项目一年可以赚100万元，但一场疫情打乱了所有的计划，“现在的感觉是，公司随时都可能倒闭，压垮项目的最后一根稻草，说不准哪天就会到来。”面对今年这样的形势，刘先生的危机感愈发强烈。“现在每个项目都还能正常运转，但资金流很紧张，这对我们是很大的考验。”面对今年的状况，刘先生也早已经有所打算，“大不了就关掉一些不赚钱的项目，然后剩下效益好的，这样我们还能保命，而且我们自己总能弄点资金来续命。”Part2 挣扎：行情不好，担心自己随时失业王浩（化名）是东莞一家园区的策划总监，由于今年的延期复工，园区销售工作被迫延后，但园区所需的工程、人力及各种运营成本都很大，每月初步估计要几百万，这对园区的资金链提出了严峻挑战。由于疫情，王浩所在的园区内一家大企业没能挺到最后，这直接影响到了园区的租金收入。还有的企业因为解散，向园区提出要求退租金。在王浩看来，疫情对中小企业的冲击最大，而这些企业是园区的主要客户群。由于这些企业的流失，导致园区销售工作进展缓慢。王浩所在的园区，主要承接的是深圳企业的外溢。但去年以来，深圳写字楼市场一直不景气，租金不断下滑，这也影响到了王浩所在的园区。近年来，随着M0政策的推行，园区拿地成本随之水涨船高。“成本高了，但售价却提高不了太多。因为客户的承受能力在那里，租金也不可能提升太多。”王浩说。
由于今年的严峻形势，王浩在与同事聊天过程中，可以明显感受到大家的担心。“如果今年完不成指标，说不定可能会失业。”这令王浩的压力又加大了不少。一个令王浩感受到希望的信息是，从5月份开始，由于经济的复苏，前来咨询的企业客户逐渐恢复起来，园区的销售工作也逐步进入正轨。对于下半年的招商，王浩也恢复了信心。对于自己的规划，王浩也没有闲着，他认为，随着行业竞争的日益激烈，预示着对从业人员素质要求的大幅度提升。对于跟产业地产人，既要懂经济、通产业，又要能观察政策、熟悉市场。在充分竞争的环境下，最终杀出重围的一定是更专业、更复合的人才。Part3 寒冬：许多写字楼将租金折半出租戴德梁行最近一项调查显示，中国80%的受访写字楼租户声称，疫情对他们的业务产生了负面影响。根据多家第三方企业的报告，2020年第一季度的写字楼市场可以用“惨淡”来形容，疫情期间企业本身需求下降，再加上办公楼管控严格、中介不允许带看，空置率持续走高。尽管租金不断下滑，但租赁交易基本处于停滞状态。以深圳为例子，第一太平戴维斯统计数据显示，深圳市2020年第一季度平均空置率结构性环比上升1.2个百分点，达26.2%。截至季末，深圳全市平均租金下降至201.7元/平方米/月，租金指数环比下跌1.6%。
随着深圳全市写字楼空置率不断攀升，租金一路下行，不少写字楼面临招租难的窘境。今年以来，随处可见写字楼招租广告以及免租信息，各中介、房东为招租费了不少心思，但收效甚微。东莞的写字楼市场如何？东莞中原战略研究中心统计数据显示，2019年全年，东莞写字楼供应2457套，供应面积40.25万平方米，面积同比下降9%；成交1529套，成交面积31.24，面积同比下滑3%。另外，从消化库存来看，截至去年12月底的数据显示，写字楼库存80万平方米，消化周期需31个月，比2018年拉长了9个月。近几年，东莞各地的写字楼拔地而起。以目前东莞在大力推进的南城总部基地而言，南城总部基地写字楼的体量较大，且基本上集中在近两年交楼，目前东莞大道两旁已有成熟的写字楼群体，几年后东莞国际商务区成型，还会有大量高级写字楼进入市场。
业内人士认为，南城总部基地写字楼交楼后，入驻率很难一下子提升，而且在这批写字楼还没完全消化的时候，毗邻的东莞国际商务区又将陆续推出一大批写字楼，这些写字楼都将会产生更为激烈的竞争。Part4 求变：应该强化特色的服务这场疫情，也让很多写字楼运营商反思，除了提供基础的物理空间外，到底企业需要什么样的服务，运营方能为企业带来什么？何建强（化名）是东莞松山湖一个园区的操盘手，疫情过后，何建强对之前的园区运营服务体系进行了再次梳理，通过与同事和业内人士的多次头脑风暴，他对园区服务有了新的理解。在后疫情时代，何建强逐渐察觉到，面对新的市场环境和新的客户需求下，何建强希望适时调整园区运营服务以抓住时机，逆势而上实现新发展。在何建强看来，从整个市场来看，疫情之后，越是突发的困难时期，越能看出一个园区的运营服务能力。这时候，需要的是帮助企业提高应对突发状况的能力，这会倒逼园区运营商去更好地做好园区的运营服务创新，这才是园区运营的本质。
对于园区的发展，业内人士也认为，疫情对园区运营管理是一个很大的促进，对于一个园区而言，只有为企业提供扎实的服务，当遇到疫情这样的“黑天鹅”时间时，园区才能帮助企业渡过难关。疫情之后，中央到地方陆续出台了扶持中小微企业发展的利好政策，接下来，这些利好政策也将逐步落地。何建强认为，从这些政策中，可以演变出新的服务内容与空间。这段时间，何建强就在组织团队学习这些政策，希望能为接下来的园区运营服务探索新的可能。何建强认为，疫情之后，产业园区应该强化真正的有自己特色的产业服务。园区运营者应该对产业发展和企业运营有深刻的理解和把握，明白企业真正的需求在那里，如何去为他们做好服务，通过资源的整合，将园区产业生态圈盘活，这种运营服务，才是真正的稀缺服务能力，在未来才会形成核心产业竞争力。
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