最近我们收到一张图片，上面显示了南山部分核心区域的写字楼目前放租的价格，

里面最刺眼的一个是位于前海的卓越前海壹号租金最低只需要48元/㎡起！

而且深圳标杆豪宅深圳湾壹号的写字楼也才108元/㎡起！

连布吉几个地铁口的次新房住宅小户型租金都已经达到了70-106元/㎡。

而48元/㎡你知道是啥概念么？

等于租100平也就4800元一个月的租金！

前海的甲级写字楼租金居然还不如布吉住宅租金？

其实这张写字楼放租的租金图早在4月份的时候就已经出过一次了，

如果目前还是这个价格，可以看到这半年来南山写字楼的租金几乎没有变化，还是比较平稳。

而如此状况其实也有好些原因，一个是包括前海在内的南山，写字楼供应量巨大。

还有就是疫情和政策影响导致一些企业搬离或是承受不起高租金了。

那么接下来，前海的写字楼能回血吗？

其实相比去年，今年深圳

前三季度写字楼空置率一直在下降

我们可以从第一太平戴维斯在10月份发布的深圳房地产市场回顾与展望中看到，

深圳2020年第三季度的写字楼空置率达到五年来最高峰的接近30%的空置率。

不过从2020年四季度开始，深圳写字楼空置率一直保持下降水平。

目前已下降至23.9%，是2019年第四季度以来的最低水平。

为什么空置率会一直下降呢？

一方面，深圳2020年前三季度的写字楼新增供应量在85万方左右，而今年前三季度的写字楼新增供应量仅54万方左右，相比去年减少了30万方的供应。

另一方面，2020年前三季度的全市吸纳量在28万方左右，而今年前三季度全市吸纳量达到了接近76万方。

今年深圳的甲级写字楼市场租赁需求显著增长了，

其中，TMT头部企业在第三季度内达成数宗过万方的大宗租赁成交。

再加上供应的减少，所以空置率一直在下降。

而全市甲级写字楼的市场平均租金也上涨至184.4元／㎡，是三年内首次租金指数为正增长，环比增幅达0.7％。

那既然数据这么漂亮，

为什么最近流出来的南山写字楼租金放租价相比于4月份的价格丝毫没有什么变动，

也看不出写字楼市场有好转的现象，咋回事呢？

南山几乎是深圳写字楼供应大户

前海长期供大于求

上一部分我们说到第一太平戴维斯的数据，深圳写字楼无论是空置率下降，还是平均租金上涨都属于市场好转的现象。

为什么南山的写字楼却依然大把选择，并且租金没有上涨呢？

第一，平均租金上涨主要还是靠罗湖福田以及深圳湾的写字楼租金上涨而提升的

南山其余地方租金不涨甚至下降还有很大一个原因是因为南山这些年一直都是深圳写字楼的供应大户，

全深圳的写字楼，包括甲级写字楼的供应占比南山基本可以扛下王者地位的称号，特别是前海。

虽然前海已经建设超过十年了，但是人气依然非常不足。

商业也都是这两年才陆续开业，当中包括了妈湾的世茂商业，宝中的欢乐港湾和接下来桂湾的万象前海和妈湾的前海印里INLI。

而且因为前些年炒作前海的原因，前海当年的写字楼都卖的很贵，以造成放租价格也很高，

所以有价无市。

这两年逐渐开始改善了主要还是因为周边的配套开始完善，并且有大厂迁入了（OPPO）并开始带进来大量的就业人群。

但趋势虽好依然短期无法改变前海目前供大于求的实况，而且前海的CBD办公氛围还未形成，还是个大工地，这也是一些企业暂不想入驻的一个原因。

近些年的金融行业的去杠杆行为也导致很多以前的金融企业、P2P这些可承受高租金的公司倒闭。

而卓越前海壹号其实在公寓方面也已经被不少媒体报导过了，

业主先被开发商收割了一把韭菜，买入价高、租金过高、却无人愿意高价租。

写字楼部分当然也陪着一起遭殃。

而据报道，在今年第四季度，深圳将会有将近56万方的写字楼新供应，全市空置率或将再次上升，这也将会对前海的写字楼市场造成冲击。

而供应量提升后，全市租金大概率将会再次下降，那么对于前海来说或是双重打击。

大量供应写字楼对深圳

长期而言是利好，包括前海核心位置

虽然短期内前海的写字楼市场可能会有些低迷，但是长期我们还是非常看好的。

目前的写字楼大供应其实也是在为未来的深圳产业“占坑”，可能你会觉得目前空置率代表深圳并没有那么多对写字楼的需求。

但实际这些建设都是往后十几年甚至几十年发展做产业空间准备的。

以后深圳的发展，甚至大湾区的发展还有很长的路要走，日后的需求都会逐步上升。

所以前海的写字楼需要长持，无须看短期，日后将会是奶牛。

未来五年，深圳写字楼租金价格来看，最高的区域还是会在福田中心和深圳湾一带。

可能十年后前海核心范围的租金会弯道超车。

而目前如果想投资的话，一定是要打算长期持有当奶牛才合适买写字楼的，手上有闲钱不知道做什么的话，

可以考虑在适当的抄底价格购入核心区域的优质写字楼做长期的资产配置，

比如十年以上的期值。