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　　耀光-OFFICE写字楼房东直租网：几个在上海核心商务区写字楼租赁市场工作了5年的员工，本年第一季度，他几乎没有客户，随着疫情得到控制，二季度前来问询的客户陆续多了起来，但租金却在不断下压。

　　8月成交的一个写字楼单子坐落南京西路地铁口，业主空置时刻太久，急于租赁，终究成交价在5元/平方米/天，这在曩昔是不可能的，南京西路写字楼的均匀租金一般不会低于10元/平方米/天。空置率方面，世邦魏理仕陈述显示，2020年第二季度上海市写字楼空置率为19.9%，这一数字为近15年来最高；租金方面，数据显示，二季度上海甲级办公楼租金为7.9元/平方米/天，环比下降4.6%，同比下降达9.4%。

　　随着疫情的好转，写字楼的租赁活跃度也在逐渐康复，租户在部分板块间的活动甚至有明显的加强，但这丝毫无法让市场参与者感觉到放松，上海市未来巨大的写字楼新增供给量摆在眼前，写字楼供需两端的差距可能会继续拉大。

　　撤离与进驻

　　建造业从业者小张的公司在两年前搬到上海漕河泾开发区，租用了三层办公楼，本年年底租约到期后，他们将搬到漕河泾开发区的另一幢写字楼中。“公司遭到疫情影响，上半年盈余状况不佳，租金压力大，新的办公楼方位间隔只隔了不到2公里，但租金更廉价”。

　　这是许多中小企业的挑选，漕河泾园区一名招商人员告知经济调查网，遭到疫情冲击，一些小企业挑选园内换租，对人员和办公面积都进行了减缩，还有一些企业则挑选了搬离，搬离的企业中，有些挑选了周边区域价格更廉价、面积更小的办公室，另一些则挑选了联合办公这种愈加灵敏的办公形式。大多数都是面积在500平方米以下，职工在30人以下，遭到疫情影较大的旅行、酒店和外贸等职业的小型企业。

　　尽管现在的搬家多体现在一些小企业身上，但这位招商人员泄漏，一些抗风险才能较强的企业暂时没有搬家动作其实和年度预算相关，“一些公司因为预算做好了，本年暂时不动，可是年底或下一年会挑选搬家”。同时，漕河泾园区呼应国资委召唤，对中小微企业进行了为期3个月的租金减免，这也是一些小企业上半年还能保持的要素之一，但到了八九月，有些小公司仍是撑不下去搬走了，“疫情的影响还没有中止”。与遭到疫情冲击较大的教育、贸易、旅行等职业比较，游戏、直播、医药等职业在疫情期间获得了较好的发展，也带来了相应的扩张需求。

　　数据显示，金融服务、专业服务和科技新媒体职业在本年上半年的新增租赁需求中占比位列前三甲，算计需求近70%，化学医药职业在上半年租赁需求中占比9%，同比上涨了5%。上述漕河泾园区的招商人员称，上半年，一些电子商务、游戏直播类的企业挑选了扩张，“一下就扩张两三千平方米的公司不是个例”。经济调查网了解到，本年上半年，字节跳动租下了坐落漕河泾中心商务园新建成4栋楼中的3栋，租赁面积超过了12万平方米。

　　新式商务区引力加大

　　疫情期间，虽有一些小微企业因为资金或业务的原因经营困难，但这部分企业在上海整个写字楼版图中其实占比十分小，判断就整个上海片区甲级写字楼用户来说，没有看到退租风潮，更多的活动其实是出于把握时机考虑，在租金下行时期寻找性价比更高的楼宇。

　　数据显示，上海写字楼净吸纳量由第一季度的-5.2万平方米回正，二季度净吸纳量在8.3万平方米，这其间，有近5万平方米的买卖面积落地在前滩。第二季度主要的8宗写字楼买卖中，有5宗发生在前滩，整个二季度，前滩收成了包含西门子、安居客、基石药业在内的多个大面积租约。

　　此外，轿车金融科技服务渠道灿谷、半导体跨国公司德州仪器、法国水务巨头威立雅也在2020上半年纷繁进驻前滩。值得一提的是，在灿谷进驻之前，前滩就现已集聚了捷豹路虎中国区总部、上海蔚来轿车、自动识别职业和AUTO-ID第三大供给商得利捷等轿车相关总部企业。而在去年年底，德国医药、高性能资料巨头默克和美国医疗技能公司BD也相继入驻前滩。

　　前滩世界商务区2.83平方公里范围内，规划了约350万平方米的建筑面积，在地理方位上靠近陆家嘴，被称为“陆家嘴2.0版别”。小吴剖析前滩招引企业入驻的原因包含：方位优越、交通和日子便利度较高、楼龄小、商业配套预期在未来可比肩CBD。除此之外，前滩的租金优势也十分明显，世邦魏理仕数据显示，第二季度，陆家嘴的租金报价为13.4元/平方米/天，而同期前滩的租金报价为7.4元/平方米/天。一位陆家嘴写字楼业主向经济调查网坦言，“从去年开端，有越来越多陆家嘴区域内的非金融职业企业挑选搬去了前滩”。

　　同样的活动还体现在科技类企业向徐汇滨江的搬运中。

　　近年来，腾讯、阿里、网易、华为鲲鹏、小米等互联网职业纷繁挑选落地徐汇滨江的西岸智慧谷，形成了一定聚集效应。“徐汇区政府对人工智能产业的扶持，对契合方针企业的补助都招引不少浦西的企业进驻徐汇滨江。”小吴告知经济调查网。而一名漕河泾业主称，徐汇滨江现在的租金与漕河泾适当，可是写字楼更新，智能化程度也更高，加上方针的利好，对一些企业来说很有招引力。

　　供大于求

　　二季度以来，市场活动性与需求逐渐回升，但值得关注的是，供给量的添加正不断将写字楼供需两端的差距拉大。

　　最新统计，一季度上海南外滩、新客站区域新增供给了3个写字楼项目，上海写字楼全体空置率为19.2%，这一空置率预计将在2020年底到达28.9%。二季度共有6个非中心商务区的新项目竣工，总建筑面积达29.5万平方米，总计供给面积约23.1万平方米。

　　预计，2020年全市写字楼供给量将到达250万平方米，但需求量仅为40万平方米，供求比大于6：1。遭到供给量影响，一些新式商务区的空置率继续走高，南外滩的写字楼空置率在第一季度和第二季度高达60%以上。北外滩、前滩和莘庄等新式商务区上半年的空置率超过30%。当写字楼租赁市场步入租户市场，业主或多或少都会遭遇租金“价格战”，包含更具竞赛力的租金、更长的免租期、灵敏的租赁条款和定制化装饰服务等。

　　数据显示，第二季度中心商务区的净吸收量为-2600平方米，而非中心商务区的净吸纳量达8.6万平方米。前述陆家嘴一名写字楼业主称，面临新式商务区的竞赛，他们从去年底就开端对公共区域进行装饰以改进硬件设备，本年则从供给更好的物业服务和降低租金两方面入手招引顾客。

　　漕河泾开发区一位担任两栋办公楼租赁的物业担任人称，其间一幢楼的空置率现已超过40%，本来报价范围在4.8-5元/平方米/天，为了招引客户，价格能够谈到4元/平方米/天甚至更低。

　　采访中，多名从事写字楼租赁的中介告知经济调查网，“客户的挑选许多，租金方面和业主都好谈”。这种状况不只发生在2020年，世邦魏理仕猜测，2020年到2024年，预计将有501万平方米新增供给量。小吴告知经济调查网，面临未来的大量新增供给，企业需求量无法与之匹配，新增写字楼在短时刻内难以消化，空置率就会继续处在高位，而租金的反应会愈加滞后。“要想康复到去年同期价格水平至少还需要1到2年时刻。”小吴说。