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继快手租赁上地元中心9万平米，万家灯火大厦8万平米后，市场传言又一互联网大厂租赁亚奥关庄地铁新建项目鼎城时代广场8万平米。

有朋友笑称，今年签约没有5万平米，根本入选不了北京写字楼租赁成交的前十名，而在2017年这一门槛是品今控股租赁建工动力港的1.3万平米（目前该项目还有两个独栋正在出租）！

这个鼎城时代大厦总建筑面积是165233平米，其中有写字楼四栋，单栋面积约为21000平米，酒店部分为16004平米，该互联网大厂整租该四栋写字楼，地下商业部分已经交给了专业团队运营。该项目的土地性质为绿隔用地，开工前已经办理相关的施工手续和房产证。据悉，该项目的实控公司为凤仪影视传媒有限公司，之前在市场上公开招商时候，租金报价为7.8元/平米/天（包含物业费和发票价格），定价基本上和竞品楼楼盘中源科技大厦一致，而后者被行业内成为亚奥首个次甲级写字楼！

该大楼并非关庄地铁口唯一新建项目，项目外还有以航中心和7地块 ，建筑面积分别为4.5万平米和17万平米，目前均未交付市场，在去年笔者所写《狂增45万平米供应，曾经稳如磐石的亚奥写字楼市场，会震动吗》，这两个项目均有介绍。

在今年8月3日，北辰官方公众号发文，《亚奥区重磅！字节跳动入驻北辰世纪中心》中提到，继京东之后又一互联网科技重量级客户字节跳动租赁了北辰世纪中心2万余平米面积！这并不是字节首次在朝阳区布局大型办公区，根据字节跳动建设工程采购信息平台2020年12月25日的公告发布，字节跳动北京朝阳区东四环某新建写字楼项目精装修总包，楼宇建筑面积约为83309.48平米，对比项目参数后，行业内认为是红邻巾桥的时尚万科中心（具体分析可在微信公众号文森地产嗅搜索字节跳动）。

 互联网办公地一直有两个组团，一个是中关村，上地，西二旗，永丰，另外一个就是包含了酒仙桥在内的大望京商务区，这次为什么互联网大厂同时选择亚奥板块这个中间地带呢，

我想还是因为性价比和大体量的供应！

亚奥板块往年办公楼存量少，高品质办公楼供应量有限，写字楼平均租金是超过望京和上地的，行业中通常用楼盘给予佣金的份额反应租赁的难易程度，如果没记错的话马克孛罗大厦招商这么几年来都几乎不和市场合作不给佣金。亚奥区域内的主力客户是央企和国企，行业分类上一般是能源，建筑类。

但是目前随着新建写字楼的供应，性价比凸显，以中源科技大厦举例，刚开始招商的时候，成交租金最低可达6-6.5元/平米/天，而同一时间点，来广营地铁口的诚盈中心开发商自持部分租金报价高达8.5-9元/平米/天，

两者的办公品质基本同一档次，从朝来科技园前两个季度的签约数据来看，距离地铁口较远的一期租金成交也高达5.7-6.2元/平米/天，望京地铁站旁边的老楼福码大厦的签约租金在7.5元/平米/天以上。同样的租金可以在以航中心这样的新楼里享受更新的办公配置！比如惠新西街南口的紫光发展大厦，精装修带家具的服务式办公，租金报价在7.2元/平米/天，而行业中目前给企业定制装修的成本报价是1.5元/平米/天左右，这也就是说该项目的有效租金在5-5.5元/平米/天,需要强调的是，该项目每层都有房本，使用率高达76%。

至于中关村，行业内普遍认为同样的楼宇放在朝阳区租金得减一半，以高思教育退租的高思教育大厦举例，租金报价为8.5元/平米/天，是个标准的乙级楼，租金6.5元就能成交的望京soho至少还有个新风系统，这样的楼办公

体验根本无法和中源科技，鼎城时代这样的次甲级楼相比！最然受到双减政策影响，但是中关村随时可用的超过20000平米的办公楼依然绝迹，后期得等到大地花园酒店改造项目和金力广场这样的新项目上市，当然鼎好大厦也是

个不错的选择！（后期会对中关村的新增供应做出总结）

望京目前大体量的供应主要是电子城西区的望京生命科技园和与阿里总部相邻的忠旺大厦，两者供应体量在28000平米和2.56万平米，显然这个体量相对于望京这个互联网大厂还是小了一下，体量不如他的快手还在上地元中心和万家灯火大厦拿下了20万平米和8万平米。

至于这次拿房的用途，行业内认为互联网大厂面临反垄断以及无新增重大业务，应该不是新增办公需求，而是集合分散在望京各处的办公区，这可能会导致望京多个办公楼出现3000-8000平米的空置，此前双减政策已经导致了部分空置（比如望京soho要空出3万平米），未来的望京市场依然面临压力！望京大楼的业主应该把应对方案提上日程了，也许这对服务式办公提供商是个机会！

创始人的个人区域偏好在公司快速成长后对选址的影响度在下降，张一鸣，李彦宏都不想离开中关村，但是中关村承载能力有限，离开早已命中注定！

最后让同志们羡慕嫉妒恨一下，这个成交是有代理公司参与的，大家计算一下佣金，是不是赶上华为入驻丽泽soho的那个800万了！如果消息无误的话，这次是内资代理行啊！各位代理朋友加油！