租赁费收入确认（内审干货——建筑物出租审计，细说干货！）
ID：内审师修行与实战
内审干货——建筑物出租审计，细说干货！
近两年，受疫情和经济下行影响，商业环境真心不好，大量商铺空置，尤其是盒子商业基本上都是“惨淡”经营中。
写字楼也是萧条，只有部分黄金地段还可以。
制造行业也内卷的厉害，中小厂家生存困难，所以，厂房和场地出租环境，也不见好！
受关注小编的同行所邀，唠一唠建筑物出租这块，该如何审计？
一、资产定义与完整性
能带来未来收益的才是资产，不能带来收益的，只是沉没成本。
空置的建物，只有出租出去才有价值。
财务入账的建筑物资产，多以自建或购置成本入账，但是，对于企业管理来说，不能只看账上的数。
仍旧从定义角度来确认资产：未来收益！
所以，审计的第一步，就是查看资产的完整性：除了房产证面积外，还有公共面积、建筑物室外场地、配套用房、广告位、车位等等。
这些资产都需要招商部门或财务部门或统计和登记，有价值的部位都需要统计。
可以查下他们记账数据、台账登记、招商管理、出租数据，看看它们是否完整地描述了这些资产，存在不存在，被忽视或遗漏的资产。
也可以查看下登记铺位号（房产证、门牌号和登记编号是否一致）、面积是否准确（预测、实测、公摊等）。
二、待出租建筑物的状态：出租、可出租、被占用、环境、水电气等配套
盘点建筑物状态：装修你可以不管，但基本配套一定要完善：水电气暖、通路、消防、出入门禁、房屋是否有损坏、物业（可能只有保洁或门卫）是否到位等。
评价资产现状，有异常的都是问题，提出问题与建议，有责任的可以查责任。
如果是出租状态，重点看运营管理。
如果是空置的，一定要查看是否被占用，是否安全？
建筑物被占用，一定要查看原因，并清理待租。
核心目的就两个：是否能用？是否被白嫖？
三、招商与定价
大型商业、建筑物，一般是先招商再设计和建造；
如果没有事前招商，空置概率就太大了！
招商与调研是分不开的，未了解市场环境、价格，竞品，就不可能评估建筑物的价值。
所以，审计时，要先看调研。
有没有做调研？做的充分不？有没有进行swot分析？对自家资产的定位如何？
这些，需要有正式的报告与分析，而不是个别人的经验之谈！
招商信息公示：包括线上与线下，强调授众的精准与广泛。可以简单评价下招租信息是否有效公布？
出租定价，才是收益的关键控制。
定价，一定要有依据，有授权审批流程。
出租中的建筑物，价格执行是重点，签批价、合同价、优惠与延期，都是审计点。
专业的招商团队应该有“资源库”或“信息库”：商家情况与联系方式。
四、合同
1.审经济条款：应包括：租金（单价与总价）、管理费（托管或避税）、物业费、履约保证金、水电和装修押金。
还应包括价格递增条款，比如每年增2%，就算后续不执行，也不要签一个长年固定价。
2.收租节点：根据谈判情况，约定月交、季交或年交。但是，收租时间必须是本次租金到期前的1个月或半个月，严禁出现“负租”，逾期交租应有违约罚款。
3.撤场要求：租户必须提前1-2月提出撤场申请，未提前的不退保证金，主要是留足二次招租时间。
4.用途：这个不用多说，必须约定不得私自转租或非法经营。
5.合同签订：看合同审批流程，价格审批流程，首次交租和押金收取情况，合同分发与存档。
6.合同台账：财务和运营人员要登记台账：应收、实收等信息。
五、出租管理：重点还是收租
1.查看催租手续或记录：看看是否提前催收，对于欠租的是否保留正式的催交手续和记录（真打官司了用得上）。
2.收租手段：收租方式（转账、现金或其他）以及安全隐患；要不要开票？逾期交租的催收手段是否有递进：先口头，再纸质，再断水断电，再律师函，再起诉。等
3.欠租情况：审计关注的重点还是欠租情况，查看欠租原因，关系户、经营不善、受贿等，查看欠租责任。
4.撤场申请：商户要撤场，必须要有撤场申请，撤场申请中包括：撤场时间、还原装修、遗留物处理、放弃履约保证金等。
如果是到期撤场，履约保证金一定要保留足够的时间（3个月），为了不留下尾巴，比如很多商家收的会员费，未服务就跑了。
5.撤场信息传递：撤场后，信息必须要招商人员那里，让他们重新定价与招商，不能提出撤场了谁都不知道，租金也不交，甚至持续经营中。
6.撤场验收：必须要有撤场验收手续，多部门参与验收，主要是对资产的完整性、撤场的真实性、遗留物，欠费清理等情况。
六、财务与档案
财务管理方面，主要看做账、发票和合同台账。
除了正常的财务管理和做账审计外，还要有完整的商业管理报表：欠款数据、空置率分析、收租明细、优惠减免登记、合同台账，可以复核下数据的准确性。
税务筹划：主要还是对房产税与所得税的筹划，毕竟12%的房产税真心疼。
档案也要完整：合同、价格文件、特批申请、撤场手续等。
结语：出租管理大致也就这些内容，但是，日常的行政、人事、财务等职能也都是必须的，必要的话也可以审。
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